{"id":4046,"date":"2024-04-19T09:00:00","date_gmt":"2024-04-19T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.madridlicencias.com\/blog\/?p=4046"},"modified":"2024-04-18T22:32:53","modified_gmt":"2024-04-18T20:32:53","slug":"preguntas-y-respuestas-sobre-la-modificacion-del-plan-general-de-ordenacion-urbana-de-madrid","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.madridlicencias.com\/blog\/preguntas-y-respuestas-sobre-la-modificacion-del-plan-general-de-ordenacion-urbana-de-madrid\/","title":{"rendered":"Preguntas y respuestas sobre la modificaci\u00f3n del Plan General de Ordenaci\u00f3n Urbana de Madrid"},"content":{"rendered":"\n

A continuaci\u00f3n os hacemos un resumen de las preguntas y respuestas que consideramos m\u00e1s relevantes para el \u00e1mbito de la tramitaci\u00f3n de licencias y cambios de uso de local a vivienda que ha dado la Direcci\u00f3n General de Planeamiento del Ayuntamiento de Madrid sobre la reciente modificaci\u00f3n de las normas urban\u00edsticas.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

R\u00e9gimen de usos y obras en edificios en fuera de ordenaci\u00f3n relativa. Cap\u00edtulo 2.3<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a) \u00bfSe admiten las obras de ampliaci\u00f3n en edificios en fuera de ordenaci\u00f3n relativa por exceso de edificabilidad?<\/em>
En los edificios en situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n relativa por exceso de edificabilidad solo son admisibles ampliaciones mediante elementos excluidos del c\u00f3mputo de edificabilidad por el art\u00edculo 6.5.3 de las NNUU.<\/p>\n\n\n\n


b) En una obra de reestructuraci\u00f3n parcial en un edificio en fuera de ordenaci\u00f3n relativa con exceso de edificabilidad: \u00bfCu\u00e1les son las condiciones de edificabilidad que habr\u00eda que aplicar y c\u00f3mo se aplicar\u00edan? \u00bfsupondr\u00eda tener que demoler el exceso de edificabilidad?<\/em>
En el caso de reestructuraci\u00f3n parcial, tal y como recoge el art\u00edculo 1.4.8.3.b.iii de las NNUU, las losas o forjados que se demuelan en la intervenci\u00f3n no podr\u00e1n reconstruirse mientras se siga superando la edificabilidad, salvo que se destinen a dependencias excluidas del c\u00f3mputo de edificabilidad. Es decir, en tanto se mantenga el exceso de edificabilidad, la demolici\u00f3n de losas o forjados ir\u00e1 siempre acompa\u00f1ada de la correspondiente reducci\u00f3n de la superficie edificada.
En las intervenciones en las que no se demuelan losas o forjados las condiciones de edificabilidad no intervendr\u00e1n, y tampoco lo har\u00e1n cuando la demolici\u00f3n y reconstrucci\u00f3n de losas o forjados no alcance el 5% de la superficie total construida del edificio, supuesto contemplado en la norma como de reestructuraci\u00f3n puntual.
El c\u00f3mputo de edificabilidad, como cualidad de la parcela, ser\u00e1 del conjunto del edificio, con independencia de la localizaci\u00f3n concreta de la intervenci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Edificabilidad remanente en edificios existentes Cap\u00edtulo 6.5<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a) \u00bfC\u00f3mo afecta la MPG a los edificios ya construidos que han agotado la edificabilidad seg\u00fan la anterior normativa? \u00bfdispondr\u00edan de m\u00e1s edificabilidad al excluir las superficies que ahora no computan, que podr\u00edan utilizar, por ejemplo, para cerrar zonas di\u00e1fanas de plantas baja con elementos que computen edificabilidad?<\/em>
El art\u00edculo 6.5.2 de las NNUU establece que las condiciones que se se\u00f1alen para determinar la edificabilidad son de aplicaci\u00f3n para todas las obras de nueva edificaci\u00f3n y reestructuraci\u00f3n, y para el resto de las obras en los edificios que alteren la superficie edificada.
Por ello, en cualquier intervenci\u00f3n sobre una edificaci\u00f3n existente que pudiera incrementar su superficie edificada, para calcular su superficie edificada y conocer si dispone de remanente de edificabilidad suficiente para viabilizar la actuaci\u00f3n, se aplicar\u00edan las exclusiones establecidas en el art\u00edculo 6.5.3 de las NNUU sobre la totalidad del edificio.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

P\u00e9rgolas en terrazas de \u00e1tico Cap\u00edtulo 6.6<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a) \u00bfSe pueden colocar paneles fotovoltaicos sobre una p\u00e9rgola instalada en la terraza de un \u00e1tico?<\/em>
No es admisible situar captadores solares sobre las p\u00e9rgolas de los \u00e1ticos. En el art\u00edculo 6.6.15.9 de las NNUU se recoge expresamente que las p\u00e9rgolas que pueden emplazarse en las azoteas de los \u00e1ticos carecer\u00e1n de cualquier cubrici\u00f3n y que solo se podr\u00e1n disponer sobre ellas toldos textiles y plantas trepadoras. El art\u00edculo 6.6.11.4.b de las NNUU contempla los paneles solares como elementos permitidos por encima de la altura m\u00e1xima, pero solo admite que cuenten con estructura de soporte cuando as\u00ed se requiera por razones tecnol\u00f3gicas, lo que descarta su utilizaci\u00f3n como elementos de cubrici\u00f3n o sombra en azoteas.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Programa de vivienda Cap\u00edtulo 7.3<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a) \u00bfCu\u00e1l es la superficie m\u00ednima de una vivienda cuando se compone de una estancia \u00fanica comedor-cocina-dormitorio?<\/em><\/p>\n\n\n\n

Una pieza \u00fanica con funci\u00f3n de estancia-comedor, cocina y dormitorio no se contempla en el programa de vivienda m\u00ednima del art\u00edculo 7.3.4 de las NNUU. Lo que se admite, respetando la superficie \u00fatil m\u00ednima de 40 m2, son viviendas di\u00e1fanas sin compartimentaci\u00f3n, a excepci\u00f3n del ba\u00f1o, en las que un solo espacio podr\u00e1 utilizarse como estancia-comedor, cocina y dormitorio. Excepto en ese supuesto, el dormitorio ser\u00e1 siempre una pieza independiente de la estancia-comedor y de la cocina.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

\u00bfEn una vivienda di\u00e1fana pueden existir particiones si el hueco es mayor de 2 m2 como contemplaba el acuerdo n\u00ba99 de la CS del PG97?<\/em><\/p>\n\n\n\n

En las viviendas di\u00e1fanas sin compartimentaci\u00f3n admitidas en el art\u00edculo 7.3.4.1 de las NNUU, no pueden disponerse, aunque sea parcialmente, elementos constructivos delimitadores de espacios, puesto que ir\u00eda en contra de su propia naturaleza.El acuerdo n\u00ba99 de la CS ha quedado superado por la nueva regulaci\u00f3n del uso residencial de la MPG.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

\u00bfEn una vivienda en estancia \u00fanica, puede existir separaci\u00f3n f\u00edsica entre el comedor y la cocina si se trata de un muro de carga? \u00bfY si la separaci\u00f3n f\u00edsica no llega al techo?<\/em><\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 7.3.4.2.b de las NNUU posibilita la integraci\u00f3n de la cocina en la estancia-comedor, uniendo ambas piezas sin que existan elementos delimitadores de suelo a techo y con una superficie m\u00ednima suma de la parcial de cada pieza.
La estancia-comedor-cocina como una sola pieza admite elementos que, como los mostradores, delimitan espacios dentro de su mismo volumen, pero no admitir\u00eda aquellos que llegasen a segregarla en vol\u00famenes distintos.
En concreto, respecto de los elementos indicados se considera:
1.Muro de carga intermedio: solo ser\u00eda admisible si el hueco del muro de carga es lo suficientemente grande como para considerar que no se segrega la estancia-comedor-cocina en vol\u00famenes distintos, lo cual deber\u00e1 valorarse caso por caso en funci\u00f3n de la configuraci\u00f3n de los espacios y del tama\u00f1o del hueco.
2.Tabique separado del techo entre 5 y 10 cm: con esta soluci\u00f3n se segrega la estancia-comedor-cocina en dos vol\u00famenes diferenciados, por lo que resulta inadmisible.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

En una vivienda con dos ba\u00f1os, ambos con la composici\u00f3n m\u00ednima normativa, pero uno de ellos con superficie \u00fatil inferior a 3 m2, \u00bfser\u00eda posible que el que tiene 3 m2 sea el del dormitorio, y que se acceda desde zona com\u00fan al que tiene una superficie inferior?<\/em><\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 7.3.4.1 de las NNUU incluye al ba\u00f1o entre las piezas obligatorias del programa de vivienda m\u00ednima. Seg\u00fan el art\u00edculo 7.3.4.2.d de las NNUU, el ba\u00f1o estar\u00e1 compuesto, al menos, por ba\u00f1era\/ducha, lavabo e inodoro y contar\u00e1 con una superficie m\u00ednima de 3 m2. Al ba\u00f1o no podr\u00e1 accederse desde un dormitorio, pero, cuando se dispongan varios ba\u00f1os, uno de ellos tendr\u00e1 acceso independiente y al resto podr\u00e1 accederse desde los dormitorios. Tambi\u00e9n podr\u00e1n incorporarse adicionalmente locales para aseo con una composici\u00f3n y dimensiones menores que las del ba\u00f1o.<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, no existe inconveniente para que en una vivienda se disponga un ba\u00f1o con la composici\u00f3n y superficie exigida en el art\u00edculo 7.3.4.2 de las NNUU, y un local de aseo adicional con una superficie y\/o composici\u00f3n menor. En este supuesto, es el ba\u00f1o, pieza para uso de todos los ocupantes de la vivienda, el que debe tener acceso independiente, pudiendo accederse al local de aseo adicional desde un dormitorio, pero no a la inversa como se plantea.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

El c\u00edrculo de di\u00e1metro 1,60 que debe inscribirse en la cocina \u00bfpuede invadir el espacio que ocupar\u00e1 el mobiliario de la cocina, muebles bajos, neveras, etc.? \u00bftiene que ser tangente al paramento en el que se sit\u00faa el hueco principal de ventilaci\u00f3n e iluminaci\u00f3n<\/em><\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 7.3.4.2.a de las NNUU establece que la cocina tendr\u00e1 una superficie \u00fatil m\u00ednima de 7 m2 y que su forma permitir\u00e1 inscribir un c\u00edrculo de di\u00e1metro 1,60 m.
Sobre la condici\u00f3n de forma de la cocina, se indica:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. El c\u00edrculo de 1,60 m. ser\u00e1 interior a los paramentos verticales que delimitan la cocina, sin considerar su amueblamiento.<\/li>\n\n\n\n
  2. Al contrario de lo que sucede con la estancia-comedor y con los dormitorios para los que la norma lo exige expresamente, en el caso de la cocina no es necesario que el c\u00edrculo inscrito sea tangente al paramento en el que sit\u00faa el hueco principal de ventilaci\u00f3n e iluminaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n\n\n\n\n

    Transformaci\u00f3n de local a vivienda Cap\u00edtulo 7.3<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    En la transformaci\u00f3n de un local en vivienda \u00bfPueden disponerse piezas no habitables como despensas o vestidores?, en su caso \u00bfexiste alguna limitaci\u00f3n para ellas?<\/em>
    Las viviendas resultantes de la transformaci\u00f3n de locales de uso no residencial, por remisi\u00f3n del art\u00edculo 7.3.14 de las NNUU, est\u00e1n sujetas a la condici\u00f3n de vivienda m\u00ednima del art\u00edculo 7.3.4.1 de las NNUU, por lo que deber\u00e1n contar con una superficie \u00fatil m\u00ednima de 40 m2 y disponer de estancia-comedor, cocina, dormitorio y ba\u00f1o, que dispondr\u00e1n, a su vez, de la superficie \u00fatil m\u00ednima exigida para cada una de ellas en el art\u00edculo 7.3.4.2 de las NNUU.
    Esta superficie y programa es un m\u00ednimo, que, normalmente, se complementar\u00e1, tanto en nueva construcci\u00f3n como en transformaci\u00f3n de locales, por otras piezas, tanto habitables como no habitables. Por ello, en la transformaci\u00f3n de locales, una vez cumplida la condici\u00f3n de vivienda m\u00ednima, podr\u00e1n disponerse las piezas no habitables (vestidores, despensas, etc.) que se desee, sin que haya limitaci\u00f3n alguna para ello.
    Ahora bien, se recuerda que todas las piezas que compongan la vivienda transformada, tanto las habitables como las no habitables, tal como exigen los art\u00edculos 7.3.8.3 y 7.3.13.3 de las NNUU, deber\u00e1n tener su suelo por encima del terreno circundante, lo que descarta la posibilidad de incorporaci\u00f3n de piezas no habitables en plantas inferiores a la baja.<\/p>\n\n\n\n


    \u00bfSe puede transformar en vivienda un local que disponga de un s\u00f3tano?<\/em>
    Un local que disponga de s\u00f3tano se puede transformar a vivienda, siempre y cuando se clausure la parte del local situado en la planta inferior<\/p>\n\n\n\n

    \"\"<\/figure>\n\n\n\n

    Viviendas de uso tur\u00edstico Cap\u00edtulo 7.6<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    \u00bfQu\u00e9 superficie m\u00ednima debe tener una vivienda de uso tur\u00edstico?<\/em>
    El art\u00edculo 7.6.3.2 de las NNUU establece que las viviendas de uso tur\u00edstico cumplir\u00e1n, adem\u00e1s de los requisitos de la normativa sectorial aplicable, las condiciones establecidas para las viviendas en la Secci\u00f3n Primera del Cap\u00edtulo 7.3 de las NNUU, entre ellas, la de vivienda m\u00ednima (art\u00edculo 7.3.4 de las NNUU).
    Por ello, deber\u00e1n contar con una superficie \u00fatil m\u00ednima de 40 m2 y disponer de estancia-comedor, cocina, dormitorio y ba\u00f1o, que dispondr\u00e1n, a su vez, de la superficie \u00fatil m\u00ednima exigida para cada una de ellas.<\/p>\n\n\n\n


    Las viviendas con licencia aprobada para el uso residencial que cumpl\u00eda con las condiciones establecidas para este uso conforme a la normativa anterior, pero que no cumplan las condiciones actuales (por ejemplo, la superficie m\u00ednima), \u00bfpodr\u00eda convertirse en vivienda tur\u00edstica?<\/em>
    Las viviendas autorizadas y construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la MPG, que no cumplan condiciones establecidas para las viviendas en la Secci\u00f3n Primera del Cap\u00edtulo 7.3 de las NNUU, no podr\u00e1n destinarse a vivienda de uso tur\u00edstico.
    No obstante, las viviendas de uso tur\u00edstico autorizadas con anterioridad a la entrada en vigor de las NNUU, seg\u00fan lo previsto en el art\u00edculo 7.1.2.2 de las NNUU, no se ver\u00e1n afectadas por el cambio normativo, salvo que realicen obras que afecten a alguno de los par\u00e1metros regulados en la Secci\u00f3n Primera del Cap\u00edtulo 7.3 de las NNUU.<\/p>\n\n\n\n

    <\/p>\n\n\n\n

    \u00bfPueden convertirse viviendas tipo estudio a viviendas de uso tur\u00edstico di\u00e1fanas?<\/em><\/p>\n\n\n\n

    En el art\u00edculo 7.3.4.1 se admiten, respetando la superficie \u00fatil m\u00ednima, viviendas di\u00e1fanas sin compartimentaci\u00f3n, a excepci\u00f3n del ba\u00f1o, con un solo espacio que podr\u00eda utilizarse como estancia-comedor, cocina y dormitorio. Es decir, s\u00ed pueden destinarse a viviendas de uso tur\u00edstico viviendas tipo estudio, pero su superficie \u00fatil deber\u00e1 ser igual o superior a 40 m2.<\/p>\n\n\n\n

    <\/p>\n\n\n\n

    Fondo edificable en Norma Zonal 4 Cap\u00edtulo 8.4<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    En los locales de Norma Zonal 4, con fondo superior a 12 m en los que antes solo se pod\u00eda instalar el uso industrial \u00bfPuede implantarse ahora el uso dotacional?<\/em><\/p>\n\n\n\n

    Para el \u00e1mbito de la NZ 4, el art\u00edculo 8.4.7.2.d de las NNUU, contempla que el cuerpo de edificaci\u00f3n de planta baja que puede alcanzar un fondo de 18 m pueda destinarse, indistintamente, a los usos complementarios industrial y dotacional. Esta posibilidad ser\u00e1 aplicable tanto a las nuevas edificaciones como a las existentes.Por ello, en los cuerpos de planta baja con exceso de fondo incluidos en edificios construidos seg\u00fan la NZ 4 del PG 97 o del PG 85 y autorizados para el uso complementario industrial, podr\u00e1n implantarse tambi\u00e9n actividades incluidas en el uso dotacional.<\/p>\n\n\n\n

    <\/p>\n\n\n\n

    \u00bfPuede cambiar de uso los locales de fondo mayor de 18 metros o aquellos que aun teniendo 18 metros no cumplan la separaci\u00f3n a testero?<\/em><\/p>\n\n\n\n

    Que existan edificios incluidos en \u00e1mbito de la NZ 4 con locales de planta baja de fondo superior a 18 m. o sin respetar la separaci\u00f3n a testero, puede deberse a dos causas distintas:<\/p>\n\n\n\n

    \u2022 El edificio se construy\u00f3 conforme a un planeamiento anterior al PG 85 que admit\u00eda ese tipo de cuerpos de edificaci\u00f3n. En este caso, el edificio se encuentra en situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n relativa, situaci\u00f3n en la que, como contempla el art\u00edculo 2.3.3.2. b de las NNUU, se admite la implantaci\u00f3n de cualquiera de los usos permitidos por el r\u00e9gimen de usos de la norma zonal, siempre que se realice mediante las obras permitidas en esa situaci\u00f3n (art\u00edculo 2.3.3.2. a de las NNUU).<\/p>\n\n\n\n

    \u2022 Tambi\u00e9n puede suceder que el cuerpo de edificaci\u00f3n que supera el fondo m\u00e1ximo se construyese sin licencia y, por ello, constituya una infracci\u00f3n urban\u00edstica. Si la infracci\u00f3n se encontrase prescrita y as\u00ed se declarase, el art\u00edculo 2.3.4.1.b de las NNUU admite la implantaci\u00f3n de los usos y actividades permitidos por el r\u00e9gimen de usos de la Norma Zonal, pero exclusivamente mediante obras de conservaci\u00f3n y mantenimiento (art\u00edculo 2.3.4.1.b de las NNUU). Si, por el contrario, no se han superado los plazos legales de prescripci\u00f3n, las \u00fanicas intervenciones admitidas ser\u00e1n las dirigidas a la restituci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica infringida.<\/p>\n\n\n\n

    \"\"<\/figure>\n\n\n\n

    Transformaci\u00f3n de locales de planta baja con fondo superior a 12 m en NZ 4 \u00bfDebe entenderse que los apartados 5 y 6 del art\u00edculo 7.3.13 de las NNUU proh\u00edbe en la NZ 4 de forma expresa la implantaci\u00f3n del uso residencial m\u00e1s all\u00e1 del fondo m\u00e1ximo edificable, puesto que los \u00fanicos usos que contempla en locales con m\u00e1s de 12 m de fondo son el industrial o el dotacional?<\/em><\/p>\n\n\n\n

    El art\u00edculo 8.4.7.2.d de las NNUU est\u00e1 integrado en la Secci\u00f3n Segunda \u201cCondiciones de las obras de nueva edificaci\u00f3n\u201d del Cap\u00edtulo 8.4 \u201cCondiciones particulares de la Zona 4: Edificaci\u00f3n en manzana cerrada\u201d, por lo que no es aplicable a las intervenciones en edificios existentes, salvo en las de reestructuraci\u00f3n general o total. Consecuentemente:<\/p>\n\n\n\n

      \n
    • Seg\u00fan lo previsto en el art\u00edculo 7.3.13.5 de las NNUU, en el \u00e1mbito de la NZ 4, los locales de planta autorizados con anterioridad a la entrada en vigor del PG85, que se encuentran en situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n relativa por exceder del fondo de 12 m., pueden transformarse en vivienda siempre que las obras necesarias no excedan los l\u00edmites del art\u00edculo 2.3.3.2 de las NNUU y se respete el resto de normativa urban\u00edstica y sectorial que sea aplicable.<\/li>\n\n\n\n
    • Si el exceso de fondo del local es resultado de una infracci\u00f3n urban\u00edstica declarada prescrita, ser\u00eda posible la transformaci\u00f3n siempre que se realizara mediante las obras permitidas en esa situaci\u00f3n en el art\u00edculo 2.3.4.1.a de las NNUU.<\/li>\n\n\n\n
    • Si la construcci\u00f3n del local se ha autorizado despu\u00e9s de la entrada en vigor del PG 85, el exceso de fondo viene autorizado por su uso industrial. En este caso, solo cabe la transformaci\u00f3n si es viable la demolici\u00f3n de la parte que supere los 12 m.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

      <\/p>\n\n\n\n

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