Con la entrada en vigor de los últimos cambios de normativa, actualizamos este artículo guía como referencia y base para los requisitos más relevantes a tener en cuenta para transformar en la actualidad un local a vivienda. Entiéndase como una guía básica, dado que hay más condicionantes que cumplir que los que podemos indicar en esté artículo.
Un local comercial no es legalmente una vivienda si no se tramitan las oportunas licencias de cambio de uso.
Si tiene un local y lo utiliza como vivienda se encontrará con estos inconvenientes:
– No se puede empadronar en esa dirección.
– La tasación de un local es más baja que la de una vivienda y menos dinero podrá prestar el banco a la hora de solicitar una hipoteca.
– Si no se tienen los servicios de agua, luz y gas dados de alta, luego es complicado hacerlo, ya que al tratarse de un local le pedirán la licencia de actividad.
– No se puede pedir una cédula de habitabilidad (actualmente llamada licencia de primera ocupación y funcionamiento). Esto supone que no se pueda alquilar ese inmueble como vivienda.
Pero lo que se puede hacer para utilizarlo legalmente es solicitar un cambio de uso de local a vivienda.
A efectos prácticos, se trata de la construcción de una vivienda nueva, por lo que hay que solicitar un cambio de uso y, al finalizar las obras, solicitar una licencia de Primera Ocupación. Para ello, se necesita un arquitecto que realice el proyecto.
Factores que imposibilitan el cambio de uso
Al tratarse de una «obra nueva», la nueva vivienda debe cumplir con el CTE (Código Técnico de la Edificación) y la normativa urbanística del propio ayuntamiento. Los impedimentos más habituales son:
-Imposibilidad de cumplir con cualquier apartado del CTE. De cara a tener una vivienda, hay que estudiar principalmente los apartados de Accesibilidad (SUA) y de Salubridad (HS)…. ventilación e iluminación mínima…
Lo más importante es saber que no todos los locales pueden llegar a convertirse en viviendas: por la falta de iluminación, por sus dimensiones mínimas, escalones, ventilación de las estancias… así que, si se tiene en mente comprar uno para convertirlo posteriormente en vivienda, hay que asegurarse de que el proyecto es viable contratando a un arquitecto para que realice el estudio de viabilidad.
En Octubre de 2013, la Sala Primera del Tribunal Supremo, confirmó el derecho que tiene todo propietario de un piso o local a utilizarlos como considere más adecuado, salvo que el cambio esté expresamente prohibido o que el cambio aparezca expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal.
Para realizar un cambio de uso hay que comprobar que no se afecta a la estructura del edificio ni compromete los elementos comunes del mismo.
El proceso para la solicitud de cambio de uso consiste en la tramitación en el Ayuntamiento; una vez concedido el cambio y obtenida la licencia de primera ocupación hay que acudir al notario para redactar una escritura de cambio de uso y finalmente llevarla al registro de la propiedad.
¿Cuáles son los requisitos para un cambio de uso de un local a vivienda?
El local debe cumplir unos requisitos que permitan que la nueva vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad establecidas por la Normativa Urbanística vigente en el Ayuntamiento en el que se encuentra el local.
Se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con, estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea igual o superior a 40 metros cuadrados, aunque puede distribuirse en una única pieza diáfana (excepto el baño) con funciones de salón-comedor-cocina-dormitorio.
Los requisitos para un cambio de uso de local a vivienda dependen en gran medida de las exigencias de cada municipio y comunidad autónoma, en el municipio de Madrid, por ejemplo se requieren principalmente las siguientes condiciones:
•Nivel de suelo: La vivienda de no tendrá ninguna pieza, habitable o no, con el suelo por debajo del nivel de la acera (el suelo de la vivienda ha de estar siempre igual o por encima de la acera, si se trata de una calle en pendiente se tomará el punto de la acera más elevado).
•No existirá ninguna pieza, habitable o no, en plantas sótano (ya no se permiten sótanos, excepto en vivienda unifamiliares).
•Ocupar una fachada en una longitud superior a tres (3) metros en la que exista una pieza habitable de 12 m2 y un círculo de 2.70 m de diámetro tangente al paramento en el que se sitúa el hueco de luz y ventilación.
•Dispondrá de cocina, que al ser una pieza en la que se produce combustión o gases, dispondrá de chimenea para su evacuación directamente a cubierta, nunca a fachada o a un patio, e independientemente del hueco de luz y ventilación (o se realizará con filtros de carbono).
•La altura libre mínima de suelo a techo en cada vivienda será de doscientos cincuenta (250) centímetros, al menos en el salón-comedor y dormitorios, y de doscientos veinte (220) centímetros en cocina, pasillo y baños.
•Dispondrá una puerta de acceso de dimensiones mínimas de doscientos tres (203) centímetros de altura y ochocientos veinticinco (825) milímetros de anchura.
•Las dimensiones mínimas de las hojas de las puertas interiores serán de doscientos tres (203) centímetros de altura y de setecientos veinticinco (725) milímetros de ancho para todas las piezas (incluida la puerta del baño).
•Los huecos de iluminación (los cristales de las ventanas) deberán tener una superficie no inferior al doce (12) por ciento de la superficie útil de la pieza a la que sirven. Para que una venta se pueda computar a efectos de iluminación, ésta ha de estar en un paramento vertical (pared), no teniéndose en cuenta las ventanas tipo «velux» ni claraboyas salvo en las plantas ático. Además la ventana a de dar a la vía pública (calle) o a un patio interior de como mínimo 3×3 metros (pudiendo ser mayor el patio en función a la altura del edificio y del uso de la habitación).
Otros requisitos ya a la hora de diseñar la distribución de la nueva vivienda son:
– La superficie mínima de las distintas estancias:
— Dormitorio principal (doble): 12,00 m2 e inscripción círculo 2.70 m.
— Dormitorios secundarios: 7,00 m2 e inscripción círculo 2.00 m.
— Salón – Comedor: 14,00 m2 e inscripción círculo 3.0 m.
— Cocina: 7,00 m2 e inscripción círculo 1.60 m. (si es salón-comedor-cocina: 21,00 m2)
— Aseo: 3,0 m2
– El pasillo debe tener un ancho mínimo de 90 cm.
Si se desea dividir un local en dos o más viviendas, en función del tamaño original del local y del nº de viviendas resultantes, el Ayuntamiento podrá exigir aportar una o más plazas de aparcamiento vinculadas a las viviendas.