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El boletín eléctrico es el nombre con el que se conocía antiguamente a lo que hoy se denomina Certificado de Instalación Eléctrica (CIE). El certificado de instalación eléctrica es el documento que garantiza la total correspondencia entre los datos expuestos en él y los componentes y características realmente instalados durante la ejecución de la instalación.
Básicamente se trata de un documento oficial emitido por un instalador electricista autorizado que certifica que una instalación cumple todos los requisitos para el suministro. Recoge sus características, la potencia instalada y la máxima admisible y garantiza la calidad de dicha instalación. Incluye un esquema y un plano de ubicación de los elementos instalados. Dicho de otra forma, es el sello de calidad que un profesional pone a una instalación eléctrica, acompañándolo de una especie de mapa/inventario de todo lo que ésta contiene.
Este documento garantiza así mismo que la instalación está ejecutada de acuerdo a la normativa vigente y que ha sido realizada por un instalador eléctrico autorizado. En caso de haber sido ejecutada por un tercero, el instalador asume cualquier responsabilidad de la ejecución de la instalación.
Mediante este documento la compañía suministradora de la electricidad admite que la instalación está correctamente ejecutada, según criterios técnicos y legales, y autoriza a que la instalación se conecte a sus líneas de distribución. Sin este documento, por muy bien ejecutada que esté la instalación, no será posible contratar la electricidad de nuestra vivienda o local.
Este documento es necesario cuando hay que realizar modificaciones de suministros ya contratados y para los que suponen una modificación técnica. No obstante, la compañía puede reservarse en última instancia la petición del boletín si la instalación es muy antigua o si tiene indicios de que podría tener defectos técnicos.
¿En qué casos se necesita el Certificado de Instalación Eléctrica?
El boletín también es conocido como el Certificado de Instalación Eléctrica y hace falta presentarlo en todos los trámites que se lleven a cabo con la compañía energética. El usuario solo tendrá que mostrarlo en los siguientes casos:
• En las altas de electricidad, para viviendas nuevas donde nunca hubo suministro anteriormente.
• Cuando se aumenta la potencia contratada y esta supera el término admisible por la instalación
• El Boletín Eléctrico tiene un periodo de caducidad de 20 años y será requerido pasada esta fecha
El comprador o el inquilino tienen que entregar el certificado de electricidad si se encuentran en alguna de estas situaciones. En caso de necesitarlo, la comercializadora se pondrá en contacto con el solicitante.
¿Cuánto cuesta el boletín eléctrico?
El precio del boletín de luz es variable. No existe una cuota fija y si la instalación ha sido realizada por el mismo profesional que ejecuta la obra habitualmente suele estar incluida en el precio de la obra. Otro factor que afecta al precio es la potencia de la instalación, si el suministro es para un particular o una empresa, e incluso la ubicación geográfica de la instalación. Un precio genérico para una vivienda, podría estar en torno a los 10-20 € por cada kilowatio instalado. Para una empresa puede oscilar entre los 15 y los 30.
No obstante, al ser un mercado completamente libre para estos boletines, existen multitud de precios que pueden ser aplicados. Lo que sí es importante es que, independientemente del precio, el profesional emita certificado de acuerdo a norma.
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INDICE
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
TÍTULO I. Disposiciones Generales
Capítulo I. Objeto y ámbito de aplicación
Capítulo II. Información urbanística e instrumentos para la modernización en la tramitación de procedimientos
Capítulo III . Régimen jurídico de las licencias urbanísticas
Capítulo IV. Régimen jurídico de las declaraciones responsables y comunicaciones previas.
TITULO II. Tramitación de Licencias Urbanísticas, Declaraciones Responsables y Comunicaciones Previas
Capítulo I. Régimen Jurídico
Capítulo II . Disposiciones relativas a la tramitación de los procedimientos de licencias urbanísticas
Capítulo III . Disposiciones particulares para cada una de las formas de intervención
ANEXO I. DOCUMENTACIÓN
ANEXO II. ASIGNACIÓN DE PROCEDIMIENTOS
ANEXO III. DETERMINACIONES SOBRE LOS SIGUIENTES APARTADOS DEL ANEXO V DE LA LEY 2/2002, DE EVALUACIÓN AMBIENTAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID
ANEXO IV. CONTENIDO DEL PROYECTO
ANEXO V. CRITERIOS GENERALES DE LA CPPHAN
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
La concesión de licencias de edificación, instalación de actividades, primera ocupación y funcionamiento, se encuentra hasta ahora regulada por la Ordenanza Especial de Tramitación de Licencias y Control Urbanístico de 29 de julio de 1997 (OETLCU).
Esta Ordenanza respondió en su día a la necesidad de homogeneizar los procedimientos de regulación de la actividad edificatoria y de implantación de actividades, adecuándola al marco normativo entonces vigente, integrando las regulaciones urbanísticas y sectoriales, con las normas generales emanadas de las Administraciones de rango superior.
Cumplido sobradamente el objetivo de esta Ordenanza, en la actualidad se evidencia la conveniencia de una revisión en profundidad que, por una parte, permita adecuar su contenido a las nuevas disposiciones legales estatales y autonómicas, resultado de la destacable actividad legislativa de los últimos años, en materia urbanística, medioambiental y de procedimiento administrativo, y que por otro lado, posibilite la agilización de los procedimientos, mejorando la eficiencia de los servicios técnicos municipales, reduciendo los plazos de respuesta a las solicitudes de los interesados y unificando los criterios reguladores de dicha actividad y, en suma, componiendo un marco normativo seguro y ágil que redunde en un mejor servicio a los ciudadanos.
La simplificación y racionalización de las tramitaciones, incorporando criterios de calidad en el desempeño del servicio, permitirá paralelamente una mejora en la gestión de los expedientes de disciplina urbanística y la simplificación de las tareas de información urbanística, así como la incorporación de las nuevas tecnologías en la relación de los administrados con los servicios municipales.
Todo ello redunda en una mayor facilidad para la participación ciudadana y una reducción de trámites y plazos que fomente la implantación de actividades económicas y elimine trabas burocráticas en las obras cotidianas de mantenimiento de los inmuebles privados, compatibilizando la necesaria estabilidad del marco normativo con los requerimientos inherentes al desarrollo dinámico de la ciudad. Algunas de las modificaciones vienen impuestas por los cambios en las legislaciones autonómicas y estatales de los últimos años, tanto urbanísticas como sectoriales.
Efectivamente, en lo que se refiere a la normativa autonómica, las disposiciones que sobre procedimientos de tramitación establece la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, en el capítulo III de su título IV constituyen una referencia obligada para la nueva Ordenanza.
Además, la Ley 2/2002, de 19 de junio, de Evaluación Ambiental de la Comunidad de Madrid, deja sin aplicación directa en el ámbito de la Comunidad de Madrid el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, sustituyendo la licencia municipal a la que quedaban sometidas las actividades calificadas (licencia de instalación, apertura y funcionamiento) por técnicas de control medioambiental que la propia Ley establece, cuya resolución debe insertarse de forma vinculante en el procedimiento de la licencia urbanística.
En el ámbito estatal, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, ha permitido estructurar los procedimientos de tramitación de las licencias en función de la necesidad de proyecto de obras de edificación u otro tipo de proyecto técnico.
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Se entenderá por declaración responsable (DR) el documento suscrito por el titular de la actividad o representante en el que manifiesta, bajo su responsabilidad, que una actuación urbanística cumple con los requisitos urbanísticos exigidos por la normativa vigente para su implantación, modificación o desarrollo y que dispone de la documentación que así lo acredita y que se compromete a su cumplimiento durante el tiempo en que mantenga dicha actuación. (art. 71 bis de la Ley 30/1992 de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común).
Para abrir una negocio, con carácter general, bastará una declaración responsable, excepto en aquellos supuestos en que se requerirá licencia por razones de seguridad, salud pública o protección del medio ambiente.
Este procedimiento (DR) es actualmente el más habitual para la tramitación de Licencias de Actividad, es decir: es la norma de carácter general. Sin embargo quedan excluidas por este procedimiento de declaración responsable:
- Las actuaciones que conlleven uso privativo u ocupación de los bienes de dominio público, excepto actividades comerciales y de servicio que ocupen los locales individuales en los mercados municipales gestionados en régimen de concesión.
- Las actuaciones que afecten a inmuebles declarados como Bienes de Interés Cultural con declaración individualizada, a los bienes incluidos a título individual en el inventario de Bienes Culturales de la Comunidad de Madrid, así como a los inmuebles catalogados dentro del nivel de máxima protección en el planeamiento urbanístico aplicable, salvo que en los mismos ya se viniera desarrollando alguna actividad de las recogidas en el apartado 2, siempre y cuando no se afecten los elementos protegidos.
- Las obras que requieran de la redacción de un proyecto de obras de edificación, de conformidad con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, salvo en los casos indicados en las letras a) y c) del apartado 2.
- Las actuaciones que específicamente quedan sometidas a licencia previa.
Documentación
Los efectos de la declaración responsable se producirán desde el día en que la misma tenga entrada en el registro del Ayuntamiento de Madrid siempre que vaya acompañada de la siguiente documentación:
Documentación general: (Anexo I.A 2 OMTLU)
- Impreso normalizado de declaración responsable.
- Documento acreditativo de la identidad del solicitante.
- Si el titular es personas física: fotocopia DNI o NIE.
- Si el titular es una persona jurídica: CIF, escritura de constitución, DNI o NIE del representante legal de la entidad jurídica y documento que le acredite como representante.
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- En los casos en los que no es necesario aportar proyecto técnico, deberá presentar:
-Documento descriptivo suficiente de la actuación que se pretende. Deberá incluir la descripción de la actividad y de las obras, indicando la posición del local dentro del edificio, sus accesos y comunicaciones con el mismo, la maquinaria e instalaciones fijas del local y la actividad con sus características técnicas, incluyendo, cuando la naturaleza de la actividad lo justifique, las de carácter sanitario, los servicios higiénicos y las medidas de prevención de incendios.
–Planos, a escala, acotados, de planta, sección y alzado que reflejen el estado actual y el reformado tras la intervención, que contengan, al menos, los extremos indicados en el punto anterior.
–Fotografías de la fachada o del patio en el caso de que se vayan a realizar obras en ella o exista aire acondicionado o ventilación.
–Catálogo del aire acondicionado donde se refleje el caudal, la potencia y el nivel de ruido si nuestra actividad tiene aire acondicionado.
-Impreso de solicitud de Identificación Industrial. Será necesario rellenarlo y presentarlo en Registro de cualquiera de las Juntas de Distrito u organismo del Ayuntamiento de Madrid, y llevar una copia del impreso relleno y con el sello de registro a la ECU.
–En caso de ocupación de vía pública se solicitará conjuntamente con la solicitud de comunicación previa la autorización para la ocupación temporal de la misma mediante sacos o contenedores. Para ello presentaremos:–Impreso normalizado de solicitud de sacos y contenedores.
–Fotografía de la calle que se va a ocupar a ambos lados de forma que se aprecien otras ocupaciones, pasos de carruajes, plazas de carga y descarga.
–Plano de la ubicación y dimensiones del saco o contenedor , donde quede claramente representado si ocupa parte de la acera del aparcamiento o de la vía publica.
- En los casos en los que no es necesario aportar proyecto técnico, deberá presentar:
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- Autoliquidaciones:
- Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos (art. 10.1, 14.1 y 10.8 de la Ordenanza Fiscal reguladora de la Tasa).
- Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Autoliquidación provisional del 4% del importe del presupuesto de ejecución material y definitiva según el coste real y efectivo de las obras.
- Tasas por Utilización Privativa o Aprovechamiento Especial del Dominio Público Local (instalación de vallas, andamios, maquinaria, contenedores, etc.) según la Ordenanza Fiscal que la regula.
- Garantía por Gestión de Residuos de la Construcción.
-Si las solicitudes se presentan en una ECU: documento acreditativo del abono del precio a la Entidad Colaboradora Urbanística (ECU) debidamente autorizada, de su elección.
- Escritura de constitución de la persona jurídica titular de la actividad.
- Copia cotejada o autenticada del documento acreditativo de la representación.
- Resolución de órgano ambiental competente y su publicación en el Boletín Oficial, cuando proceda.
- Estudio básico de seguridad y salud, cuando proceda.
- Proyecto de apertura, cuando proceda.
- Autoliquidaciones:
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¿Dónde tramitar la Declaración Responsable?
Indistintamente y de forma presencial:
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INDICE
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
TÍTULO I. Disposiciones Generales
Capítulo I. Objeto y ámbito de aplicación
Capítulo II. Información urbanística e instrumentos para la modernización en la tramitación de procedimientos
Capítulo III . Régimen jurídico de las licencias urbanísticas
Capítulo IV. Régimen jurídico de las declaraciones responsables y comunicaciones previas.
TITULO II. Tramitación de Licencias Urbanísticas, Declaraciones Responsables y Comunicaciones Previas
Capítulo I. Régimen Jurídico
Capítulo II . Disposiciones relativas a la tramitación de los procedimientos de licencias urbanísticas
Capítulo III . Disposiciones particulares para cada una de las formas de intervención
ANEXO I. DOCUMENTACIÓN
ANEXO II. ASIGNACIÓN DE PROCEDIMIENTOS
ANEXO III. DETERMINACIONES SOBRE LOS SIGUIENTES APARTADOS DEL ANEXO V DE LA LEY 2/2002, DE EVALUACIÓN AMBIENTAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID
ANEXO IV. CONTENIDO DEL PROYECTO
ANEXO V. CRITERIOS GENERALES DE LA CPPHAN
TITULO II. Tramitación de Licencias Urbanísticas, Declaraciones Responsables y Comunicaciones Previas
Capítulo I. Régimen Jurídico
SECCIÓN PRIMERA
Disposiciones generales
Artículo 31. Normativa aplicable.
La tramitación de licencias urbanísticas, declaraciones responsables y comunicaciones previas se ajustarán a los procedimientos y trámites señalados en este capítulo que se aplicarán conforme a las disposiciones establecidas en la Ley 30/1992, de 26 de diciembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, a las especialidades contenidas en la legislación urbanística, medioambiental, a la Ley 2/2012, de 12 de junio, de Dinamización de la Actividad Comercial en la Comunidad de Madrid y a la Ley 12/2012, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y determinados servicios, sin perjuicio de las peculiaridades y requisitos que, por razón del contenido específico de la actuación urbanística que se proyecte, se establezcan en otras normas de rango superior a la presente Ordenanza.
Artículo 32. Principio de celeridad procedimental.
Los procedimientos regulados en esta Ordenanza municipal, están sometidos al principio de celeridad, y se impulsarán de oficio en todos sus trámites, acordándose en un solo acto todos aquellos que, por su naturaleza, admitan una impulsión simultánea y no sea obligado su cumplimiento sucesivo.
Artículo 33. Derechos de los interesados.
Los interesados en los procedimientos regulados en esta Ordenanza tendrán reconocidos específicamente, además de los establecidos con carácter general en otras normas, los siguientes derechos:
1. A la tramitación del procedimiento sin dilaciones indebidas, obteniendo, en su caso, un pronunciamiento expreso del Ayuntamiento dentro del plazo máximo regulado en esta Ordenanza.
2. A obtener información y orientación acerca de los requisitos jurídicos y técnicos que la normativa imponga a los proyectos, actuaciones o solicitudes que los interesados se propongan realizar.
3. A utilizar medios informáticos, electrónicos o telemáticos, especialmente internet, en la tramitación de los procedimientos y en la obtención de información urbanística.
4. A no presentar documentos que obren en poder de los servicios municipales.
5. A conocer en cualquier momento el estado de tramitación del procedimiento y obtener copia de los documentos contenidos en el mismo.
6. A que las órdenes de ejecución y las resoluciones desfavorables estén debidamente motivadas, con referencia a las normas que las fundamenten.
7. A presentar quejas, reclamaciones y sugerencias sobre el funcionamiento de los servicios urbanísticos municipales.
Artículo 34. Deberes de los interesados
Los interesados tendrán los deberes siguientes:
1. Presentar o, en su caso, disponer, de la documentación completa según los términos establecidos en la presente Ordenanza.
2. Atender los requerimientos municipales de subsanación de deficiencias o reparos, tanto formales como materiales, derivados de la solicitud de licencia urbanística o de la tramitación de las declaraciones responsables y comunicaciones previas.
3. Cumplimentar los trámites en los plazos establecidos, teniéndosele por decaído en su derecho al trámite correspondiente en caso contrario. No obstante, se admitirá la actuación del interesado y producirá sus efectos legales si se produjera antes o dentro del día que se notifique la resolución en la que se tenga por transcurrido el plazo.
4. Disponer, a pie de obra, de copia autorizada de la licencia municipal o documento de declaración responsable o de comunicación previa, así como situarlo en lugar visible al público.
5. Colocar en lugar donde se vaya a realizar la actuación urbanística, en el punto de mayor visibilidad desde el exterior, cartel informativo de la solicitud y descripción básica de las obras para las que se solicita licencia y en su caso la declaración responsable o comunicación previa presentada.
6. Cuando sea concedida la licencia, en las obras de nueva edificación y de reestructuración general, deberán disponer también de un cartel informativo visible desde el exterior en el que consten el nombre y apellidos de los técnicos proyectistas, de los directores de la obra, de ejecución de la obra, del coordinador de seguridad y salud, y de los contratistas; Ordenanza que se aplica; fecha de expedición de la licencia, número de expediente y plazo de ejecución de las obras.
7. Notificar al Ayuntamiento la fecha de inicio de obra, debiendo aportar, en su caso, la documentación prevista en el Anexo I.A.3.3.
8. Notificar al Ayuntamiento la total terminación de las obras en los supuestos previstos en la presente Ordenanza.
9. Las actividades de espectáculos públicos y recreativas deberán obtener y tener expuesto el cartel identificativos establecido por su regulación específica.
Artículo 35. Formas de intervención para el control de la legalidad urbanística.
Las formas de intervención municipal para el control de la legalidad urbanística son las siguientes:
a) Comunicaciones previas
b) Declaraciones responsables
c) Licencias urbanísticas, que se otorgarán de acuerdo con alguno de los siguientes procedimientos de tramitación:
– Procedimiento ordinario común.
– Procedimiento ordinario abreviado.
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ORDEN POR LA QUE SE ESTABLECE EL RÉGIMEN RELATIVO A AL HORARIO DE LOS LOCALES DE ESPECTÁCULOS PÚBLICOS Y ACTIVIDADES RECREATIVAS, ASÍ COMO DE OTROS ESTABLECIMIENTOS ABIERTOS AL PÚBLICO.
La Ley de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas establece que el horario general de apertura y cierre de los locales y establecimientos regulados por la misma se determinará por Orden del Consejero competente en materia de espectáculos públicos de la Comunidad de Madrid.
Asimismo, también se regulan los supuestos en los que se podrá autorizar de forma excepcional una ampliación de horario de un determinado local o, con carácter general, de la totalidad de los ubicados en un mismo término municipal durante los días de celebración de sus fiestas patronales.
La presente Orden tiene como objeto aprobar el horario general de apertura y cierre de los locales de espectáculos públicos y actividades recreativas, así como de los otros establecimientos abiertos al público del Catálogo de Espectáculos Públicos, Actividades Recreativas, Establecimientos, Locales, Recintos e Instalaciones fijando el ámbito temporal contemplado por las correspondientes licencias de funcionamiento de aquéllos, o, en su caso, por las autorizaciones administrativas que fueran procedentes.
Se entenderán, a tal fin, por locales de espectáculos públicos aquellos en los que, con el fin de congregar, como espectadores, al público en general, se organizan actividades, representaciones o exhibiciones de naturaleza artística, cultural o deportiva, y como de actividades recreativas, aquellos en los que se realizan actividades dirigidas al público en general cuyo fin sea el esparcimiento, ocio, recreo y diversión del mismo.
Artículo 2. Horario General.
A) Normas generales.
1. Los espectáculos y actividades permitidas en las licencias de funcionamiento de los locales y establecimientos, sólo podrán ejercerse dentro del horario que se fija en la presente normativa.
2. Todos los horarios, tanto generales, como específicos o especiales, sin excepción, tendrán la consideración de *horarios máximos*, por lo que en ningún caso podrán ser rebasados o excedidos.
3. Se entenderá por horario de apertura el momento a partir del cual se permitirá el acceso de los usuarios al local o establecimiento.
4. A partir de la hora de cierre no se permitirá el acceso de ningún cliente al local o establecimiento y no se expenderá consumición alguna. Deberán quedar fuera de funcionamiento, a partir de dicho momento, la ambientación musical, las máquinas y demás aparatos de juego, vídeo o similares, las señales luminosas ubicadas en el exterior del local y cesar las actuaciones que se celebren, con independencia de las tareas propias de recogida y limpieza que se realicen por parte del personal de los establecimientos.
5. Asimismo, a la hora de cierre reglamentariamente establecida, se encenderán las luces generales del local, quedando las puertas de entrada y de salida expeditas y abiertas para que se produzca el completo desalojo ordenado del local. El desalojo de los locales, cuya licencia municipal de funcionamiento fije el aforo en 350 personas o más, se practicará en el plazo máximo de cuarenta y cinco minutos desde la hora de cierre, en los demás casos, el período en el que debe realizarse el desalojo, alcanzará como máximo treinta minutos.
6. Las resoluciones administrativas que autoricen espectáculos y actividades recreativas especificarán tanto el horario de inicio como el de finalización de la actividad que contemplen, así como un período de tiempo de desalojo en función del aforo del local o recinto.
7. Entre el cierre de los locales y la subsiguiente apertura deberá transcurrir un período mínimo de seis horas.
B) Apertura y cierre.
1. El horario general de apertura de los locales o establecimientos es el siguiente:
I. Locales de espectáculos públicos:
a) Café-espectáculo (1.1): 17.00 h/5.30 h.
b) Salas de fiesta con espectáculo y restaurantes-espectáculo (1.4 y 1.5): 17 h/5.30 h.
c) Circos permanentes, portátiles o desmontables y asimilables (1.2): 10.00 h/24.00 h.
d) Locales donde se exhiben películas en vídeo o se realizan
actuaciones en directo en las que el espectador se ubica en cabinas individuales o sistema similar (1.3): 10.00 h/3.00 h.
e) Auditorios, salas de conciertos y teatros permanentes, eventuales, portátiles o desmontables (2.1, 2.5 y 2.9): 10.00 h/1.00 h.
f) Cines permanentes (2.2.3): 10.00 h/2.00 h. Autocines y cines de verano (2.2.1 y 2.2.2): 20.00 h/0.30 h.
g) Salas de conferencias, exposiciones y multiuso (2.6, 2.7 y 2.8): 9.00 h/24.00 h.
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A la hora de emprender un negocio hay que fijarse en muchos aspectos del mismo, pues no es fácil obtener rentabilidades y habrá que tocar cada palo para exprimir el potencial al máximo; y claro, como os imaginaréis el valor de adquisición o arrendamiento del local donde ejerceréis la actividad es una partida clave.
No es extraño que muchos empresarios se vean obligados a echar el cierre porque en su momento realizaron una adquisición que no estaba acorde a la realidad (la famosa burbuja inmobiliaria) o firmaron un alquiler que dejaba a la empresa en una situación comprometida. ¿Cómo evitar estos casos? Pues primero de todo pensando con claridad en base a las necesidades que podáis tener, y segundo negociando los contratos de alquiler o adquisición, pues dependiendo de las circunstancias podréis conseguir mejores precios que impactarán directamente en vuestra cuenta de resultados.
Y no vayáis a pensar que estoy hablando de una quimera, pues teniendo en cuenta que el mundo inmobiliario aún se encuentra tambaleándose no resulta complicado obtener buenos precios a poco que tratéis de negociar. Eso sí, para ello hay que saber cómo, así que ahí van una serie de trucos para que podáis lograr vuestro objetivo de reducir la factura de la adquisición.
Antes de nada tenéis que saber bien qué es lo que necesitáis y si la mejor solución pasa por la adquisición o el arrendamiento, pues dependiendo de las condiciones logradas, de vuestras cuentas y de puntuales ofertas o chollos, la situación podría variar mucho. Sea como sea ojo a los siguientes consejos:
Presupuesto máximo y presupuesto ideal
A la hora de negociar un contrato de arrendamiento o de compraventa tenéis que tener claro cuál es vuestro presupuesto máximo y cuál el ideal. Es decir, cuál es la cifra que bajo ninguna circunstancia podéis sobrepasar (ojo al matiz) y cuál es aquella por la que “pelearéis” en la negociación. Es muy común ver cómo hay quienes acaban abonando cantidades que están por encima de lo que pueden soportar y después se las ven para hacer frente a los compromisos, así que estudiad bien este punto antes de buscar nada.
Escalabilidad
En el momento en el que os decidáis por la adquisición o el arrendamiento debéis tener en cuenta que si todo va según lo estimado el negocio se verá ampliado en los años posteriores; especialmente si tenéis una planta de fabricación o almacenaje. Y claro, ello supondrá que necesitaréis más espacio del que dispondréis en el momento de la compra o alquiler. La idea es que el inmueble en el que os estéis metiendo pueda ofreceros esto; especialmente en caso de compra, pues si es de alquiler no tendréis que hacer más que buscar un nuevo emplazamiento más grande.
La información es poder
Llegados a este punto ya tenéis en mente qué es lo que necesitáis, y lo más probable es que a poco que busquéis os encontraréis con muchas opciones que se adecuarán a vuestras necesidades. Aquí resulta importante que más allá del inmueble en cuestión recabéis información que os pueda ser adecuada para llevar a cabo el proceso de negociación. Tendréis que consultar en el ayuntamiento acerca de los planes de urbanización de la zona, informaros sobre las vías de comunicación y accesos disponibles, saber qué transporte público llega a la zona, etc.
Por otra parte tendréis que saber más acerca del vendedor y del tiempo que lleva el inmueble en el mercado, pues ello os será de mucha ayuda. Por ejemplo no será lo mismo realizar la compra a una sociedad que está deshaciéndose de sus activos para obtener liquidez que hacer lo propio con una multinacional solvente a la que ni le va ni le viene que se venda el inmueble. En el primer caso tendréis margen para reducir vuestra oferta a sabiendas de que necesitarán vender, mientras que en el segundo caso tendréis que andar con pies de plomo y quizá no lleguéis a conseguir el precio deseado. Tampoco será lo mismo realizar la adquisición de un inmueble que lleve años en el mercado y que tiene pocas opciones de ser vendido que optar a una propiedad que acaban de dejar libre en medio de la Gran Vía de Madrid.
Cómo emplear la información obtenida
Una vez escogido el local, nave u oficina debéis aprovechar la información adquirida en la etapa anterior, y para ello tendréis varias armas a vuestra disposición:
Si el local en venta se encuentra en una zona donde no llega el transporte público su precio se verá reducido.
Si se trata de una zona que en el plan de ordenación territorial está catalogada como rural no tendréis la oportunidad en un futuro de construir nuevas instalaciones o de que la zona vea su valor de mercado incrementado por la concentración de empresas o población. Vamos, que no habrá un desarrollo económico en el área. Punto negativo.
Si las vías de acceso están en mal estado o presentan una orografía complicada será algo negativo, pues podrá haber problemas de suministro.
Si hay previsto que en la zona se construyan conjuntos residenciales y tenéis una empresa que puede producir cierta contaminación, tendréis problemas, pues veréis cómo comienza a haber una presión vecinal contra vosotros.
Igualmente, si hay una industria contaminante en la zona (por ejemplo una planta de fabricación de papel), el valor de la propiedad se verá reducido.
Estado del inmueble
Como os podréis imaginar el estado físico del inmueble es clave, pues dependiendo de cómo se encuentre éste el valor podrá verse muy alterado.
Si os encontráis con humedades tendréis que tener en cuenta que su reparación puede ser complicada (y costosa), por lo que podréis pedir por esta parte una reducción argumentando la obra.
Si veis que el inmueble tiene algún tipo de fisura en el tejado os encontraréis con goteras, en cuyo caso a seguir descontando, pues la obra tendrá un gasto considerable.
¿Veis que la zona de oficinas de la nave se encuentra en un estado lamentable o tremendamente desfasado? Pues ya sabéis, a tirar de la cuenta.
Fijaros también en la instalación eléctrica y aseguraros de que esté según la normativa actual.
Y así con muchos aspectos del inmueble en cuestión. De ahí que sea importante que a la hora de verlo vayáis con un arquitecto que os pueda detectar las fallas que a simple vista no se verían por un inexperto en la materia. Con este tipo de conceptos podréis ver después la cuenta rebajada de manera considerable.
Pago rápido y en efectivo
Muchos compradores dependerán de hipotecas, por lo que el tiempo entre la visita y el cierre del acuerdo se alargará, si es que no se echan para atrás o les niegan el préstamo, algo que sucede muy a menudo. Si tenéis la posibilidad de pagar al momento tendréis una muy buena baza en la mano, pues el vendedor sabrá que la venta la tiene cerrada con apenas dar su aprobación. Es muy tentativo, y si enseñáis un cheque y lo ponéis sobre la mesa el efecto será aún mayor. De igual manera, si vais a comprar el inmueble a un banco, éste factor será determinante para obtener una rebaja, pues a la entidad le interesa deshacerse de su stock de inmuebles y generar liquidez. De ahí que si vais con el dinero por delante no se lo vayan a pensar dos veces.
Regateo y ética
Cuando hay que andar negociando precios el regateo se vuelve clave, pues el baile de cifras y acuerdos intermedios serán inevitable. Ahora bien, debéis tener en cuenta que una cosa es obtener un precio justo y otra es aprovecharse.
Vía: infocif.es
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