{"id":1938,"date":"2025-07-09T13:00:48","date_gmt":"2025-07-09T11:00:48","guid":{"rendered":"http:\/\/www.madridlicencias.com\/blog\/?p=1938"},"modified":"2023-11-30T00:03:52","modified_gmt":"2023-11-29T22:03:52","slug":"cambio-uso-transformar-local-una-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.madridlicencias.com\/blog\/cambio-uso-transformar-local-una-vivienda\/","title":{"rendered":"Cambio de uso, c\u00f3mo transformar un local en una vivienda"},"content":{"rendered":"

Con la entrada en vigor de los \u00faltimos cambios de normativa<\/strong>, actualizamos este art\u00edculo gu\u00eda como referencia y base para los requisitos m\u00e1s relevantes a tener en cuenta para transformar en la actualidad<\/strong> un local a vivienda<\/strong>. Enti\u00e9ndase como una gu\u00eda b\u00e1sica, dado que hay m\u00e1s condicionantes que cumplir que los que podemos indicar en est\u00e9 art\u00edculo.<\/p>\n

Un local comercial no es legalmente una vivienda si no se tramitan las oportunas licencias de cambio de uso<\/strong>.<\/p>\n

Si tiene un local y lo utiliza como vivienda se encontrar\u00e1 con estos inconvenientes:<\/p>\n

\u2013 No se puede empadronar en esa direcci\u00f3n.
\u2013 La tasaci\u00f3n de un local es m\u00e1s baja que la de una vivienda y menos dinero podr\u00e1 prestar el banco a la hora de solicitar una hipoteca.
\u2013 Si no se tienen los servicios de agua, luz y gas dados de alta, luego es complicado hacerlo, ya que al tratarse de un local le pedir\u00e1n la licencia de actividad.
\u2013 No se puede pedir una c\u00e9dula de habitabilidad (actualmente llamada licencia de primera ocupaci\u00f3n y funcionamiento). Esto supone que no se pueda alquilar ese inmueble como vivienda.<\/p>\n

Pero lo que se puede hacer para utilizarlo legalmente es solicitar un cambio de uso de local a vivienda.<\/strong><\/p>\n

\"Censo<\/p>\n

A efectos pr\u00e1cticos, se trata de la construcci\u00f3n de una vivienda nueva, por lo que hay que solicitar un cambio de uso y, al finalizar las obras, solicitar una licencia de Primera Ocupaci\u00f3n<\/strong>. Para ello, se necesita un arquitecto que realice el proyecto.<\/p>\n

Factores que imposibilitan el cambio de uso<\/strong>
Al tratarse de una \u00abobra nueva\u00bb, la nueva vivienda debe cumplir con el CTE (C\u00f3digo T\u00e9cnico de la Edificaci\u00f3n<\/strong>) y la normativa urban\u00edstica del propio ayuntamiento<\/strong>. Los impedimentos m\u00e1s habituales son:<\/p>\n

-Imposibilidad de cumplir con cualquier apartado del CTE. De cara a tener una vivienda, hay que estudiar principalmente los apartados de Accesibilidad (SUA) y de Salubridad (HS)…. ventilaci\u00f3n e iluminaci\u00f3n m\u00ednima…<\/p>\n

Lo m\u00e1s importante es saber que no todos los locales pueden llegar a convertirse en viviendas: por la falta de iluminaci\u00f3n, por sus dimensiones m\u00ednimas, escalones, ventilaci\u00f3n de las estancias\u2026 as\u00ed que, si se tiene en mente comprar uno para convertirlo posteriormente en vivienda, hay que asegurarse de que el proyecto es viable contratando a un arquitecto<\/strong> para que realice el estudio de viabilidad<\/strong>.<\/p>\n

\"Home<\/p>\n

En Octubre de 2013, la Sala Primera del Tribunal Supremo, confirm\u00f3 el derecho que tiene todo propietario de un piso o local a utilizarlos como considere m\u00e1s adecuado, salvo que el cambio est\u00e9 expresamente prohibido o que el cambio aparezca expresamente limitado por el r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n

Para realizar un cambio de uso hay que comprobar que no se afecta a la estructura del edificio ni compromete los elementos comunes del mismo.<\/p>\n

El proceso para la solicitud de cambio de uso consiste en la tramitaci\u00f3n en el Ayuntamiento; una vez concedido el cambio y obtenida la licencia de primera ocupaci\u00f3n hay que acudir al notario para redactar una escritura de cambio de uso y finalmente llevarla al registro de la propiedad.<\/p>\n

\u00bfCu\u00e1les son los requisitos para un cambio de uso de un local a vivienda?<\/strong><\/p>\n

El local debe cumplir unos requisitos<\/strong> que permitan que la nueva vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad<\/strong> establecidas por la Normativa Urban\u00edstica vigente en el Ayuntamiento en el que se encuentra el local.<\/p>\n

Se considera como vivienda m\u00ednima<\/strong> aquella que cuenta con, estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie \u00fatil sea igual o superior a 40 metros cuadrados<\/strong>, aunque puede distribuirse en una \u00fanica pieza di\u00e1fana (excepto el ba\u00f1o) con funciones de sal\u00f3n-comedor-cocina-dormitorio.<\/p>\n

Los requisitos para un cambio de uso de local a vivienda dependen en gran medida de las exigencias de cada municipio y comunidad aut\u00f3noma, en el municipio de Madrid, por ejemplo se requieren principalmente las siguientes condiciones:<\/p>\n

\u2022Nivel de suelo: La vivienda de no tendr\u00e1 ninguna pieza, habitable o no, con el suelo por debajo del nivel de la acera (el suelo de la vivienda ha de estar siempre igual o por encima de la acera<\/strong>, si se trata de una calle en pendiente se tomar\u00e1 el punto de la acera m\u00e1s elevado).
\u2022No existir\u00e1 ninguna pieza, habitable o no, en plantas s\u00f3tano (ya no se permiten s\u00f3tanos, <\/strong>excepto en vivienda unifamiliares).
\u2022Ocupar una fachada en una longitud superior a tres (3) metros en la que exista una pieza habitable de 12 m2<\/sup> y un c\u00edrculo de 2.70 m de di\u00e1metro tangente al paramento en el que se sit\u00faa el hueco de luz y ventilaci\u00f3n<\/strong>.
\u2022Dispondr\u00e1 de cocina, que al ser una pieza en la que se produce combusti\u00f3n o gases, dispondr\u00e1 de chimenea para su evacuaci\u00f3n directamente a cubierta, nunca a fachada o a un patio, e independientemente del hueco de luz y ventilaci\u00f3n (o se realizar\u00e1 con filtros de carbono).
\u2022La altura libre m\u00ednima de suelo a techo en cada vivienda ser\u00e1 de doscientos cincuenta (250) cent\u00edmetros, al menos en el sal\u00f3n-comedor y dormitorios, y de doscientos veinte (220) cent\u00edmetros en cocina, pasillo y ba\u00f1os.
\u2022Dispondr\u00e1 una puerta de acceso de dimensiones m\u00ednimas de doscientos tres (203) cent\u00edmetros de altura y ochocientos veinticinco (825) mil\u00edmetros de anchura.
\u2022Las dimensiones m\u00ednimas de las hojas de las puertas interiores ser\u00e1n de doscientos tres (203) cent\u00edmetros de altura y de setecientos veinticinco (725) mil\u00edmetros de ancho para todas las piezas (incluida la puerta del ba\u00f1o).
\u2022Los huecos de iluminaci\u00f3n (los cristales de las ventanas) deber\u00e1n tener una superficie no inferior al doce (12) por ciento de la superficie \u00fatil de la pieza a la que sirven<\/strong>. Para que una venta se pueda computar a efectos de iluminaci\u00f3n, \u00e9sta ha de estar en un paramento vertical (pared), no teni\u00e9ndose en cuenta las ventanas tipo \u00abvelux\u00bb ni claraboyas salvo en las plantas \u00e1tico. Adem\u00e1s la ventana a de dar a la v\u00eda p\u00fablica (calle) o a un patio interior de como m\u00ednimo 3×3 metros (pudiendo ser mayor el patio en funci\u00f3n a la altura del edificio y del uso de la habitaci\u00f3n).<\/p>\n

<\/p>\n

\"\"<\/figure>\n

<\/p>\n

Otros requisitos <\/strong>ya a la hora de dise\u00f1ar la distribuci\u00f3n<\/strong> de la nueva vivienda son:<\/p>\n

– La superficie m\u00ednima<\/strong> de las distintas estancias:
— Dormitorio principal (doble): 12,00 m2 e inscripci\u00f3n c\u00edrculo 2.70 m.<\/p>\n

— Dormitorios secundarios: 7,00 m2 e inscripci\u00f3n c\u00edrculo 2.00 m.
— Sal\u00f3n – Comedor: 14,00 m2 e inscripci\u00f3n c\u00edrculo 3.0 m.
— Cocina: 7,00 m2 e inscripci\u00f3n c\u00edrculo 1.60 m. (si es sal\u00f3n-comedor-cocina: 21,00 m2)
— Aseo: 3,0 m2<\/p>\n

– El pasillo<\/strong> debe tener un ancho m\u00ednimo de 90 cm.<\/p>\n

Si se desea dividir un local en dos o m\u00e1s viviendas, en funci\u00f3n del tama\u00f1o original del local y del n\u00ba de viviendas resultantes, el Ayuntamiento podr\u00e1 exigir aportar una o m\u00e1s plazas de aparcamiento vinculadas a las viviendas.<\/strong><\/p>\n\n\n

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\n 4.4\/5 - (526 votos) <\/div>\n <\/div>\n

<\/small><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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