Cuanto Cuesta una Declaración Responsable para un Cambio de Uso de local a Vivienda
Transformar un local comercial en una vivienda en Madrid es una tendencia en auge, motivada por la alta demanda residencial y la abundancia de locales vacíos. Sin embargo, este proceso implica cumplir una estricta normativa, realizar trámites administrativos y afrontar una serie de costes que conviene conocer en detalle. Hoy desglosamos todo lo que necesitas saber sobre la Declaración Responsable y el coste real de convertir un local de 50 m² en vivienda en Madrid.
1. Normativa aplicable en Madrid
Para convertir un local en vivienda en Madrid, debes cumplir principalmente con:
- Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM 1997): Establece las condiciones urbanísticas, como superficie mínima, altura libre (mínimo 2,5 m en estancias principales), ventilación e iluminación natural, integración de la fachada y disponibilidad de todos los suministros básicos.
- Código Técnico de la Edificación (CTE): Regula aspectos técnicos de seguridad, salubridad y accesibilidad.
- Normativa municipal: Limita la densidad máxima de viviendas por hectárea y exige que el uso principal del edificio sea residencial, salvo excepciones.
Restricciones clave:
- El local debe estar en planta baja o piso, no en sótano ni con parte bajo rasante.
- El local debe cumplir las condiciones de habitabilidad (mínimo 40 m² útiles en Madrid).
2. Trámites y documentación necesaria
El proceso incluye:
- Consulta de viabilidad urbanística.
- Proyecto técnico elaborado por arquitecto competente.
- Declaración Responsable Urbanística presentada en el Ayuntamiento de Madrid o a través de una Entidad Colaboradora Urbanística.
- Pago de tasas municipales y presentación de avales.
- Obras de reforma para adaptar el local a vivienda.
- Obtención de la licencia de primera ocupación.
3. Costes desglosados para un local de 50 m²
A. Costes técnicos y profesionales
- Proyecto técnico de arquitecto: Entre 1.500 € y 3.000 € dependiendo de la complejidad.
B. Tasas administrativas
- Tasa de licencia urbanística/declaración responsable: Entre 650 € y 1.500 €, según el presupuesto de la obra y la ubicación exacta.
- Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): Entre el 4% y el 6% del presupuesto de reforma, en Madrid actualmente es el 3,75%.
- Licencia de primera ocupación: Entre 200 € y 300 €.
C. Obras de reforma
- Coste de reforma: Entre 400 €/m² y 900 €/m² según calidades y estado inicial del local. Para 50 m², el rango sería de 20.000 € a 45.000 € dependiendo del estado original.
- Gastos adicionales: Certificado energético (100 €), notaría y registro (pueden sumar un 15% – 25% del coste final).
Resumen de costes estimados para 50 m² en Madrid
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| Proyecto técnico | 1.500 € – 3.000 € |
| Tasas administrativas (total) | 1.000 € – 2.000 € |
| ICIO (4% sobre reforma) | 800 € – 1.800 € |
| Obras de reforma (50 m²) | 20.000 € – 45.000 € |
| Licencia de primera ocupación | 200 € – 300 € |
| TOTAL ORIENTATIVO | 23.500 € – 52.100 € |
4. Competencia y precios en el mercado
El mercado de profesionales para este tipo de trámites en Madrid es muy competitivo. Los honorarios de arquitectos y técnicos pueden variar considerablemente, por lo que conviene solicitar presupuesto a técnicos en experiencia en este tipo de trámites.
5. Recomendaciones finales
- Antes de comprar: Consulta siempre la viabilidad urbanística del local y asegúrate de que cumple todos los requisitos legales.
- Presupuesto: Solicita presupuesto a técnicos especializados.
- Revisar la normativa: Confirma que el local cumple con el PGOUM y el CTE.
- Comunidad de vecinos: Asegúrate de contar con el permiso de la comunidad.
Conclusión
El coste de una Declaración Responsable para el cambio de uso de local a vivienda de 50 m² en Madrid, sumando todos los gastos administrativos, técnicos y de reforma, oscila entre 23.400 € y 52.000 €, dependiendo de las calidades, el estado inicial del local y los honorarios profesionales. Es fundamental informarse bien, cumplir la normativa y confiar el proceso a técnicos cualificados para evitar problemas legales y garantizar una vivienda segura y habitable.
Contacte con nosotros para la realización del proyecto y tramitación de su licencia de apertura. Presupuestos sin compromiso.Teléfono / WhatsApp: 655-03-44-55
E-mail: info@madridlicencias.com
Web: www.madridlicencias.com
Sobre el Autor: Gorka Villanueva, arquitecto especialista en licencias de actividad.
Con más de 20 años de experiencia tramitando expedientes en el Ayuntamiento de Madrid, Gorka lidera el equipo técnico de Madrid Licencias, ayudando a empresas a abrir sus negocios cumpliendo con la normativa del CTE y las ordenanzas municipales.
Ver perfil en Colegio Oficial de Arquitectos COAM
Ver perfil en LinkedIn
