{"id":4205,"date":"2026-05-26T10:57:43","date_gmt":"2026-05-26T08:57:43","guid":{"rendered":"https:\/\/www.madridlicencias.com\/blog\/?p=4205"},"modified":"2025-02-09T11:19:49","modified_gmt":"2025-02-09T09:19:49","slug":"preguntas-de-interes-para-transformacion-de-locales-a-viviendas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.madridlicencias.com\/blog\/preguntas-de-interes-para-transformacion-de-locales-a-viviendas\/","title":{"rendered":"Preguntas de inter\u00e9s para transformaci\u00f3n de locales a viviendas"},"content":{"rendered":"\n

En est\u00e9 art\u00edculo vamos a resumir las PREGUNTAS DE INTER\u00c9S RELATIVAS A LOS PRECEPTOS INCORPORADOS POR LA MPG DE LAS NNUU en la \u00faltima modificaci\u00f3n de la normativa que afecten de manera directa la la posibilidad de transformaci\u00f3n de locales a viviendas (cambios de uso).<\/p>\n\n\n\n

PROGRAMA DE VIVIENDA<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a) \u00bfCu\u00e1l es la superficie m\u00ednima de una vivienda cuando se compone de una estancia \u00fanica comedor-cocina-dormitorio?<\/strong>
Una pieza \u00fanica con funci\u00f3n de estancia-comedor, cocina y dormitorio no se contempla en el programa de vivienda m\u00ednima del art\u00edculo 7.3.4 de las NNUU. Lo que se admite, respetando la superficie \u00fatil m\u00ednima de 40 m2, son viviendas di\u00e1fanas sin compartimentaci\u00f3n, a excepci\u00f3n del ba\u00f1o<\/strong>, en las que un solo espacio podr\u00e1 utilizarse como estancia-comedor, cocina y dormitorio. Excepto en ese supuesto, el dormitorio ser\u00e1 siempre una pieza independiente de la estancia-comedor y de la cocina.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n


b) \u00bfEn una vivienda di\u00e1fana pueden existir particiones si el hueco es mayor de 2 m2 como contemplaba el acuerdo n\u00ba99 de la CS del PG97?<\/strong>
En las viviendas di\u00e1fanas sin compartimentaci\u00f3n admitidas en el art\u00edculo 7.3.4.1 de las NNUU, no pueden disponerse, aunque sea parcialmente, elementos constructivos
delimitadores de espacios, puesto que ir\u00eda en contra de su propia naturaleza.
El acuerdo n\u00ba99 de la CS ha quedado superado por la nueva regulaci\u00f3n del uso residencial de la MPG.<\/p>\n\n\n\n

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c) \u00bfEn una vivienda en estancia \u00fanica, puede existir separaci\u00f3n f\u00edsica entre el comedor y la cocina si se trata de un muro de carga? \u00bfY si la separaci\u00f3n f\u00edsica no llega al techo?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 7.3.4.2.b de las NNUU posibilita la integraci\u00f3n de la cocina en la estancia-comedor, uniendo ambas piezas sin que existan elementos delimitadores de suelo a techo y con una superficie m\u00ednima suma de la parcial de cada pieza.
La estancia-comedor-cocina como una sola pieza admite elementos que, como los mostradores, delimitan espacios dentro de su mismo volumen, pero no admitir\u00eda aquellos que llegasen a segregarla en vol\u00famenes distintos.
En concreto, respecto de los elementos indicados se considera:
1.Muro de carga intermedio: solo ser\u00eda admisible si el hueco del muro de carga es lo suficientemente grande como para considerar que no se segrega la estancia-comedor-cocina en vol\u00famenes distintos, lo cual deber\u00e1 valorarse caso por caso en funci\u00f3n de la configuraci\u00f3n de los espacios y del tama\u00f1o del hueco.
2.Tabique separado del techo entre 5 y 10 cm: con esta soluci\u00f3n se segrega la estanciacomedor- cocina en dos vol\u00famenes diferenciados, por lo que resulta inadmisible.<\/p>\n\n\n\n

d) En una vivienda con dos ba\u00f1os, ambos con la composici\u00f3n m\u00ednima normativa, pero uno de ellos con superficie \u00fatil inferior a 3 m2, \u00bfser\u00eda posible que el que tiene 3 m2 sea el del dormitorio, y que se acceda desde zona com\u00fan al que tiene una superficie inferior?<\/strong>
El art\u00edculo 7.3.4.1 de las NNUU incluye al ba\u00f1o entre las piezas obligatorias del programa de vivienda m\u00ednima. Seg\u00fan el art\u00edculo 7.3.4.2.d de las NNUU, el ba\u00f1o estar\u00e1 compuesto, al menos, por ba\u00f1era\/ducha, lavabo e inodoro y contar\u00e1 con una superficie m\u00ednima de 3 m2. Al ba\u00f1o no podr\u00e1 accederse desde un dormitorio, pero, cuando se dispongan varios ba\u00f1os, uno de ellos tendr\u00e1 acceso independiente y al resto podr\u00e1 accederse desde los dormitorios. Tambi\u00e9n podr\u00e1n incorporarse adicionalmente locales para aseo con una composici\u00f3n y dimensiones menores que las del ba\u00f1o.
Por lo tanto, no existe inconveniente para que en una vivienda se disponga un ba\u00f1o con la composici\u00f3n y superficie exigida en el art\u00edculo 7.3.4.1 de las NNUU, y un local de aseo adicional con una superficie y\/o composici\u00f3n menor. En este supuesto, es el ba\u00f1o, pieza para uso de todos los ocupantes de la vivienda, el que debe tener acceso independiente, pudiendo accederse al local de aseo adicional desde un dormitorio, pero no a la inversa como se plantea.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n

e) El c\u00edrculo de di\u00e1metro 1,60 que debe inscribirse en la cocina \u00bfpuede invadir el espacio que ocupar\u00e1 el mobiliario de la cocina, muebles bajos, neveras, etc.? \u00bftiene que ser tangente al paramento en el que se sit\u00faa el hueco principal de ventilaci\u00f3n e iluminaci\u00f3n?<\/strong>
El art\u00edculo 7.3.4.2.a de las NNUU establece que la cocina tendr\u00e1 una superficie \u00fatil m\u00ednima de 7 m2 y que su forma permitir\u00e1 inscribir un c\u00edrculo de di\u00e1metro 1,60 m.
Sobre la condici\u00f3n de forma de la cocina, se indica:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. El c\u00edrculo de 1,60 m. ser\u00e1 interior a los paramentos verticales que delimitan la cocina, sin considerar su amueblamiento.<\/li>\n\n\n\n
  2. Al contrario de lo que sucede con la estancia-comedor y con los dormitorios para los que la norma lo exige expresamente, en el caso de la cocina no es necesario que el c\u00edrculo inscrito sea tangente al paramento en el que sit\u00faa el hueco principal de ventilaci\u00f3n e iluminaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
    \"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

    f) \u00bfEs aplicable el programa de vivienda m\u00ednima del art\u00edculo 7.3.4 de las NNUU en la obra de acondicionamiento de una vivienda en situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n relativa por tener una superficie \u00fatil inferior a 40m2?<\/strong>
    El apartado 7.1.2.2 de las NNUU establece:
    \u201cLas condiciones generales o particulares de los usos no ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n a los usos existentes, salvo en las actuaciones que afecten a los elementos o par\u00e1metros que particularmente se regulan en este T\u00edtulo. Con igual criterio se aplicar\u00e1n las condiciones establecidas por la Modificaci\u00f3n de Plan General MPG 00.343 a los usos y actividades implantadas con t\u00edtulo habilitante otorgado previamente a su entrada en vigor.\u201d
    Seg\u00fan est\u00e1 previsi\u00f3n normativa, no ser\u00eda de aplicaci\u00f3n el programa de vivienda m\u00ednima del vigente art\u00edculo 7.3.4 de las NNUU en una obra de acondicionamiento que afecte a una sola vivienda que, autorizada con anterioridad a la entrada en vigor de la MPG, no disponga de la superficie \u00fatil m\u00ednima actual de 40 m2.<\/p>\n\n\n\n

    <\/p>\n\n\n\n

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    <\/p>\n\n\n\n

    VENTANAS EN CUBIERTA EN PIEZAS HABITABLES DE VIVIENDAS<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    a) \u00bfLas piezas habitables de una vivienda pueden disponer exclusivamente de huecos de ventana en cubierta tipo \u201cVelux\u201d?<\/strong>
    El art\u00edculo 7.3.8.1 de las NNUU exige que todas las piezas habitables de las viviendas re\u00fanan la condici\u00f3n de pieza exterior, para lo cual, seg\u00fan lo establecido en el art\u00edculo 6.7.5.1 de las NNUU, deber\u00e1n disponer de, al menos, un hueco en una fachada vertida a la v\u00eda o espacio libre p\u00fablico o a un espacio libre privado o patio que re\u00fanan las condiciones exigidas normativamente.
    Seg\u00fan lo definido en el art\u00edculo 6.3.6 de las NNUU, las fachadas son las superficies que, junto con las cubiertas, por encima del terreno, separan el espacio edificado del no edificado. Luego las fachadas y cubiertas son elementos diferenciados, y siendo as\u00ed, un hueco en una cubierta no responder\u00eda a lo exigido en el art\u00edculo 6.7.5.1 de las NNUU para otorgar el car\u00e1cter de pieza habitable. Por lo tanto, debe descartarse que una ventana tipo \u201cvelux\u201d en cubierta sea v\u00e1lida para las piezas habitables de una vivienda.
    Si bien lo expuesto ser\u00eda aplicable con car\u00e1cter general, no lo ser\u00eda en el caso de las plantas bajo cubierta definidas en el art\u00edculo 6.6.15.8 de las NNUU, ya que al estar \u00e9stas delimitadas por los elementos constructivos de la cubierta inclinada del edifico, la cubierta es la \u00fanica superficie en la que podr\u00edan abrirse huecos de luz y ventilaci\u00f3n.
    En conclusi\u00f3n y seg\u00fan lo expuesto, solamente cuando las piezas habitables de una vivienda se dispongan en una planta bajo cubierta podr\u00e1n disponer exclusivamente de huecos en la cubierta, en el resto de los supuestos, deber\u00e1n contar, en la forma prevista en el art\u00edculo 6.7.5.1 de las NNUU, con huecos abiertos en una fachada.<\/p>\n\n\n\n

    TRANSFORMACI\u00d3N DE LOCAL A VIVIENDA<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    a) En la transformaci\u00f3n de un local en vivienda \u00bfPueden disponerse piezas no habitables como despensas o vestidores?, en su caso \u00bfexiste alguna limitaci\u00f3n para ellas?<\/strong>
    Las viviendas resultantes de la transformaci\u00f3n de locales de uso no residencial, por remisi\u00f3n del art\u00edculo 7.3.14 de las NNUU, est\u00e1n sujetas a la condici\u00f3n de vivienda m\u00ednima del art\u00edculo 7.3.4.1 de las NNUU, por lo que deber\u00e1n contar con una superficie \u00fatil m\u00ednima de 40 m2 y disponer de estancia-comedor, cocina, dormitorio y ba\u00f1o, que dispondr\u00e1n, a su vez, de la superficie \u00fatil m\u00ednima exigida para cada una de ellas en el art\u00edculo 7.3.4.2 de las NNUU.
    Esta superficie y programa es un m\u00ednimo, que, normalmente, se complementar\u00e1, tanto en nueva construcci\u00f3n como en transformaci\u00f3n de locales, por otras piezas, tanto habitables como no habitables. Por ello, en la transformaci\u00f3n de locales, una vez cumplida la condici\u00f3n de vivienda m\u00ednima, podr\u00e1n disponerse las piezas no habitables (vestidores, despensas, etc.) que se desee, sin que haya limitaci\u00f3n alguna para ello.
    Ahora bien, se recuerda que todas las piezas que compongan la vivienda transformada, tanto las habitables como las no habitables, tal como exigen los art\u00edculos 7.3.8.3 y 7.3.13.3 de las NNUU, deber\u00e1n tener su suelo por encima del terreno circundante, lo que descarta la posibilidad de incorporaci\u00f3n de piezas no habitables en plantas inferiores a la baja.<\/p>\n\n\n\n

    <\/p>\n\n\n\n

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    b) \u00bfSe puede transformar en vivienda un local que disponga de un s\u00f3tano?<\/strong>
    Un local que disponga de s\u00f3tano se puede transformar a vivienda, siempre y cuando se clausure <\/strong>la parte del local situado en la planta inferior a la baja y se respete el resto de la normativa urban\u00edstica y sectorial aplicable.<\/p>\n\n\n\n

    \"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

    FONDO EDIFICABLE EN NORMA ZONAL 4<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    b) \u00bfPuede cambiar de uso los locales de fondo mayor de 18 metros o aquellos que aun
    teniendo 18 metros no cumplan la separaci\u00f3n a testero?<\/strong>
    Que existan edificios incluidos en \u00e1mbito de la NZ 4 con locales de planta baja de fondo superior a 18 m. o sin respetar la separaci\u00f3n a testero, puede deberse a dos causas distintas:<\/p>\n\n\n\n

    El edificio se construy\u00f3 conforme a un planeamiento anterior al PG 85 que admit\u00eda ese tipo de cuerpos de edificaci\u00f3n. En este caso, el edificio se encuentra en situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n relativa, situaci\u00f3n en la que, como contempla el art\u00edculo 2.3.3.2. b de las NNUU, se admite la implantaci\u00f3n de cualquiera de los usos permitidos por el r\u00e9gimen de usos de la norma zonal, siempre que se realice mediante las obras permitidas en esa situaci\u00f3n (art\u00edculo 2.3.3.2. a de las NNUU).<\/p>\n\n\n\n


    Tambi\u00e9n puede suceder que el cuerpo de edificaci\u00f3n que supera el fondo m\u00e1ximo se construyese sin licencia y, por ello, constituya una infracci\u00f3n urban\u00edstica. Si la infracci\u00f3n se encontrase prescrita y as\u00ed se declarase, el art\u00edculo 2.3.4.1.b de las NNUU admite la implantaci\u00f3n de los usos y actividades permitidos por el r\u00e9gimen de usos de la Norma Zonal, pero exclusivamente mediante obras de conservaci\u00f3n y mantenimiento (art\u00edculo 2.3.4.1.b de las NNUU). Si, por el contrario, no se han superado los plazos legales de prescripci\u00f3n, las \u00fanicas intervenciones admitidas ser\u00e1n las dirigidas a la restituci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica infringida.<\/p>\n\n\n\n

    <\/p>\n\n\n\n

    c) Transformaci\u00f3n de locales de planta baja con fondo superior a 12 m en NZ 4 \u00bfDebe entenderse que los apartados 5 y 6 del art\u00edculo 7.3.13 de las NNUU proh\u00edbe en la NZ 4 de forma expresa la implantaci\u00f3n del uso residencial m\u00e1s all\u00e1 del fondo m\u00e1ximo edificable, puesto que los \u00fanicos usos que contempla en locales con m\u00e1s de 12 m de fondo son el industrial o el dotacional?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    El art\u00edculo 8.4.7.2.d de las NNUU est\u00e1 integrado en la Secci\u00f3n Segunda \u201cCondiciones de las obras de nueva edificaci\u00f3n\u201d del Cap\u00edtulo 8.4 \u201cCondiciones particulares de la Zona 4:
    Edificaci\u00f3n en manzana cerrada\u201d, por lo que no es aplicable a las intervenciones en edificios existentes, salvo en las de reestructuraci\u00f3n general o total. Consecuentemente:
    Seg\u00fan lo previsto en el art\u00edculo 7.3.13.5 de las NNUU, en el \u00e1mbito de la NZ 4, los locales de planta autorizados con anterioridad a la entrada en vigor del PG85, que se encuentran en situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n relativa por exceder del fondo de 12 m., pueden transformarse en vivienda siempre que las obras necesarias no excedan los l\u00edmites del art\u00edculo 2.3.3.2 de las NNUU y se respete el resto de normativa urban\u00edstica y sectorial que sea aplicable.
    <\/p>\n\n\n\n

    Si el exceso de fondo del local es resultado de una infracci\u00f3n urban\u00edstica declarada prescrita, ser\u00eda posible la transformaci\u00f3n siempre que se realizara mediante las obras permitidas en esa situaci\u00f3n en el art\u00edculo 2.3.4.1.a de las NNUU.
    <\/p>\n\n\n\n

    Si la construcci\u00f3n del local se ha autorizado despu\u00e9s de la entrada en vigor del PG 85, el exceso de fondo viene autorizado por su uso industrial. En este caso, solo cabe la transformaci\u00f3n si es viable la demolici\u00f3n de la parte que supere los 12 m.<\/p>\n\n\n

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