Cambio de uso, cómo transformar un local en una vivienda

 Un local comercial no es legalmente una vivienda si no se tramitan las oportunas licencias de cambio de uso.

Si tiene un local y lo utiliza como vivienda se encontrará con estos inconvenientes:

– No se puede empadronar en esa dirección.
– La tasación de un local es más baja que la de una vivienda y menos dinero podrá prestar el banco a la hora de solicitar una hipoteca.
– Si no se tienen los servicios de agua, luz y gas dados de alta, luego es complicado hacerlo, ya que al tratarse de un local le pedirán la licencia de actividad.
– No se puede pedir una cédula de habitabilidad. Esto supone que, en comunidades autónomas como Cataluña, no se puede alquilar ese espacio como vivienda.

Pero lo que se puede hacer para utilizarlo legalmente es solicitar un cambio de uso de local a vivienda

Censo de locales y actividades. licencias de apertura

A efectos prácticos, se trata de la construcción de una vivienda nueva, por lo que hay que solicitar un cambio de uso y, al finalizar las obras, solicitar una licencia de Primera Ocupación. Para ello, se necesita un arquitecto que realice el proyecto.

Factores que imposibilitan el cambio de uso
Al tratarse de una “obra nueva”, la nueva vivienda debe cumplir con el CTE (Código Técnico de la Edificación) y la normativa urbanística del propio ayuntamiento. Los impedimentos más habituales son:

-Imposibilidad de cumplir con cualquier apartado del CTE. De cara a tener una vivienda, hay que estudiar principalmente los apartados de Accesibilidad (SUA) y de Salubridad (HS)…. ventilación e iluminación mínima…

Lo más importante es saber que no todos los locales pueden llegar a convertirse en viviendas: por la falta de iluminación, por sus dimensiones mínimas, escalones, ventilación de las estancias… así que, si se tiene en mente comprar uno para convertirlo posteriormente en vivienda, hay que asegurarse de que el proyecto es viable contratando a un arquitecto para que realice el estudio de viabilidad.

Home Stagin dormitorio

En Octubre de 2013, la Sala Primera del Tribunal Supremo, confirmó el derecho que tiene todo propietario de un piso o local a utilizarlos como considere más adecuado, salvo que el cambio esté expresamente prohibido o que el cambio aparezca expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal.

Para realizar un cambio de uso hay que comprobar que no se afecta a la estructura del edificio ni compromete los elementos comunes del mismo.

El proceso para la solicitud de cambio de uso consiste en la tramitación en el Ayuntamiento; una vez concedido el cambio y obtenida la licencia de primera ocupación hay que acudir al notario para redactar una escritura de cambio de uso y finalmente llevarla al registro de la propiedad.

¿Cuáles son los requisitos para un cambio de uso de un local a vivienda?

El local debe cumplir unos requisitos que permitan que la nueva vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad establecidas por la Normativa Urbanística vigente en el Ayuntamiento en el que se encuentra el local.

Se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con, estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a 38 metros cuadrados, aunque la superficie útil del local debe ser como poco 25 metros cuadrados si se pretende realizar un estudio, es decir, una única habitación con funciones de salón-comedor-cocina-dormitorio más el baño.

Los requisitos para un cambio de uso local-vivienda dependen en gran medida de las exigencias de cada municipio y comunidad autónoma, en el municipio de Madrid, por ejemplo se requieren principalmente las siguientes condiciones:

•Nivel de suelo: Ninguna vivienda de tendrá pieza habitable alguna (dormitorios, salón o cocina) con el suelo por debajo del nivel de la acera (el suelo de la vivienda ha de estar siempre igual o por encima de la acera, si se trata de una calle en pendiente se tomará el punto de la acera más elevado).
•No habrá piezas habitables (dormitorios, salón o cocina) en plantas inferiores a la baja (no se pueden poner en un sótano).
•Ocupar una fachada en una longitud superior a tres (3) metros.
•Una pieza habitable tangente al espacio exteior con una superficie útil superior a doce (12) metros cuadrados.
•Será posible inscribir, en dicha pieza habitable, un círculo de diámetro igual o mayor de doscientos setenta (270) centímetros, tangente al paramento en el que se sitúa el hueco de luz y ventilación.
•Dispondrá de cocina, que al ser una pieza en la que se produce combustión o gases, dispondrá de chimenea para su evacuación directamente a cubierta, nunca a fachada o a un patio, e independientemente del hueco de luz y ventilación (o se realizará con filtros de carbono).
•La altura libre mínima de piso en cada vivienda será de doscientos cincuenta (250) centímetros, al menos en el setenta y cinco por ciento (75%) de su superficie útil, pudiendo reducirse hasta doscientos veinte (220) centímetros en el resto.
•Dispondrá una puerta de acceso de dimensiones mínimas de doscientos tres (203) centímetros de altura y ochocientos veinticinco (825) milímetros de anchura.
•Las dimensiones mínimas de las hojas de las puertas de acceso a las piezas de la vivienda serán de doscientos tres (203) centímetros de altura, de seiscientos veinticinco (625) milímetros de anchura para los cuartos de aseo y setecientos veinticinco (725) milímetros para el resto de las piezas.
Los huecos de iluminación natural deberán tener una superficie no inferior al doce (12) por ciento de la superficie útil de la pieza habitable.
•Cada una de las piezas habitables dispondrá de una superficie practicable a efectos de ventilación natural directa no inferior al ocho (8) por ciento de la superficie útil de la pieza.

  • Para que una venta se pueda computar a efectos de ventilación e iluminación, ésta ha de estar en un paramento vertical (pared), no teniéndose en cuenta las ventanas tipo “velux” ni claraboyas salvo en las plantas ático. Además la ventana a de dar a la vía pública (calle) o a un patio interior de como mínimo 3×3 metros (pudiendo ser mayor el patio en función a la altura del edificio).

•Cumplir con las condiciones de accesibilidad y seguridad que en materia de prevención de incendios.

Las principales limitaciones para obtener la licencia de cambio de uso, es el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación.

Otras consideraciones ya  a la hora de diseñar la distribución de la nueva vivienda son:

– La superficie mínima de las distintas estancias:
— Dormitorio doble: 10,00 m2
— Dormitorio individual: 6,00 m2
— Salón: 10,00 m2
— Cocina: 5,00 m2 (si es salón-cocina: 14,00 m2)
— Aseo: 1,5 m2

– El pasillo debe tener un ancho mínimo de 85 cm.

Si se desea dividir un local en dos o más viviendas, en función del tamaño original del local y del nº de viviendas resultantes, el Ayuntamiento exigirá aportar una o más plazas de aparcamiento vinculadas a las viviendas.

Contacte con nosotros para la realización del proyecto y tramitación de su licencia de apertura. Presupuestos sin compromiso.

Teléfono / WhatsApp: 655-03-44-55
Web: www.madridlicencias.com
E-mail: info@madridlicencias.com

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106 comentarios

  • Maria Luisa Yanes 16 septiembre, 2018   Responder →

    Mi local está en la primera planta de un centro comercial. Sería posible convertirlo en vivienda ó en su defecto, en LOF?
    Gracias

    • Madrid Licencias 17 septiembre, 2018   Responder →

      Hola María Luisa.
      Me temo que no, en tu caso, se debería de transformar primero el edificio entero a uso residencial…

  • César 7 octubre, 2018   Responder →

    Hola buenos días. Quiero legalizar una división de un piso en dos apartamentos. La reforma ya está realizada y tengo la aprobación de los vecinos. Tengo dudas pq uno de los dos es un piso interior.

    • Madrid Licencias 10 octubre, 2018   Responder →

      Hola César, pues me temo que hasta donde nosotros sabemos, al dividir un piso en dos más pequeños, los dos pisos deberán cumplir con la normativa a día de hoy… si uno de ellos es un piso interior, deberá dar a un patio de manzana de aproximadamente 200 m2

  • Jose Fernandez Mallen 6 noviembre, 2018   Responder →

    como cambiar el uso de oficina a vivienda en el catastro

    • Madrid Licencias 8 noviembre, 2018   Responder →

      Hola José, para el cambio de uso en el catastro te paso los datos:
      Declaración de alteración catastral. (cambio de uso de local a vivienda)
      Agencia Tributaria – Delegación de Madrid:
      C/ Guzman el Bueno nº139
      Tel.: 91 545 07 97 – 545 07 98
      C/ Alcala nº45
      C/ Sacramento nº3
      C/ Principe Carlos con vuelta a Luis Jimenez de Asua
      (Sanchinarro)
      Tfno: 902 37 36 35
      Modelo 904N (confirmar en Catastro)

  • Claudio 16 noviembre, 2018   Responder →

    Hola,
    quiero convertir un local en vivienda (estudio). El local tiene 25 m2 en la planta baja y 25m2 en el sótano.

    He entendido que es necesario tener por lo menos 25 m2 útiles para poder convertir un local en estudio.

    1) En los 25 m2 pueden incluir el baño o es aparte, quiero decir 25m2 mas el baño?

    2) Sería posible poner el baño en el sótano o tendría que estar necesariamente en la planta baja?

    Muchas gracias

    • Madrid Licencias 19 noviembre, 2018   Responder →

      Hola Claudio.
      En respuesta a tus consultas sobre cambio de uso de local a vivienda:
      1.- Pues han de ser 25 m2 incluyendo el baño.
      2.- Si, es posible poner el cuarto de baño en el sótano.

  • Santino 22 enero, 2019   Responder →

    Hola

    Tengo una vivienda en primera planta que tiene la distribución de vivienda y se alquila como tal desde hace años pero magistralmente aparece como local . Tendría muchas dificultades para realizar el cambio de uso ?

    Gracias

    Un saludo

    • Madrid Licencias 25 enero, 2019   Responder →

      Hola Santiago, Siempre y cuando cumpliese los condicionantes que estipula la normativa (superficie mínima, superficie de iluminación y ventilación, etc…) no debería haber problemas en su conversión a vivienda.

  • Emilio 23 enero, 2019   Responder →

    Buenas tardes, estoy interesado en adquirir mi primera vivienda, y he pensado que podría ser interesante un local porque la reforma sería mucho más sencilla, otorga más independencia que un piso y me gustan las viviendas en planta baja. La duda es que he visto 2 que me han dicho que sí se podría: una de ellas, la calle tiene pendiente y el acceso tiene 3 escalones, aunque tiene hueco de puerta desde el portal, que sería a pie llano. La otra, tiene unos 7 metros de fachada a la calle, está bastante bien, pero me indican que no se podría cambiar el uso, no entiendo muy bien el motivo porque no me lo indican…

    Por otra parte, he leído que la salida de humos de la cocina no podría salir por la calle ni por patio interior. ¿De qué forma salen los humos de un local ubicado en un edificio de viviendas si no se admite ninguna de estas posibilidades? Porque, por más que lo pienso, no se me ocurre…

    • Madrid Licencias 25 enero, 2019   Responder →

      Hola Emilio,
      Pues del local que está en una calle en pendiente y tiene tres peldaños en el acceso, no debería haber ningún problema siempre y cuando el local se encuentre igual o por encima del nivel de la acera.
      En cuanto a la otra vivienda, la de 7 metros, no sabría decirte sin más datos, fotos, etc…

      En relación a la salida de humos de la cocina, debería salir directamente a la cubierta del edificio (a través de un patinillo interior por ejemplo) o en su defecto si se permiten unas campanas con filtros de carbono (sin salida de humos).

  • Lorena 27 enero, 2019   Responder →

    Hola, estoy interesada en adquirir una nave (atico) en edificio de uso comercial-industrial. Podría adquirir cedula de habitabilidad? Si no se pudiese, podría vivir si el uso fuese de estudio artístico? Y por último, me gustaría saber si es totalmente necesario los servicios de un arquitecto para hacer los tramites del cambio de uso.
    Mil gracias de antemano!

    • Madrid Licencias 29 enero, 2019   Responder →

      Hola Lorena.
      Me temo que no es viable la conversión a vivienda en un edificio comercial – industrial, en esos casos el Ayuntamiento siempre lo deniega, sin excepciones. Tampoco se podría vivir en el aunque fuese utilizado como estudio artístico.
      Por último, si, en los casos de conversión a vivienda, será necesario que el proyecto esté firmado por un arquitecto (y además éste ha de estar colegiado).

  • Ignacio 29 enero, 2019   Responder →

    Hola. Estaba interesado en reconvertir a vivienda un inmueble de un familiar en Madrid cuyo uso principal según documentación catastral es: “Almacén, Estac.”
    El caso es que he visto que tiene 36 m2 y es un semisótano, por lo que entiendo que no sería posible. Necesitaría que me confirmaran tal extremo, ya que me consta que hace muchos años sí que se utilizó como vivienda. En caso que no hubiese ninguna posibilidad, ¿se podría destinar a algún uso diferente? Gracias

    • Madrid Licencias 29 enero, 2019   Responder →

      Hola Ignacio, me temo que actualmente no se puede convertir a vivienda ningún sótano o semisótano (ni ninguna planta baja cuyo nivel de suelo esté por debajo del de la vía pública).
      En relación a los otros usos a los que se podría destinar: depende de la norma zonal en la que esté ubicado el inmueble, pero lo habitual es: comercio, oficinas y otros usos terciarios (academias, consultas médicas, peluquerías, etc…).

  • Aurelio Alcalde Aramburu 29 enero, 2019   Responder →

    Hola estoy considerando comprar una oficina para transformar en vivienda.
    lo primero que necesito saber es cuánto tarda el Ayto de Madrid en autorizarlo?
    Gracias, Aurelio

    • Madrid Licencias 30 enero, 2019   Responder →

      Hola Aurelio. Pues oficialmente tiene de plazo 3 meses para resolver el expediente, pero la realidad es que actualmente viene a tardar entre 4 y 6 meses.

  • Laura Regules 8 febrero, 2019   Responder →

    Buenos días,
    Veo bastantes locales interesantes para transformar en vivienda, pero muchos de ellos tienen 1 planta sótano o incluso 2. Me gustaría saber qué usos podrían justificarse en dichas plantas de cara a hacer el cambio, y si el hecho de que tengan ventanas ayuda en algo.
    Muchas gracias.

    • Madrid Licencias 11 febrero, 2019   Responder →

      Hola Laura,
      En plantas inferiores a la baja (semisótanos, sótanos -1, etc) solo se podrán ubicar: aseos, trasteros y distribuidores.
      Me temo que el hecho de que tengan ventanas no influye en absoluto.

  • Lola 18 febrero, 2019   Responder →

    Muy interesante por su claridad. Muchas gracias
    Veo que todas las dudas y respuestas planteadas hasta ahora lo son con referencia a Madrid. ¿Los requisitos y condiciones para el cambio de uso de local a vivienda son los mismos en Sevilla y provincia? Si no fuera el caso ¿podríais reseñarlos brevemente?
    Muchas gracias de nuevo

    • Madrid Licencias 18 febrero, 2019   Responder →

      Hola Lola, los requisitos y normativas dependen de cada Ayuntamiento, disculpa, pero me temo que no sabríamos indicarte sobre Sevilla.

  • juann22 20 febrero, 2019   Responder →

    Buenas tardes,
    Mi consulta es ¿un local catastralmente catalogado como Almacen-Estacionamiento puede ser trasformado en vivienda? ¿o solo pueden los locales “comerciales” y oficinas?

    gracias

    • Madrid Licencias 21 febrero, 2019   Responder →

      Hola Juan. Se podría transformar siempre y cuando el aparcamiento no sea una dotación obligatoria del edifico (plazas de aparcamiento obligatorias).

  • javier 1 marzo, 2019   Responder →

    Buenos días, voy a realizar un cambio de uso, transformando un local en 3 viviendas, y me exigen hacer 2 plazas de garaje, o, en su defecto, comprar 2 o alquilar 2 en un radio de 200 metros del local, pero me dicen que los contratos de alquiler deben der indefinidos, cosa que no veo lógica. Es cierto que deben ser indefinidos? me temo que nadie me las va a alquilar así.

    • Madrid Licencias 5 marzo, 2019   Responder →

      Buenos días Javier. Efectivamente cuando se subdivide un local en varias viviendas te pueden exigir cumplir con la dotación mínima de plazas de aparcamiento en función de la superficie original del inmueble. Las plazas de aparcamiento deberán pasar a estar vinculadas a las viviendas de forma permanente, con lo cual, para evitar que pasados unos meses canceléis el contrato de alquiler de la plaza de aparcamiento, os obligan a que sean indefinidos…. Lo recomendable es que la plaza de aparcamiento sea en propiedad y no en alquiler.

  • Rafael 6 marzo, 2019   Responder →

    Hola es posible transformar un local que tengo de 19 metros cuadrados en vivienda esta por la zona de Vallecas, Madrid, gracias

  • Pedro 6 marzo, 2019   Responder →

    Buenas tardes. Me ofrecen una venta de una oficina que está convertida en vivienda. Está alquilada como vivienda y tiene inquilinos dentro. Pero su uso sigue siendo oficina. El ayuntamiento ya ha dicho que no es posible el cambio de uso a vivienda. Tendria problemas si lo compro y sigo manteniendo el alquiler al inquilino?

    • Madrid Licencias 8 marzo, 2019   Responder →

      Hola Pedro, pues si el Ayuntamiento lo detecta te obligará a restituirlo a su estado de oficina (desalojar a los inquilinos) y posiblemente una multa.

  • Maria Serrano 7 marzo, 2019   Responder →

    He transformado una ofina en Vivienda, cumplo con todos los requisitos para ello. El ayuntamiento me ha visitado y estoy empadronada en ella. Mi pregunta es, solicito el cambio de uso en urbanismo primero o es la comunidad de propietarios la que tiene que cambiar los estatutos primero?
    Gracias

    • Madrid Licencias 8 marzo, 2019   Responder →

      Hola María. Salvo que ya esté expresamente prohibido el cambio de uso en los estatutos de la comunidad, deberás tramitar el cambio de uso con el Ayuntamiento correspondiente primero.

  • Jorge Rey 7 marzo, 2019   Responder →

    Hola, tengo interés en comprar un local que se encuentra en un edificio que inicialmente estuvo destinado a oficinas, etc.
    En la actualidad, otros locales ya han sido reformados a viviendas, inclusive se encuentran empadronados sus residentes.
    De adquirirlo, se podría reconvertir a vivienda??? el local posee todas las condiciones sanitarias, ventilación, etc para ello.
    Gracias,

    • Madrid Licencias 8 marzo, 2019   Responder →

      Hola Jorge, Si el inmueble cumple todos los requisitos para transformarse en vivienda, y no está situado en un edificio exclusivo de oficinas o un edificio industrial, podrás realizar el Cambio de Uso de local a vivienda.

  • José M. Pineda 11 marzo, 2019   Responder →

    Buenas tardes,

    Soy autónomo y trabajo y vivo en un loft en San Sebastián de los Reyes. Se encuentra en en el casco urbano, en una calle totalmente residencial, salvo nuestro edificio que es según catastro de “uso principal:oficinas”. El loft tiene 99 metros en dos plantas, en un edificio moderno, de 2009, dispone de salida de humos y cocina ya hecha, baño, gran ventilación, etc y funciona, al igual que la mayoría de los del edificio como vivienda, en muchos casos de forma exclusiva. ¿sería posible hacer el cambio de uso a vivienda?
    Muchas gracias.

    • Madrid Licencias 11 marzo, 2019   Responder →

      Hola José María, me temo que no. Es tu caso sólo se podría (si lo admite el Ayto.) el cambio de uso completo de todo el edificio, no de un único loft… (tendríais que estar todos los dueños conformes y cambiarlo de manera conjunta).

  • Laura 16 marzo, 2019   Responder →

    Buenas tardes,
    ¿
    Los 38 metros de superficie útil incluyen los patios interiores o terrazas de la vivienda?

    • Madrid Licencias 18 marzo, 2019   Responder →

      Hola Laura, me temo que la superficie se refiere siempre a superficie útil interior cerrada (excluidas las terrazas o patrios abiertos).

  • jose antonio 28 marzo, 2019   Responder →

    Buenos días.

    Tengo tres locales comerciales seguidos, el 1º de 65 m , el 2º de 65 m , y el 3º de 30 m, los dos primeros están unidos, por lo que he leído, cumplen todas las normas para poder cambiar a vivienda, podría dividirlos de manera que salieran 3 pisos de similares metros?

    Para ver si es viable la transformación, que papeles tendría que llevar y donde tendría que ir para que me lo confirmaran?

    Muchas gracias.

    • Madrid Licencias 29 marzo, 2019   Responder →

      Hola José Antonio. Pues si se cumplen con los puntos necesarios para convertirlos a vivienda, en principio, no debería haber problema alguno en obtener tres viviendas de tamaños similares.
      Puedes mandarnos la información que tengas por email a: info@madridlicencias.com y le echaremos un vistazo sin compromiso alguno.

  • Eric 29 marzo, 2019   Responder →

    Hola.
    Voy a comprar un local con dos plantas. Se puede declarar habitable la planta sótano si mediante un “patio inglés” entra iluminación y ventilación natural?

    • Madrid Licencias 2 abril, 2019   Responder →

      Hola Eric, me temo que el patio inglés sólo está permitido en viviendas unifamiliares.

    • Ivan 27 abril, 2019   Responder →

      En nuestro edificio existe un local de 56m2, con acceso frontal a la calle de unos 3m y lo mismo por fachada posterior
      El propietario quiere convertirlo en vivienda pero quiere que le permitamos hacer obra en portal para hacer acceso a vivienda. (actualmente, no existe)
      Está obligada la comuniada de vecinos a darle dicho permiso.

      • Madrid Licencias 29 abril, 2019   Responder →

        Hola Iván. La normativa en el Ayuntamiento de Madrid para cambios de uso establece que PREFERENTEMENTE las viviendas tendrán acceso desde el portal, pero no es obligatorio, se puede acceder directamente desde la calle. En cualquier caso la comunidad de vecinos no está obligada a permitirle el acceso por el portal si nunca ha existido dicho acceso con anterioridad.

  • Antonio 1 abril, 2019   Responder →

    Hola.

    ¿Se sabe a cuanto asciende una multa (aprox.) para un arrendador que alquile su local comercial como vivienda a un inquilino en Madrid?

    • Madrid Licencias 2 abril, 2019   Responder →

      Las multas del Ayuntamiento son de 3.000 las consideradas leves.
      (30.000 € las graves y de 300.000 las muy graves)

      • Antonio 2 abril, 2019   Responder →

        Y en este caso concreto, este tipo de multa se consideraría leve? supongo que habrá un primer aviso, un segundo…etc etc

        • Madrid Licencias 3 abril, 2019   Responder →

          Pues nunca han puesto una multa a ninguno de nuestros clientes así que no te lo podemos decir con seguridad, pero entendemos que ería leve. Pero ese tipo de multas son coercitivas, es decir, van en aumento si no se restaura la legalidad.

  • Miguel Sánchez 2 abril, 2019   Responder →

    Buenos días, recientemente he visto en un programa de TV, que en Madrid se ha realizado la transformación de dos viejos locales comerciales en una vivienda* de 52 m2 distribuidos en dos plantas:

    en la primera se ubica la zona de comedor, cocina, salón y baño y en la inferior el dormitorio con un amplio vestidor. Antiguos locales transformados en apartamentos vacacionales o de larga estancia.

    *El aspecto acabado es el de una vivienda, pero se indica que se trata de apartamentos vacacionales. ¿Podría este dato dar lugar a la habilitación de un dormitorio en planta sótano en contraposición con lo que se exige y autoriza para vivienda habitual?

    De no ser así, ¿cómo es viable legalizar esta transformación ?

    muchas gracias por su atención.

    • Madrid Licencias 2 abril, 2019   Responder →

      Hola Miguel, para cambios de uso de local a vivienda: en ningún caso se autoriza en vivienda el situar cualquier pieza habitable (salón, cocina o dormitorios) en planta inferior a la baja o bajo rasante de la acera.
      Habría que ver qué local es el que has visto y ver qué tipo de licencia tiene concedida (si es que tiene licencia en vigor).

  • Jesus 7 abril, 2019   Responder →

    Buenos dias, he comprado un inmueble a un banco y realizando consultas en el Ayto de Madrid, me he enterado que es vivienda, en el catrastro aparece como vivienda, se paga el IBI tambien, y en informacion del Ayto me comentan que es Vivienda y que se puede empadronar en la misma.
    Me informan que solamente tendria que hacer una nueva escritura de cambio de uso y pasarla por el registro de la propiedad.
    En el unico sitio que no consta como vivienda es en el registro de la propiedad y en Urbanismo de la Junta municipal en cuestiòn,
    Si el notario me realiza en cambio de uso me pediran el certificado de habitabilidad o de 1ª ocupacion
    ( 1 ocupacion no es ya que se paga el ibi desde hace 4 años como vivienda) o no seria necesario al aportar certificado de catrastro y pago de IBI.)
    El impuesto que se paga a la comunidad por cambio de local a vivienda cual seria?
    muchas gracias

    • Madrid Licencias 9 abril, 2019   Responder →

      “En el unico sitio que no consta como vivienda es en el registro de la propiedad y en Urbanismo de la Junta municipal en cuestiòn
      Siendo así deberás tramitar igualmente la conversión de local a vivienda. El hecho de que se use como vivienda desde hace más de cuatro años no legaliza la situación.

  • acbernat 23 mayo, 2019   Responder →

    Hola buenas. Desearia convertir Local 32m2 diafano en vivienda, cumple los requisitos (a pie de calle, mas de 3 m de fachada…) el problema es que en el Ayto Getafe no se especifica nada al respecto por lo que se agarran al PGOU como “obra nueva” y por tanto me exigen vincular plaza de garaje. No existen plazas de garaje soterradas en la zona y como minimo estan a 1.5 o 2 Km, obviamente el proyecto pierde beneficio economico si hay que comprar una plaza que estará en torno a 12-15000 €. Existe algun resquicio al cual aferrarse?, me parece un “p…” la situación y llevo con el local cerrado más de 5 años sin poder hacer nada.

    • Madrid Licencias 28 mayo, 2019   Responder →

      Hola, Pues me temo que la normativa depende de cada Ayuntamiento. Efectivamente las transformación de local a vivienda se considera “obra nueva” y por lo tanto debe cumplir con la normativa a día de hoy. En cuanto a las plazas de garaje, solemos argumentar que transformar un solo local a una sola vivienda no supone una sobre presión en las plazas de aparcamiento de la zona y que por lo tanto es asimilable. Algunos Ayuntamientos ya lo recogen así en la normativa (como el de Madrid por ejemplo), pero no ocurre igual en todos los Ayuntamientos, los cuales tienen plena potestad para exigir (o no) dichas plazas.

  • Manuel del Amo Perez 2 junio, 2019   Responder →

    Tengo un local de unos 30 m2 en planta calle, debajo hay unas plazas de garaje muy antiguas, tiene actualmente un lavabo y un inodoro; esta en Paseo de Extremadura (Madrid) a la altura de Campamento. ¿ podría cambiarse el uso a un estudio habitable? ¿ cuanto costaria la tramitación?

  • visi 4 junio, 2019   Responder →

    buenos dias

    quiero comprar un local que lo han convertido a vivienda, tiene la cedula de habitabilidad.

    tengo todos los derechos de la comunidad??pago lo mismo de gastos.

    vamos, seria como un propietario mas ??

    un saludo

    • Madrid Licencias 5 junio, 2019   Responder →

      Si, efectivamente, estando al día de los pagos dela comunidad, tendrías los mismos derechos. Serías un propietario más.

  • Jose 5 junio, 2019   Responder →

    Buenas tardes, mi consulta es porque tengo un local que cumple los requisitos pero en anchura cruzan dos vigas separadas por unos cuatro metros que bajan hasta una altura de 2,10 metros. el resto esta a 2,50 metros. imposibilita esto la conversion?

    • Madrid Licencias 6 junio, 2019   Responder →

      Hola José. Pues dicho caso especial no viene reflejado en la normativa por lo que queda al criterio interpretativo del inspector. En ocasiones anteriores si nos lo han permitido…

  • Pedro 1 julio, 2019   Responder →

    Buenos días. Querria saber si los requisitos del Ayuntamiento de Madrid para convertir un local en vivienda, son los mismos que para convertir una oficina en vivienda?
    Respecto de los m2 utiles mínimos, imagino que serán los reales, con independencia de los figuren en catastro?
    Y al referirse a utiles, se debe entender los “pisables” del local, o se pueden añadir los elementos comunes del edificio (superficie construida)?
    Muchas gracias por su amable atención y saludos cordiales.
    Pedro.

    • Madrid Licencias 3 julio, 2019   Responder →

      Hola Pedro. Si, los requisitos para convertir un inmueble en vivienda son los mismos ya sea en origen un local que una oficina.
      Efectivamente, la superficie mínima se refiere a la real, no a la que pueda aparecer en catastro o en las escrituras.
      Y se trata de superficie útil real (“pisable”), no computándose los correspondientes a las zonas comunes del edificio.

  • Martin 24 julio, 2019   Responder →

    Buenas tardes, tengo un bloque de uso terciario que voy a pasar a viviendas, el bloque da al exterior y a un patio interior común a otros bloques, mi pregunta es: ¿si es posible que unas viviendas den únicamente a la fachada exterior y las otras solamente al patio?

    • Madrid Licencias 24 julio, 2019   Responder →

      Hola Martín. En el Ayuntamiento de Madrid, para que una vivienda pueda dar en exclusiva a un patio interior ha de ser un “patio de manzana”: tener una superficie mínima (el patio) de 200 m2 (entre algún que otro requisito más pero ese el es más restrictivo).

  • salvador 23 agosto, 2019   Responder →

    Buenos días:
    Tengo un local en Madrid que esta 40 cm por debajo del nivel de la calle. Imposibilita esta circunstancia para su transformación en vivienda.
    Gracias.

    • Madrid Licencias 5 septiembre, 2019   Responder →

      Hola Salvador. Me temo que si, eso imposibilitaría la transformación de ese inmueble a vivienda (salvo que se pueda subir el suelo cumpliendo con las alturas libres mínimas de suelo a techo: 2.50 m).

  • Ramon 27 agosto, 2019   Responder →

    Buenas tardes, me gustaría saber cuanto tiempo se suele tardar en tramitar un cambio de uso de oficina a vivienda en el ayuntamiento de Madrid, distrito de Salamanca, muchas gracias!

    • Madrid Licencias 5 septiembre, 2019   Responder →

      Hola Ramón, Pues lamentablemente la administración (Cualquier Junta municipal) es bastante lenta en ese aspecto (tienen muchos expedientes y poco personal), por lo que tardan de media en revisar y conceder las licencias pertinentes para transformación de locales a viviendas unos 6-8 meses.

  • Rosalvision 5 septiembre, 2019   Responder →

    Hola, hay un local de 25 m2 pero con fachada de 2.5 m. Es posible la conversion?

    • Madrid Licencias 5 septiembre, 2019   Responder →

      Hola, me temo que no sería posible. El requisito de la fachada mínima de 3 metros es indispensable.

      • Mª José 23 septiembre, 2019   Responder →

        Hola, he pedido un proyecto a un arquitecto para transformar un local de 100 m2 en dos pisos y me ha dicho que para segregar en dos necesito tener la aprobación del 60% de los vecinos por no existir estatutos en la comunidad ¿es cierto?

        • Madrid Licencias 25 septiembre, 2019   Responder →

          Mª José, pues hasta donde nosotros tenemos conocimiento, no sería necesario. En cualquier caso el Ayuntamiento no lo solicita.

  • Jose Luis 13 octubre, 2019   Responder →

    Hola, yo tengo un local en Madrid, que anteriormente fue una vivienda, me dieron licencia como local, ya que anteriormente a vivienda, fue un estanco, es un edificio antiguo, al cabo de unos años compré el inmueble al propietario, (vendieron el edificio a los inquilinos), lo puse a mi nombre y lo registré como local, ya que entonces trabajaba en el.
    ¿Tengo que hacer todos los tramites, o al haber sido anteriormente vivienda no es necesario?.
    Gracias

    • Madrid Licencias 26 octubre, 2019   Responder →

      Hola José Luis. En cualquier inmueble prevalece siempre la última licencia concedida (ya sea de local comercial o de vivienda) y automáticamente cuando se tramita una nueva licencia se anulan las anteriores sin posibilidad de recuperación.
      Por lo que me temo que deberás iniciar los trámites para convertirlo de nuevo a vivienda y además cumpliendo con la normativa actual en materia de uso residencial.

  • PEDRO O'CONNOR 13 enero, 2020   Responder →

    Buenas tardes,
    Local comercial en Prosperidad, Madrid, sin salidas de humos a cubierta, resto de requisitos, cumple con la normativa. Ya he leído que la campana extractora se puede poner con filtros de carbono y solucionado, pero en lo referente a calefacción y agua caliente, ¿si quiero poner caldera de gas como lo hago o que otro sistema se suele montar?. Muchas gracias.

    • Madrid Licencias 13 enero, 2020   Responder →

      Hola Pedro. Pues lo más habitual es instalar radiadores eléctricos o aire acondicionado (frio y calor) para la calefacción y termo eléctrico para el agua caliente. Aunque también se puede instalar sin demasiados problemas una caldera de gas para ambas cosas.

  • Pedro 14 enero, 2020   Responder →

    Muchas gracias por la respuesta. ¿La caldera de gas a donde/por donde se le daría la salida de humos? Solo existen ventanas en la fachada del local, en planta calle y en la entreplanta son 4.5 metros lineales. No existe un patio trasero de vecindad. Muchas gracias.

  • Carlota 16 enero, 2020   Responder →

    Hola buenos días,
    Tengo un inmueble escriturado como Local-Estudio, pago IbI de vivienda, en el catastro sale como vivienda , y en el Registro civil como Departamento.
    Seria posible escriturarlo como vivienda y/o obtener la Cedula de habitabilidad? el inmueble nunca a tenido Cedula de Habitabilidad.
    Hay unos inquilinos desde hace más de 6 años que declaran el alquiler y están empadronados.

    Muchas gracias

    • Madrid Licencias 7 febrero, 2020   Responder →

      Hola, pues para obtener la Cédula de habitabilidad del Ayuntamiento, te van a requerir presentar un proyecto de conversión de local a vivienda firmado por un técnico competente, luego el Ayuntamiento ha de hacer una visita de inspección al inmueble…

  • Alejandro 16 abril, 2020   Responder →

    Buenos días,
    Tengo la posibilidad de comprar un local comercial en Madrid con la opción de convertirlo en vivienda, pero su actual dueño me dice que no cree que pueda hacerse el cambio porque es una zona protegida.
    ¿A que organismo me tengo que dirigir para que me digan si es posible o no el cambio de uso? ¿Se puede hacer telematicamente?
    Gracias
    Un saludo

    • Madrid Licencias 16 abril, 2020   Responder →

      Hola Alejandro,
      Pues en una situación normal, lo habitual sería acercarse ala Junta Municipal de Distrito correspondiente y realizar una consulta presencial con el informador urbanístico. Sin embargo, actualmente no conceden citas presenciales. Podrías intentar llamar por teléfono a la Junta por si te pudieran facilitar un email donde poder hacer la consulta (actualmente algunas Juntas están facilitando este tipo de consultas a través de este medio “no oficial”).
      La vía oficial para hacer la consulta sería presentando una instancia general (telemática) y adjuntando un escrito con la consulta… pero pueden tardar bastante en contestar…

      • Alejandro 17 abril, 2020   Responder →

        muchas gracias por la respuesta

  • Vanesa 8 mayo, 2020   Responder →

    Buenas tardes,
    He comprobado que el inmueble del que he sido arrendataria figura en el catastro como “oficina”, así como todos los pisos que hay en el edificio, que pertenece a un solo propietario.
    ¿Es legal alquilar como vivienda un inmueble que figura en el catastro como oficina?
    Muchísimas gracias de antemano
    Vanesa

    • Madrid Licencias 13 mayo, 2020   Responder →

      Hola Vanesa. Técnicamente no sería correcto alquilar un inmueble para su uso como vivienda si figura en catastro como oficina. Aunque podría tratarse simplemente de que el Catastro no está actualizado. Lo importante es contar con la licencia del AYUNTAMIENTO y que el inmueble figure como VIVIENDA (para ello deberá tener la cédula de habitabilidad).

  • María 10 mayo, 2020   Responder →

    Buenas tardes,
    Estamos interesados en la compra de una vivienda que anteriormente fue un local en Madrid, así aparece en el catastro, tiene una planta a pie de calle con unos 5 metros de altura en interior preparada para construir una segunda planta. En caso de querer “construir” esa nueva planta, ¿qué debemos de hacer?. ¿Seria una actuación que el ayuntamiento denegase?, ¿a cuanto ascendería económicamente los tramites administrativos si hay que legalizar unos nuevos 30 metros cuadrados?.

    • Madrid Licencias 13 mayo, 2020   Responder →

      Para poder ampliar la superficie “pisable” de un inmueble creando un nuevo forjado (una nueva planta), se deben cumplir dos requisitos (si se cumplen el Ayuntamiento no puede negarse, pero es difícil que se cumplan).
      1.- Al edificio le debe quedar edificabilidad sobrante. Es decir, que se permitan construir más metros en ese edificio.
      2.- Si estamos hablando de una “entreplanta”, esta nunca podrá superar el 50 % de la superficie de planta baja. Es decir: si la planta baja tiene 60 m2, se podría construir una entreplanta de como máximo 30 m2.

      Luego hay que cumplir con una serie de requisitos técnicos para poder construir la planta: cálculo de estructuras, cimentaciones, etc…

  • Fernando 30 junio, 2020   Responder →

    Hola. Mi caso es el contrario. Estoy viendo en el Barrio Salamanca un piso 4º de 300m2. Es un edificio de uso residencial (pero no sé si tiene usos compatibles). La idea es segregar este piso en una vivienda al exterior de unos 150m2, y en el interior sacar 2 ó 3 despachos profesionales que no requieran cumplir las condiciones de vivienda. En los Estatutos que he pedido en el Registro de la Propiedad dicen que se pueden segregar los pisos y darles otro uso siempre que cumplan con la ley. ¿Es posible que haya uso de oficinas en una planta cuarta dentro de un edificio residencial? Viendo el catastro, parece que en el piso 7 hay ya un uso comercial (no sé desde cuándo…).

    • Madrid Licencias 15 julio, 2020   Responder →

      Hola Fernando. pues me temo que tu caso no sería viable. Por desgracia actualmente no está permitida la implantación de oficinas en planta 4 de un edificio residencial.

  • eLenna 10 julio, 2020   Responder →

    Hola, al igual que los demás me venden un local comercial que ya esta construido como vivienda, y por lo que he leído tiene lo que solicita el ayuntamiento, tiene dos habitaciones, tiene dos baños, salon, comedor, cocina y como es un interior da a un patio que le único acceso a ese patio es justo desde el local y la iluminacion es demás del 10% del tamaño del local, es un bajo pero tiene tres escalones para poder accesar a el, mi pregunta es ¿Qué es lo que tengo que hacer primero para comenzar a tramitar el cambio a vivienda?, el edificio todo es de vivienda y solo los bajos son como locales, esta ubicado en imperial, Madrid, agradezco su respuesta

    • Madrid Licencias 15 julio, 2020   Responder →

      Pues le recomendaría que, sin compromiso ni coste alguno, nos mande fotos del acceso para poder valorarlo adecuadamente.
      Que existan 3 escalones en la entrada para poder acceder al local / vivienda no es ningún problema.

  • José Luengo de la Torre 8 agosto, 2020   Responder →

    Hola, quiero hacer vivienda en un local comercial que en principio cumple todas las normas, pero tengo una duda con la altura sobre la acera. En la fachada principal el portal y la fachada del local están sobre rasante pero el fondo del local da a otra calle cuya acera está aproximadamente 80 cm por encima del suelo del local. La altura interior del local es de 2,70 m. El fondo es de 12 m. ¿Hay que tener en cuenta la acera que da al fondo del local o sólo la acera de la fachada principal?

    • Madrid Licencias 10 agosto, 2020   Responder →

      Buenos días José. Pues me temo que hay que tener en cuanta ambas fachadas. Dadas las medidas que nos indicas y puesto que no se puede elevar el suelo de la vivienda en esa zona pues nos quedaríamos por debajo de la altura mínima exigible, la única opción a estudiar sería el colocar en esa fachada que está por debajo de la acera las piezas no habitables: aseos, trastero o vestidores…. siempre y cuando el resto de la vivienda cumpla con la normativa, en especial con la iluminación y ventilación mínima exigible (dado que le estamos quitando ventanas de la parte posterior a la vivienda…)

  • Franz 9 agosto, 2020   Responder →

    Hola!
    Querría comentar mi caso en concreto, un local al cuál estoy tratando de conseguir cédula de habitabilidad a 1 vivienda y si me pudieran ayudar.
    Tras haber presentado los papeles vía telemática, sabiendo que se puede tramitar de esa manera, actualmente me exigen, exigen presentarlo todo en papel (extraño cuando no venía como requisito teniendo ficha telemática), tener en propiedad una plaza de aparcamiento en el edificio y un estudio del conjunto del edificio por la salida del aire acondicionado (que cumple los requisitos de las ordenanzas municipales), y que lo presente el presidente de la junta o el dueño del edificio.

    Mi cuestión es,
    1.- La plaza de aparcamiento entiendo es necesaria cuando solo se va a realizar el cambio de uso a una sola vivienda?
    2.- Si el actual local ya tiene instalado y aprobado de la licencia actual de local, es necesario dicho estudio del conjunto del edificio? He tenido problemas con la comunidad de vecinos y no creo que me quieran ayudar.
    3.- Si a un vecino ya le han concedido la cédula de habitabilidad sin ninguno de los anteriores requisitos se puede presentar de alguna manera formalmente como antecedente al ayuntamiento? (No hacen más que ponerme problemas.

    Muchas Gracias!

    • Madrid Licencias 10 agosto, 2020   Responder →

      Buenos días Franz,
      Pues cada Ayuntamiento tiene su propia normativa. Te podemos comentar lo que se exige en el Ayto. de Madrid (aunque como te digo, cada Ayuntamiento es diferente).
      1.- La plaza de aparcamiento entiendo es necesaria cuando solo se va a realizar el cambio de uso a una sola vivienda?
      En Madrid, cuando se transforma un solo local en una sola vivienda NO se exige plaza de aparcamiento vinculada (pero no es así en todos los Aytos.).

      2.- Si el actual local ya tiene instalado y aprobado de la licencia actual de local, es necesario dicho estudio del conjunto del edificio? He tenido problemas con la comunidad de vecinos y no creo que me quieran ayudar.
      Pues si el aire acondicionado estaba ya correctamente legalizado en alguna licencia anterior (habría que asegurarse), no deberían exigirlo en ningún caso… pero me temo que a veces es más sencillo realizar el estudio de conjunto de fachada que “discutir” con el Ayto. También se podría estudiar la opción de colocar el aire acondicionado en una zona no visible desde la calle (vía pública), o ponerlo en el interior de la vivienda y que expulse a través de una rejilla (no siendo así visible desde el exterior).

      3.- Si a un vecino ya le han concedido la cédula de habitabilidad sin ninguno de los anteriores requisitos se puede presentar de alguna manera formalmente como antecedente al ayuntamiento?

      Pues primero habría que obtener una copia del proyecto y licencia del vecino, para estudiar qué es lo que se ha realizado legalmente y qué cosas se han podido poner una vez pasada la inspección… Justificarlo como antecedente realmente no es que tenga mucha “fuerza”, pero en ocasiones si sirve para convencer al técnico que está revisando tu expediente.

  • Mar 5 septiembre, 2020   Responder →

    Buenos días,

    Mi padre ha fallecido, llevaba 26 años viviendo en un piso en el que estaba empadronado que figura como vivienda en catastro, ha pagado Ibi como vivienda, y hecho la declaración reflejando que ese piso era su vivienda habitual. Ahora al ir al registro de la propiedad se indica que es local; y al ser un bajo que esta por debajo del nivel de la acera hoy por hoy no se cumplirían entiendo las premisas para cambio de uso. Mi duda es, ¿Cómo es posible que en catastro esté como vivienda y en registro no?, ¿Se puede conocer de alguna forma el momento en que empezó a figurar como vivienda en el catastro?, ¿Cómo es posible que esté empadronado si según se indica en el artículo no se podría?, ¿es posible que mi padre hiciera la solicitud de cambio de uso en su momento, y por lo que sea no llegara al registro?, ¿Cómo podría tratar de averiguar si pudo ocurrir esto?

    Muchas gracias de antemano.

    • Madrid Licencias 5 septiembre, 2020   Responder →

      Buenos días Mar.
      Pues me temo que es un caso más frecuente de lo que parece. Es relativamente fácil cambiar el registro en el catastro.
      Sin embargo el catastro, el registro de la propiedad y las licencias del Ayuntamiento no están vinculadas, por lo que (al menos antiguamente) se podría cambiar uno sin alterar el otro… y eso es lo que se hacía. Se añade además que muchas veces los requisitos para el empadronamientos son muy laxos.. o a veces inexistentes, por lo que vemos muchas veces empadronamientos en locales…
      No sabríamos decirte cómo averiguar desde qué momento se ha producido la alteración catastral, pero es difícil que tu padre realizase un cambio de Uso que no llegase al registro. Tendrías que contactar directamente con el Ayuntamiento.

      • Mar Colino García 5 septiembre, 2020   Responder →

        Muchas gracias por la rápida respuesta, lo que no tengo claro es que tipo de información tendría que solicitar al ayuntamiento para poder verificar el uso que le tienen asignado actualmente.

        • Madrid Licencias 8 septiembre, 2020   Responder →

          Pues deberías solicitar los antecedentes de ese inmueble al Ayuntamiento. Consultar cual es la última licencia en vigor sobre el inmueble, ya sea de vivienda o de actividad.

  • Alejandro 16 septiembre, 2020   Responder →

    Hola tengo un local en Madrid que reúne ls condiciones de dimensiones y requisitos para cambio de uso, pero tengo la duda ya que esta registrado como suelo industrial de clase urbana, puedo hacer cambio de uso a vivienda después de los tramites y reforma?

    • Madrid Licencias 18 septiembre, 2020   Responder →

      Hola Alejandro. Toda obra, en especial las de cambio e uso de local a vivienda, precisan de una licencia previa, por lo que no te recomendamos hacer las obras y después realizar los trámites después, podrían encontrarte con que te obliguen a restaurar las obras.

  • Luis 25 septiembre, 2020   Responder →

    Buenos días.
    Muchas gracias por este currazo que os pegáis. Ayuda mucho.
    Tengo dos preguntas. ¿Qué dimensiones mínimas debe tener el patio de un edificio de 7 alturas (en sus 4 caras) para que una fachada del patio se considere “a exterior”?
    El local en cuestión está en una entreplanta cuya ventana a vía pública está retranqueada de la fachada 4 metros. El espacio que se genera por el retranqueo es el acceso al portal y al garaje en planta baja y tiene su frente de fachada abierto en su mitad baja y acristalado en su mitad superior (altura de la entreplanta).
    ¿Podría considerarse ese frente de la entreplanta retranqueada como fachada a espacio público?
    Muchas gracias de nuevo.

    • Madrid Licencias 29 septiembre, 2020   Responder →

      Hola Luis,
      Pues en un expediente reciente, si no te he entendido mal, se nos ha dado una situación parecida u el Ayto nos lo ha computado como exterior… pero para estar algo más seguros que se trata de un caso similar, te recomendaría que por email nos indiques la dirección exacta del inmueble y si puedes: nos aportes alguna fotografía.

  • Teresa 8 octubre, 2020   Responder →

    Tengo un local de 23 m2 con aseo que antes fue peluqueria, Quisiera saber si puedo solicitar el cambio de uso como apartamento-estudio. Tiene agua y electricidad. las puertas son de cristal blindado, a nivel de calle.

    • Madrid Licencias 14 octubre, 2020   Responder →

      Hola, pues me temo que el tamaño mínimo en el Ayuntamiento de Madrid para poder convertir un local en vivienda (estudio) es de m5 metros cuadrados…. por lo que el local en cuestión no se podría convertir al no cumplir este requisito.

  • juan 17 octubre, 2020   Responder →

    un local con altura, en 50% de su superficie superior a 4m, y la otra mitad a 220 de alto entiendo puede tener licencia, pero y si esa mitad de 4m la divido a 220 y 1,80 alto en el primer piso se puede ?¿ serian trastero.
    gracias

    • Madrid Licencias 19 octubre, 2020   Responder →

      Hola,
      La altura mínima para cualquier espacio en el que estén personas de manera habitual (recepción, oficina, office, sala reuniones o espera, tienda, …) debe tener una altura mínima de 2.50 metros.
      Solo se permite una altura mínima de 2.20 para pasillos, aseos, distribuidores y almacenes.
      Todo lo que tenga una altura libre inferior a los 2.20 metros: no puede ser utilizado para ningún uso.

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