Cambios en las Tarifas de Entidades Colaboradoras (ECU) 2026

LOS CAMBIOS EN LAS TARIFAS DE LAS ECU PARA 2026: LO QUE NECESITAS SABER PARA TU PRESUPUESTO

Modificaciones Precios Organismos Colaboradores ECU 2026

Las actualizaciones en las tarifas de las Entidades de Colaboración Urbanística (ECU) para 2026 en Madrid responden principalmente a ajustes por el IPC y a la implementación de nuevos protocolos digitales de gestión. Dado que las ECU son organismos privados autorizados por el Ayuntamiento, sus precios varían según la complejidad técnica del proyecto y la superficie del local, operando en un régimen de libre competencia que busca agilizar la obtención de licencias de actividad frente a la vía municipal tradicional.

Si estás planeando abrir un negocio en la capital, es probable que ya te hayas topado con las siglas ECU. No es el tema más apasionante del mundo, lo reconozco, pero cuando hablamos de la viabilidad económica de tu proyecto, entender cuánto vas a pagar por la tramitación administrativa es vital. Y aquí es donde muchos emprendedores se llevan la sorpresa: no todos los trámites cuestan lo mismo ni todas las entidades cobran igual.

A diferencia de las tasas fijas que podrías encontrar si tramitas directamente con la administración pública, el sistema de colaboración público-privada en Madrid permite cierta flexibilidad. Esto tiene sus ventajas, sobre todo en tiempos, pero exige que estés atento a la letra pequeña de los costes para este nuevo ejercicio 2026.

PUNTOS CLAVE DE LAS TARIFAS 2026

Ajuste por inflación: La mayoría de las ECU han actualizado sus bases imponibles alineándose con el incremento de los costes operativos y el IPC, lo que supone un ligero aumento respecto a años anteriores.
Factor Superficie y Uso: El precio no es lineal. Los locales de mayor superficie o con actividades calificadas (con mayor impacto ambiental o riesgo) sufren incrementos porcentuales más notables que los pequeños comercios inocuos.
Digitalización: Se empiezan a ver bonificaciones o tarifas optimizadas en expedientes que se presentan con documentación técnica 100% digital y estructurada, premiando la eficiencia del técnico redactor.
Sin duplicidad de pagos: Recuerda que pagas a la ECU o pagas la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos del Ayuntamiento, nunca ambas por el mismo concepto de tramitación.

Dicho esto, la pregunta del millón es: ¿por qué varían tanto los precios? La respuesta corta es que estamos ante un mercado regulado pero libre. Las antiguas ECLU, ahora denominadas simplemente ECU, son empresas privadas acreditadas. Ellas compiten por ofrecerte el servicio de validación de tu licencia o Declaración Responsable.

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Modificación del plazo de la prescripción de las infracciones urbanísticas

◾️ El pasado 28 de diciembre de 2024 entró en vigor la Ley 7/2024 de Medidas para un desarrollo equilibrado en materia de medio ambiente y ordenación del territorio, donde operan varios cambios, entre otros, el del artículo 236 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid.

La modificación establecida en el artículo 236 se transcribe a continuación:

📑 «Artículo 236. Plazo de prescripción de infracciones y sanciones.

1️⃣ La prescripción de las infracciones urbanísticas se producirá por el transcurso de seis años. De este régimen se exceptúan, las que afecten a suelo no urbanizable de protección que prescribirán a los 15 años y las que afecten a viales, zonas verdes, espacios libres y dominio público delimitado con arreglo a su legislación sectorial, que no tienen plazo de prescripción.

2️⃣ La prescripción de las sanciones por la comisión de infracciones urbanísticas se sujetará a idénticos plazos que los señalados en el apartado anterior».

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Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal

La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, entrará en vigor el 3 de abril de 2025, regula una modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre la Propiedad Horizontal, que regula los aspectos relacionados con la organización de la propiedad en régimen de propiedad horizontal (comunidades de propietarios). Esta reforma tiene como objetivo adaptarse a las nuevas exigencias del entorno legal y social, incluyendo medidas para mejorar la gestión de las comunidades de propietarios y facilitar la resolución de conflictos entre los mismos. Se incluyen modificaciones que afectan tanto a las competencias de los órganos de la comunidad como a la regulación de las juntas de propietarios, las cuotas de participación y la resolución de conflictos, entre otros aspectos.

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Suspensión de plazos para tramitación de Licencias de Actividad y continuación de la tramitación administrativa por parte de la Agencia de Actividades

La Agencia de Actividades nos remite una serie de consideraciones a tener en cuenta con relación a los plazos de tramitación y otras incidencias que puedan surgir durante este tiempo de Estado de Alarma decretado por el Gobierno de España para la tramitación de licencias de actividad.

Suspensión de Plazos

El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, ha dispuesto en su Disposición adicional tercera la suspensión de plazos administrativos, estableciendo que se suspenden términos y se interrumpen los plazos para la tramitación de los procedimientos de las entidades del sector público; y que el cómputo de los plazos se reanudará en el momento en que pierda vigencia este real decreto o, en su caso, las prórrogas del mismo. Este Real Decreto ha entrado en vigor el propio 14 de marzo de 2020, día de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.

Por su parte, la Disposición adicional cuarta de este Real Decreto determina que los plazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos quedarán suspendidos durante el plazo de vigencia del estado de alarma y, en su caso, de las prórrogas que se adoptaren.

Asimismo, la Disposición final primera del Real Decreto ratifica todas las disposiciones y medidas adoptadas previamente por las autoridades competentes de las comunidades autónomas y de las entidades locales con ocasión del coronavirus COVID-19, que continuarán vigentes y producirán los efectos previstos en ellas, siempre que resulten compatibles con el propio Real decreto. Entre esas medidas se encuentran las previstas en el Decreto del Alcalde de Madrid de 12 de marzo de 2020, conforme al cual se dispone la ampliación de plazos no vencidos a la fecha de cierre de las oficinas de atención al ciudadano incluidos los relativos a la interposición de recursos administrativos y los de prescripción, y hasta que se proceda a la reapertura al público de las mismas, por un número de días igual a los que las oficinas hayan permanecido fuera de servicio. Este Decreto entró en vigor el día mismo 12 de marzo de 2020, día de su firma.

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SUSPENSIÓN DE LICENCIAS PARA VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

El Ayuntamiento activa un plan de acción para ordenar las viviendas de uso turístico: congela la concesión de licencias y endurece las sanciones.

– Se suspende el otorgamiento de todas las Licencias de actividades que se encuadren dentro del USO HOSPEDAJE EN PARTE DE LA EDIFICACIÓN cuando el edificio sea de USO RESIDENCIAL y se ubique en alguno de los ANILLOS establecidos en el art. 7.6.3 bis de las NNUU.
– La implantación de VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO en PLANTA BAJA en edificios NO RESIDENCIALES, cuyo emplazamiento se ubique en alguno de los ANILLOS del art. 7.6.3 bis.

Con respecto al USO RESIDENCIAL, se suspende también el CAMBIO DE USO de LOCALES ubicados en la NZ 1 NIVELES C Y D.

Se suspende la concesión de licencias para viviendas de uso turístico (VUT) con carácter inmediato hasta que se apruebe la Modificación del Plan General en el primer trimestre de 2025.

El ayuntamiento de Madrid ha decidido suspender la concesión de licencias para viviendas de uso turístico (VUT), hasta la aprobación de la correspondiente Modificación del Plan General en el primer trimestre de 2025.

El Plan Especial de Hospedaje (PEH) del Ayuntamiento de Madrid, aprobado el 27 de marzo de 2019, ha resultado ineficaz para evitar la proliferación de las VUT en la capital y corregir las consecuencias de su rápida expansión al margen de la legalidad. El alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, ha anunciado hoy en rueda de prensa posterior a Junta de Gobierno que el Ayuntamiento de la capital pone en marcha, desde hoy, un plan de acción para equilibrar el mercado de hospedaje en la ciudad que contempla diversas acciones, entre las que se encuentran:

La suspensión temporal de las licencias municipales con carácter inmediato.
El endurecimiento del régimen sancionador para aquellos propietarios cuyos inmuebles operen como VUT sin contar con autorización del Ayuntamiento.
El refuerzo de la plantilla de inspectores.
La publicación de un listado oficial de VUT con licencia y su ubicación real.

Suspensión temporal de nuevas licencias

La aprobación inicial de la Modificación del Plan General se llevará a Junta de Gobierno el próximo mes de septiembre para someterla a información pública y se prevé elevarla a Pleno en el primer trimestre del año que viene. Hasta entonces, se “congelan” las licencias para VUT en dos tipos de usos dentro del ámbito territorial que contempla el Plan Especial de Hospedaje (anillos 1, 2 y 3).

Para uso residencial se suspenden las licencias para VUT dispersas y las licencias para la transformación de local a vivienda en los ejes comerciales del distrito Centro.
Se suspenden también las licencias para VUT en edificaciones distintas al ámbito residencial que se sitúen en planta baja.

Endurecimiento del régimen sancionador

El Ayuntamiento de Madrid no dispone de una normativa sancionadora específica para las VUT. Hasta ahora, el procedimiento que se sigue en caso de detección de funcionamiento irregular de una VUT que no se puede legalizar es el que se rige por la Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo. Inicialmente, se ordena el cese de la actividad; si el propietario no acata la orden municipal y, posteriormente, se comprueba que continúa operando ilegalmente, se imponen multas coercitivas de 1.000, 2.000 y 3.000 euros (de los artículos 100 al 105).

A partir de ahora, cuando el Ayuntamiento de Madrid verifique que una vivienda se dedica a uso turístico sin contar con licencia para tal efecto, se actuará al amparo del artículo 204 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSCM). La legislación autonómica tipifica como infracción grave la implantación de uso incompatible con la ordenación urbanística. Bajo esta normativa, el Ayuntamiento ejecutará el siguiente procedimiento:

Primer aviso de orden de cese y restablecimiento de la legalidad.
En caso de incumplimiento, sanción firme de 30.001 euros.
Segunda sanción firme de 60.001 euros si continúa la actividad irregular.
Tercera sanción firme de 100.001 euros si persiste el funcionamiento.

Las sanciones son acumulativas en caso de que se mantenga el quebrantamiento de la ley.

Refuerzo de inspectores y una web segura para usuarios de VUT

Otra línea dentro de este plan de acción consistirá en el refuerzo del cuerpo de inspectores. La Subdirección General de Inspección y Disciplina cuenta con 65 trabajadores para toda la actividad inspectora. Este verano, el Ayuntamiento incrementará la plantilla en un 15 %, incorporando al servicio diez personas más.

Para ofrecer mayor seguridad y garantía a los visitantes que opten por alojarse en la ciudad en VUT, el Consistorio de Madrid va a publicar en su portal, previsiblemente en el mes de mayo, un listado oficial de las viviendas de estas características que cuentan con licencia municipal (941 a día de hoy) y su ubicación.

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Asimilación de centros de Yoga, Pilates, centro de entrenamiento y similares a Gimnasios

La Agencia de Actividades ha realizado consulta al departamento de Salud ambiental respecto a “Las actividades de pilates, yoga, thai chi, etc. ” y la normativa de aplicación a las mismas, y nos han comunicado que han determinado lo siguiente, lo cual será de aplicación de manera inmediata:

Anteriormente los locales o centros que en los que solo se ejercía la actividad de Pilates, Yoga o Thai-chi eran tramitados habitualmente con licencias de actividad de:

-Enseñanza no reglada.

-Actividades de clubes deportivos y otras actividades deportivas.

-Actividades de Gimnasios.

Las actividades de pilates, yoga, tai chi, etc. ¿se consideran encuadrables en la actividad de Gimnasio dentro de la Ordenanza de Salubridad?

Licencia Actividad y Apertura Centro yoga y Pilates4

Para aclarar si les son o no de aplicación las condiciones de Peluquerías, establecimientos de estética y gimnasios indicados en la Ordenanza de Protección de la Salubridad Pública en la Ciudad de Madrid (O.P.S.P. LIBRO CUARTO) se realizó una consulta para conocer también en que epígrafe serían encuadrables los tres tipos de actividad, a la que la AGENCIA DE ACTIVIDADES (ADA) ha notificado lo siguiente:

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Modificación Viviendas Uso Turistico, Decreto 29/2019

El pasado 12 de abril, se publicó en el BOCM el Decreto 29/2019 que modifica el Decreto 79/2014 por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico.

Licencia actividad vivienda uso turistico

Con independencia de los requisitos exigidos por la normativa municipal para la obtención de la Licencia Urbanística, la legislación autonómica aprobada, en resumen, determina que:

Es necesario la obtención del CIVUT (Certificado de idoneidad para las viviendas de uso turístico): este certificado debe ser emitido por un arquitecto o arquitecto técnico (no es necesario visado). En él se certifica que la vivienda cumple con los siguientes requisitos:

a) Dispone de calefacción y suministro de agua fría y caliente.
b) Dispone al menos de una ventilación directa al exterior o a patio no cubierto.
c) Dispone de un extintor manual, en el interior de la vivienda colocado a no más de 15 metros de la puerta de salida de la vivienda.
d) Dispone de señalización básica de emergencia indicando la puerta de salida de la vivienda.
e) Dispone de un plano de evacuación del edificio y de la vivienda en un lugar visible

Se considera vivienda de uso turístico (VUT) toda aquella que se comercialice y promocione a través de canales de oferta turística u otro medio con el fin de ofrecer alojamiento turístico a cambio de precio con independencia del tiempo que se realice dicha actividad, es decir, se elimina el plazo de tres meses de ejercicio de la actividad para ser considerado VUT.
El propietario/os del VUT tiene que informar a la Policía o Guardia Civil de la identidad de la(s) persona(s) que se van a alojar.
Tiene que contar con seguro de responsabilidad civil
Se establece unos parámetros de capacidad máxima, que son:

a) Para viviendas inferiores a 25 m2 útiles, hasta dos personas, en al menos una pieza habitable.
b) Para viviendas entre 25 m2 y 40 m2 útiles, hasta cuatro personas, en al menos dos piezas habitables.
c) Por cada 10 m2 útiles adicionales en, al menos una pieza habitable más independiente, se permitirán dos personas más.

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El Tribunal Supremo permite abrir nuevos negocios recreativos (bares, cafeterías, restaurante…) en zona Centro

El TSJM permite abrir nuevos negocios negocios recreativos (bares, cafeterías, restaurante…) en zonas de Centro.

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Debemos recordar que estaban prohibidos los nuevos locales o modificaciones a menos de 150 metros de una zona de contaminación acústica alta, menos de 125 metros de un área de contaminación moderada y menos de 100 metros de una zona de contaminación baja.

«No se admitirá la nueva implantación, ampliación o modificación de actividades de las incluidas en el artículo 4 (de esparcimiento y diversión; culturales y artísticos; de baile; de ocio y diversión; de hostelería y restauración) de la presente normativa, a una distancia menor de 150 metros de una zona de contaminación acústica alta, menor de 125 metros de una zona de contaminación acústica moderada y menor de 100 metros de una zona de contaminación acústica baja», decía el artículo anulado.

Desde el Ayuntamiento de Madrid nos han comunicado que ha sido anulado por sentencia el art. 21 del ZPAE de Centro y, facilitará algunas nueva aperturas de este tipo de locales.

El Tribunal Supremo (TS) ha ratificado la nulidad de varios artículos que regulaban la actividad nocturna en el distrito Centro de Madrid y ha declarado conforme a derecho la capacidad de la Junta de Gobierno para regular los horarios de los establecimientos de ocio.

En una sentencia del 13 de junio, el Tribunal Supremo ratifica la nulidad de varios artículos resuelta por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid contra la decisión del Ayuntamiento de Madrid de 2012 de declarar el distrito centro como Zona de Protección Acústica Especial.

En concreto, esa sentencia del TSJM declaraba nula la restricción a la apertura de nuevos locales que establecían, entre otras cuestiones, que todas las actividades hosteleras nuevas en el Distrito Centro deberían disponer, con carácter exclusivo, de un número de plazas de aparcamiento igual al 10 % de su aforo en un radio máximo de 200 metros de su ubicación.

Este requisito no podrá exigirse en la apertura de un nuevo negocio de hostelería al mantenerse nulo el artículo.

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Aprobada la nueva normativa de tramitacion de licencias: OLDRUM

Quizá te preguntes ¿Por qué ya no encuentro la Ordenanza para la Apertura de Actividades Económicas (OAAE) ni la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas (OMTLU)?

Esto es porque se han fusionado para crear una nueva Ordenanza la ahora «OLDRUM», la Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas de Madrid, que como decíamos sustituye a la ya antigua OMTLU.

El nuevo texto, con un 40% menos de articulado, busca reducir las cargas y los trámites administrativos.

Además se ha reforzado la figura de la declaración responsable y se han introducido figuras, o categorías, como la licencia básica o la de actividades temporales.

Entre las novedades que presenta la nueva Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas de Madrid destacan:

La licencia básica para potenciar, activar y facilitar la actividad constructiva en las obras de nueva edificación.
La licencia permitirá a los particulares comenzar las obras en el plazo de un mes, mientras se validan los demás aspectos del proyecto en la licencia general. Funciona como una licencia inicial dentro del proceso general.

Eliminación de la ‘tasa invisible’: Gracias a la licencia básica, la nueva ordenanza elimina la ‘tasa invisible’, que es el sobrecoste que asume el inversor por el retraso administrativo en la tramitación de las licencias que demora la obra y la encarece, repercutiendo en el precio final de los pisos. Desde el Ayuntamiento de Madrid se estima que eliminar esta ‘tasa invisible’ reducirá en torno a un 3 % el precio de la vivienda.
Licencias para actividades temporales. Permitirá que en locales con licencia en vigor se puedan realizar actividades temporales, siempre que no afecten a las condiciones de seguridad, medioambientales, etc. También se establecen los requisitos para autorizar actividades temporales en espacios abiertos. Para el Consistorio, estas licencias temporales ofrecerán nuevas oportunidades de negocio y de desarrollo económico en la ciudad.
Mejor información y disciplina. Se agiliza la respuesta municipal ante los incumplimientos de la normativa. Se mejora también el sistema de información y se potencia la tramitación electrónica.

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Suspensión Licencias Cocinas en su clase Industrial y Centros Logísticos

Acuerdo de modificación del PGOUM y la suspensión en el otorgamiento de licencias o presentación de Declaraciones Responsables para la implantación de actividades de:

— Categoría de cocinas agrupadas dentro de la clase de industria en general.
— Categorías de almacenaje con reparto a domicilio y de almacenaje logístico dentro de la clase de almacenaje.

Que se pretendan llevar a cabo en los siguientes ámbitos:

— En la totalidad de la Norma Zonal 4, cuyo uso cualificado es el residencial y admite como uso complementario y/o alternativo el industrial.
— En las Normas Zonales 1, 5, 6 y 8, cuyo uso cualificado es el residencial, en los grados y niveles en los que se admita como uso complementario y/o alternativo el industrial.
— En la Norma Zonal 3, en las parcelas cuyo uso cualificado sea el residencial y cuyo grado y nivel de aplicación admitan como uso complementario y/o alternativo el industrial.
— Ámbitos de planeamiento [Áreas de Planeamiento Incorporado (API), Áreas de Planeamiento Específico (APE), Áreas de Planeamiento Remitido (APR), Sectores de suelo urbanizable programado incorporado (UZI), Suelo urbanizable sectorizado pormenorizado (UZPp), Suelo urbanizable programado (UZP) y Suelo urbanizable no programado (UNP) cuyo uso cualificado sea el residencial y cuya normativa particular admita como uso complementario y/o alternativo el industrial.

El plazo de esta suspensión es de un año desde la publicación del acuerdo, pudiéndose prorrogar por otro año más.

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