Publicación Aprobación Anteproyecto Modificación Ley 9/2001 de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid

INFORMACIÓN DE LICENCIAS URBANÍSTICAS:

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Tal y como ya  se había anunciado en los medios en los últimos días, la Comunidad de Madrid, para contribuir a la activación de la  economía, ha iniciado la modificación de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, con el objetivo de limitar los supuestos de exigencia de Licencia Urbanística generalizando las actuaciones que se pueden realizar con la presentación de una Declaración  Responsable. Ayer se  publicó en el BOCM la aprobación del Anteproyecto de la modificación. A partir de este momento, se abre el periodo de alegaciones a dicha norma, pudiendo realizarse el Recurso de Alzada en el plazo máximo de un mes.

Le remitimos la publicación en el boletín y el texto de la ley objeto de reforma:

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Licencia actividad dark kitchens (cocinas fantasma, ghost kitchens, cocinas ciegas o multicocina)

Últimamente ha proliferado un nuevo tipo de licencias de actividad, las llamadas dark kitchens, cocinas fantasma, ghost kitchens, cocinas ciegas o también su modalidad de: multicocina.

Son un tipo de locales donde solo se elabora la comida para llevar, las dark kitchen o «cocinas fantasmas»: son locales sin sillas, mesas ni camareros, que poseen casi únicamente personal de cocina y tecnología para sacar platos a alta velocidad.

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Es muy importante destacar que las dark kitchens o «restaurantes fantasma» no se pueden instalar en una vivienda porque tienen la consideración de cocinas industriales. La licencia de actividad no es la de restaurante, dado que no es un servicio al público con zona de comida, sino que todo el local se consideraría cocina industrial por estar destinado íntegramente a la elaboración de alimentos.

Desde el Ayuntamiento de Madrid se comunica que debido a la creciente proliferación de licencias de actividad de locales de elaboración de comidas que incluyen una o varias cocinas dispuestas en un solo local, denominadas “Multicocinas” (aunque se aplica el mismo criterio a las «dark kitchens«), se recuerda que estas actividades se consideran encuadradas en el uso  industrial de elaboración de comidas y se deben tramitar por el procedimiento de licencia, tal como establece el artículo 25 de la OAAEE “Actividades industriales de fabricación o elaboración y tratamiento de productos alimenticios para su consumo fuera del local, tales como elaboración de comidas para su distribución a establecimientos de restauración o comercio de platos preparados y catering.

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Además, cuando su implantación se realice en entornos residenciales, será necesario incluir en el certificado de conformidad que emite la ECU tras la comprobación final de las obras, las prescripciones que se indican a continuación, a los efectos de que formen parte de las prescripciones de la licencia de funcionamiento: 


Operaciones de carga y descarga
1.      Las operaciones de carga y descarga, entre las que se incluye el recorrido desde la zona de estacionamiento y el establecimiento, se realizarán cumpliendo las condiciones establecidas en el Decreto Nº0178 de 5/04/2019 de la Delegada del Área de Gobierno de Medio Ambiente y Movilidad por el que se aprueba el Protocolo de Actuación para Reducir la Contaminación Acústica Producida por las Operaciones de Carga y Descarga de Mercancías.
 
El titular del establecimiento designará a un responsable directo de las operaciones de carga y descarga, que velará por el cumplimiento de las medidas y precauciones indicadas en el citado protocolo. En concreto y respecto al comportamiento de los repartidores, deberá velar por el cumplimiento de las prohibiciones incluidas en el punto 7 del Protocolo: 
•        Prohibición de mantener encendido el motor del vehículo.
•        Prohibición del uso de bocinas o cualquier otro avisador acústico.
•        Prohibición de voces o gritos del personal que está efectuando las tareas.
•        Prohibición de utilización de ningún sistema de reproducción de audio.
•        Prohibición de ruidos innecesarios por manipulación inadecuada o poco cuidadosa de la mercancía o los elementos empleados en su traslado.
 

Protección del Medio Ambiente Urbano
2.      De conformidad con lo dispuesto en la Ordenanza Genera de Protección del Medio Ambiente Urbano, durante el ejercicio de la actividad no se permitirá la apertura de ventanas o cualquier otro hueco que ponga en comunicación el recinto industrial con la atmósfera. Tanto la ventilación, extracción de aire y la evacuación de gases y vapores de las campanas extractores estarán provistas de los dispositivos de filtrado o absorción que minimicen los olores evacuados dentro de la mejor técnica disponible en cada momento.
 

Contaminación Acústica y Térmica
3.      Conforme establece la Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica y Térmica el nivel de ruidos y vibraciones transmitidos al medio ambiente exterior y a los vecinos colindantes no superará los límites establecidos en el Art.15 ,16 y 17 de la citada Ordenanza, de forma que no produzcan molestias a sus ocupantes.

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Acuerdos de 15 de diciembre de 2020 de la Comisión de Seguimiento del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid

Acuerdos de la CSPG 1/2020. Haciendo un breve resumen de los que consideramos más interesantes con respecto a las actividades son:

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  • Tema 364: Es posible la inclusión de la actividad de gimnasio, además como uso dotacional deportivo, en el de otros servicios terciarios cuando presenten servicios de entrenamiento personal y similares.

Acuerdo:
«Dada la diversificación y especialización que ha adquirido la actividad deportiva, aquellos gimnasios o centros deportivos que, además de las actividades propias de este tipo de instalaciones, incluyan servicios de asistencia o entrenamiento de carácter personal y similares, además de su inclusión en el uso dotacional deportivo, también podrán ser encuadrados en la clase de «Otros servicios terciarios» regulada en el artículo 7.6.1.2.e) de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997″.

  • Tema 366: No es de aplicación en los edificios catalogados Nivel 1 y 2 el régimen de recuperación de patios de manzana de la NZ 1. En el caso de edificios con Nivel 3 no se exime del cumplimiento de dicha recuperación. En el caso de que los elementos de restauración obligatoria se sitúen en la zona afectada por la recuperación del patio habrá que estudiar caso por caso para determinar si desvirtúa o afecta a los elementos protegidos; en caso de no ser así, procede la demolición así como en el supuesto de que ningún elemento de restauración obligatoria se ubique en dicha zona.
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Interpretación de la normativa sobre recuperación de los patios de manzana y espacios libres de la norma zonal 1 a los edificios catalogados.

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¿Se puede poner un centro veterinario como despacho profesional doméstico?

Consulta Urbanística relativa a la posibilidad de iniciar la actividad de veterinario como despacho profesional doméstico:

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TEXTO CONSULTA:
Se nos ha presentado una consulta relativa a la viabilidad de ejercer la actividad de veterinario como despacho profesional doméstico del titular de una vivienda ubicada en chalet exento.
La propia situación de la actividad la encuadra en su modalidad de despacho profesional domésticos dentro del uso de otros servicios terciarios.
Sin embargo las actividades previstas en el apartado 2 C del artículo 7.6.1 de la normativa se refieren a actividades de atención sanitaria a las personas (como clínicas, odontológicas, etc.) pero, no dice nada respecto a los animales.
Entendemos que la expresa concreción o especificación “… atención sanitaria a las personas “ tiene carácter excluyente, lo cual parece lógico, habida cuenta de que la actividad veterinaria puede dar lugar a molestias a los vecinos cuando se ejerce en planta de pisos de un edificio residencia de oficinas. No obstante, la situación de la actividad en el caso que nos ocupa, un chalet unifamiliar aislado, parece idónea para ejercer la profesión de veterinario (se sobreentiende que para animales de compañía). Es por ello que antes de dar una contestación definitiva a la consulta, se hace preciso que por la Comisión de Seguimiento del PGOUM se aclaren los siguientes extremos:

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1º) Si la actividad o ejercicio de la profesión de veterinario puede ejercerse en su modalidad de despacho profesional doméstico encuadrado en el uso de otros servicios terciarios, o dicho de otro modo, si se entiende ampliable a animales de compañía el despacho profesional doméstico encuadernable en el uso de otros servicios terciarios de atención sanitaria a las personas.


2º) En caso afirmativo ¿en que situaciones (ubicación en la parcela o en el
edificio) se admitiría esta actividad de atención veterinaria?. Por lo anteriormente expuesto, procede que por esta Dirección de Servicios de Coordinación Territorial se eleve a la Comisión de Seguimiento del PGOUM la mencionada consulta por ser de interés y nos sea aclarada en un plazo de tiempo lo más brevemente posible”.

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INFORME
Cuando el art.7.6.1.2.c establece, dentro de la clase de uso de oficina, la diferenciación de despachos profesionales domésticos, es claro en su definición:
solamente las actividades de atención sanitaria a las personas podrán
considerarse despachos profesionales. La precisión de que solamente sea a las personas excluye a los animales (veterinarios).
En sentido similar se recoge también en el art. 7.1.4.4, cuando se posibilita el uso del mismo acceso que los edificios residenciales donde se ubica para los servicios terciarios de atención sanitaria a las personas.
Por lo indicado y, contestando al primer punto de la cuestión formulada,
se emite la siguiente:


CONCLUSIÓN:

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Guía para conocer el nivel de protección de patrimonio de un edificio o local

Existen dos ámbitos diferenciados de protección de Patrimonio de los edificios:

  • la protección municipal
  • la protección autonómica


Además existen determinados locales con protección municipal específica, denominados establecimientos comerciales catalogados.

El nivel de protección del edificio o local sobre el que actúe, condicionará el procedimiento de tramitación.

Visualizador urbanistico Ayuda Visualizador Nivel de Proteccion 1

A continuación se describen los pasos para realizar la consulta utilizando el Visualizador urbanístico.

El nivel de protección del edificio o local sobre el que actúe, condicionará el procedimiento de tramitación, así como las obras y/o usos que podrá realizar sobre él.

Abrir el Visualizador Urbanístico del Ayuntamiento de Madrid.

En el menú desplegable “Mapas/Planeamiento vigente/Catálogo de Edificios”, el Visualizador Urbanístico le remite al Geoportal, que mantiene la información más actualizada sobre el grado de protección municipal del emplazamiento.

Una vez desplegado el Geoportal, en su menú superior derecho podrá acceder al emplazamiento del que se desea obtener la información.

El Geoportal da acceso a la información detallada aproximando la imagen desplegada y pinchando sobre el edificio en cuestión:

La información más reciente sobre el grado de protección del edificio se encuentra en “Protección Actual”.

Para el caso del ejemplo, el edificio en C/ Reyes 6 tiene un nivel de protección Integral.

Los niveles de protección de los edificios los establece el Plan General de Ordenación Urbana del Ayuntamiento de Madrid y son los siguientes:

Nivel 1 (Singular o Integral)

Nivel 2 (Estructural o Volumétrico)

Nivel 3 (Parcial o Ambiental)

Si en “Grado de Protección” aparece Singular o Integral (Nivel 1), se entenderá que el edificio dispone del máximo nivel de protección en el planeamiento municipal aplicable.

Visualizador urbanistico Ayuda Visualizador Nivel de Proteccion 2

Obtener el nivel de Protección Municipal del Local

Como en el caso anterior, sobre el Visualizador Urbanístico y pinchando en el menú desplegable “Mapas/Planeamiento vigente/Elementos Singulares”, se le remite al Geoportal.

De la misma manera que anteriormente, accedemos al emplazamiento del que interesa obtener información:

Lo más habitual es que el local se encuentre en gris, en cuyo caso significaría que el local no dispone de protección arquitectónica. La información más reciente sobre el grado de protección del local se encuentra nuevamente en “Protección Actual”.

Para el caso del ejemplo, se observa que en el edificio en C/ Reyes 6,existe un establecimiento comercial catalogado, esto es, un local protegido. Para confirmar que se trata del local objeto de búsqueda,al poder existir varios locales en un mismo edificio, se debería acceder a “Más información”y consultar su ficha detallada.

Si el local objeto de consulta tiene nivel de protección 1, se entenderá que el local dispone del máximo nivel de protección en el planeamiento municipal aplicable.

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Actualización tasas para cambios de titularidad en el Ayuntamiento de Madrid

Recientemente ha habido un cambio en las tasas necesarias a abonar para la realización de un cambio de titularidad de una licencia de actividad en el Ayuntamiento de Madrid:

Transmisiones urbanísticas sin tasa

Con motivo de la modificación de las Ordenanzas Fiscales, a partir del 1 de enero de 2021 deja de abonarse la tasa correspondiente a las transmisiones urbanísticas (cambios de titularidad).

Por lo tanto, el cambio de titularidad de Licencias de Actividad ya no leva asociado el pago de ninguna tasa.

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Acuerdos Sesión 1/2019 de la Comisión de Seguimiento del Plan General

En el día de hoy se ha publicado en el BOAM los Acuerdos de la Comisión de Seguimiento del Plan General pertenecientes a la Sesión 1/2019. A continuación, les hacemos un breve resumen de algunas de las decisiones que se han tomado:

normativa licencias
  • Tema nº 355: Instalación de cubiertas ligeras y desmontables en espacios libres de parcela de los equipamientos: se consideran Otras Actuaciones Urbanísticas Estables por lo que se pueden instalar en cualquier lugar del espacio libre de parcela, sin que computen edificabilidad ni ocupación cuando se cumplan los siguientes requisitos:
    • Sean obligatorias por alguna normativa
    • Tendrá que ocupar el espacio mínimo necesario para dar cumplimiento a la normativa que así lo exija
    • No podrá afectar a la iluminación o ventilación del edificio.
  • Tema nº 358: Condiciones de los patios en el ámbito de la NZ 1: Se establecen una serie de condiciones que deben cumplir los patios de parcela que no puedan ejecutarse según lo establecido en el art. 6.7.15 PGOUM, fundamentalmente por las condiciones de la edificación colindante.
  • Tema nº 360: Interpretación sobre la aplicación del régimen de usos en mercados de carácter privado: se refiere a los mercados de titularidad privada. Se encuadran en el mismo uso que los públicos (Dotacional Servicios Colectivos), siéndole de la aplicación el mismo régimen de compatibilidad de usos que a los de titularidad pública, permitiéndose que se pueda complementar con otros equipamientos que sirvan a al  servicio de carácter local (es decir, mejoren, complementen, perfeccionen el abastecimiento alimentario)
  • Tema nº 361: Exigencia de Aval para la construcción de garajes aparcamientos: será necesario constituir el aval señalado en el art. 4.3.13, apartado 4.3 del PGOUM para cualquier edificio catalogado en cualquier nivel. Se determina el alcance de la cuantía dependiendo en función del nivel de catalogación. (se refiere al aval de reposición completa del edificio que antes solo era exigible para los edificios catalogados nivel 1 y 2).
  • Tema nº 362: Criterios estéticos y compositivos para las instalaciones en cubiertas: se establecen unas condiciones de carácter general y otras particulares para los edificios catalogados.
  •  Tema nº 363: Usos Terciario Hospedaje: se consideran Servicios Terciarios en su clase Hospedaje todas las vivienda que se destinen a usos turístico de conformidad con la normativa sectorial en dicha materia (la normativa de la CAM referida a los apartamentos y viviendas de uso turístico). Es decir, TODAS aunque se realicen por los particulares de forma directa, siendo indiferente el tiempo anual de explotación (se ha suprimido la excepción de que, si era inferior a 3 meses al año, no se consideraba como actividad de hospedaje)
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TERRAZAS DE HOSTELERÍA Y RESTAURACIÓN, RESOLUCIÓN COMPLEMENTARIA A LA RESOLUCIÓN 51

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RESOLUCIÓN DE LA COMISIÓN DE TERRAZAS DE HOSTELERÍA Y RESTAURACIÓN

COMPLEMENTARIA A LA RESOLUCIÓN 51 RELATIVA A AUTORIZACIÓN DE ELEMENTOS INDUSTRIALES DE CALEFACCIÓN COMO MEDIDA DE APOYO A LAS TERRAZAS CON OCASIÓN DE LA SITUACIÓN SANITARIA COVID-19

La actual crisis provocada por el COVID_19 está afectando profundamente, entre otros, al sector de la hostelería y la restauración en su funcionamiento tanto interior como exterior y a la instalación y funcionamiento de las terrazas.


Desde la Comisión de Terrazas de Hostelería y Restauración se han venido adoptando una serie de medidas de apoyo a este sector que, principalmente, se han materializado en la resolución 51 y las adaptaciones que de esta ha hecho para adaptarla a las distintas disposiciones normativas dictadas por la autoridad sanitaria con estricto cumplimiento de las condiciones de protección de la salud interpersonal de clientes y viandantes.


Dado que la situación sanitaria no se ha resuelto, llegado el otoño se ha planteado la necesidad de instalación de aparatos industriales calefactores, que permitan mantener el funcionamiento de las terrazas hasta al menos el 31 de diciembre, con el fin de dar un adecuado servicio a la clientela. Por ello, desde la comisión se estima oportuno disponer un procedimiento ágil para la autorización temporal de dichos elementos industriales previstos en la Ordenanza de Terrazas de Quioscos de Hostelería y Restauración, previstos en el artículo 6.g) en los términos de su Anexo II.


El artículo 24 apartado b) de la Ordenanza de Terrazas y Quioscos de Hostelería y Restauración aprobada por Acuerdo Plenario de 30 de julio de 2013, señala que «las autorizaciones de terrazas podrán modificarse durante su plazo de vigencia o suspenderse temporalmente, de oficio por el Ayuntamiento de Madrid, cuando concurran circunstancias que justifiquen un cambio en las condiciones de la autorización vigente o una suspensión temporal, sin que se genere derecho a indemnización«.

A la vista de los referidos antecedentes, y teniendo en cuenta las competencias que la Junta de Gobierno de la Ciudad de Madrid atribuye a los concejales presidentes de los distritos, esta Comisión acuerda aprobar esta RESOLUCIÓN COMPLEMENTARIA de la resolución 51, en virtud de la cual se aprueba el siguiente

MODELO DE DECRETO PARA LA AUTORIZACIÓN TEMPORAL GENÉRICA DE ELEMENTOS DE CALEFACCIÓN MÓVILES EN TERRAZAS QUE DISPONGAN DE AUTORIZACIÓN PREVIA

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En virtud de la competencia delegada en los concejales presidentes de los distritos para otorgar las autorizaciones de terrazas de hostelería y restauración en terrenos de titularidad privada y uso público, conforme a lo dispuesto en el apartado 4º epígrafe 6.2 del Acuerdo de la Junta de Gobierno de la Ciudad de Madrid, de 25 de julio de 2019, de organización y competencias de los Distritos, se eleva la siguiente propuesta de

DECRETO

UNICO: AUTORIZAR a los titulares de establecimientos que dispongan de las correspondientes autorizaciones demaniales de terrazas del distrito de (denominación del distrito) a la instalación temporal de elementos industriales móviles para la calefacción de la terraza, conforme al artículo 6.g) y en los términos previstos en el Anexo II, ambos de la vigente Ordenanza de Terrazas y Quioscos de Hostelería y Restauración, y de acuerdo con las siguientes condiciones:

  1. Esta autorización tiene una vigencia temporal, por lo que la instalación de estos elementos industriales al amparo de este decreto se extenderá al plazo exacto de vigencia de la autorización de la correspondiente terraza.
  2. Se podrán instalar elementos previstos en el apartado g) del Anexo II de la Ordenanza, como mobiliario de la terraza. En este sentido, se autoriza la colocación de elementos tales como estufas eléctricas (como opción preferente), de gas que no requieran instalación, o similares. Será necesario que cumplan con los requisitos técnicos establecidos en la normativa específica y tener la homologación CE de la Unión Europea, circunstancia que deberá acreditarse necesariamente a requerimiento del distrito o de los servicios de inspección y control de las condiciones de la autorización.
  3. Este decreto no ampara la realización de obras o acometidas para la colocación para estos elementos.
  4. Para poder efectuar el adecuado y necesario control de estas autorizaciones, aparte de contar con esta autorización previa del Concejal Presidente, los interesados deberán presentar, de forma electrónica, documentación suficiente que permita identificar la actividad autorizada y que describa los elementos a instalar, su requisitos técnicos y homologación, por lo que la autorización quedará sometida a condición resolutiva en su caso.
  5. Esta autorización genérica es una autorización demanial, por lo que en el caso en que no se cumplan las condiciones de distancia, instalación, garantía de la seguridad y deambulación de peatones, clientes o personas que prestan servicio en la terraza correspondiente, así como las garantías de acceso de los servicios públicos, y en particular de accesibilidad, en alguna de las terrazas actualmente autorizadas, perderá inmediatamente su vigencia para el caso en particular, por lo que procederá el levantamiento de los referidos elementos industriales por parte del titular de la autorización de la terraza. De no retirarse voluntariamente, podrá procederse al levantamiento por los servicios municipales correspondientes, correspondiéndole al responsable los gastos generados de conformidad con lo dispuesto en el artículo 47.3 de la Ordenanza de Terrazas y Quioscos de Hostelería y Restauración.
  6. Serán de aplicación todos los parámetros de distancias para la instalación de estos elementos, contenidos tanto en la vigente Ordenanza de Terrazas y Quioscos de Hostelería y Restauración, como en la Resolución 51, de 14 de mayo de 2020, de la Comisión de Terrazas de Hostelería y Restauración.
  7. Se mantienen vigentes las prescripciones específicas y ambientales contenidas en la autorización otorgada a cada titular de la terraza.
  8. Este decreto surte efectos a partir de su adopción, sin perjuicio de la publicación en el Boletín Oficial del Ayuntamiento de Madrid.
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Cambio de uso, cómo transformar un local en una vivienda

Con la entrada en vigor de los últimos cambios de normativa, actualizamos este artículo guía como referencia y base para los requisitos más relevantes a tener en cuenta para transformar en la actualidad un local a vivienda. Entiéndase como una guía básica, dado que hay más condicionantes que cumplir que los que podemos indicar en esté artículo.

Un local comercial no es legalmente una vivienda si no se tramitan las oportunas licencias de cambio de uso.

Si tiene un local y lo utiliza como vivienda se encontrará con estos inconvenientes:

– No se puede empadronar en esa dirección.
– La tasación de un local es más baja que la de una vivienda y menos dinero podrá prestar el banco a la hora de solicitar una hipoteca.
– Si no se tienen los servicios de agua, luz y gas dados de alta, luego es complicado hacerlo, ya que al tratarse de un local le pedirán la licencia de actividad.
– No se puede pedir una cédula de habitabilidad (actualmente llamada licencia de primera ocupación y funcionamiento). Esto supone que no se pueda alquilar ese inmueble como vivienda.

Pero lo que se puede hacer para utilizarlo legalmente es solicitar un cambio de uso de local a vivienda.

Censo de locales y actividades. licencias de apertura

A efectos prácticos, se trata de la construcción de una vivienda nueva, por lo que hay que solicitar un cambio de uso y, al finalizar las obras, solicitar una licencia de Primera Ocupación. Para ello, se necesita un arquitecto que realice el proyecto.

Factores que imposibilitan el cambio de uso
Al tratarse de una «obra nueva», la nueva vivienda debe cumplir con el CTE (Código Técnico de la Edificación) y la normativa urbanística del propio ayuntamiento. Los impedimentos más habituales son:

-Imposibilidad de cumplir con cualquier apartado del CTE. De cara a tener una vivienda, hay que estudiar principalmente los apartados de Accesibilidad (SUA) y de Salubridad (HS)…. ventilación e iluminación mínima…

Lo más importante es saber que no todos los locales pueden llegar a convertirse en viviendas: por la falta de iluminación, por sus dimensiones mínimas, escalones, ventilación de las estancias… así que, si se tiene en mente comprar uno para convertirlo posteriormente en vivienda, hay que asegurarse de que el proyecto es viable contratando a un arquitecto para que realice el estudio de viabilidad.

Home Stagin dormitorio

En Octubre de 2013, la Sala Primera del Tribunal Supremo, confirmó el derecho que tiene todo propietario de un piso o local a utilizarlos como considere más adecuado, salvo que el cambio esté expresamente prohibido o que el cambio aparezca expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal.

Para realizar un cambio de uso hay que comprobar que no se afecta a la estructura del edificio ni compromete los elementos comunes del mismo.

El proceso para la solicitud de cambio de uso consiste en la tramitación en el Ayuntamiento; una vez concedido el cambio y obtenida la licencia de primera ocupación hay que acudir al notario para redactar una escritura de cambio de uso y finalmente llevarla al registro de la propiedad.

¿Cuáles son los requisitos para un cambio de uso de un local a vivienda?

El local debe cumplir unos requisitos que permitan que la nueva vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad establecidas por la Normativa Urbanística vigente en el Ayuntamiento en el que se encuentra el local.

Se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con, estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea igual o superior a 40 metros cuadrados, aunque puede distribuirse en una única pieza diáfana (excepto el baño) con funciones de salón-comedor-cocina-dormitorio.

Los requisitos para un cambio de uso de local a vivienda dependen en gran medida de las exigencias de cada municipio y comunidad autónoma, en el municipio de Madrid, por ejemplo se requieren principalmente las siguientes condiciones:

•Nivel de suelo: La vivienda de no tendrá ninguna pieza, habitable o no, con el suelo por debajo del nivel de la acera (el suelo de la vivienda ha de estar siempre igual o por encima de la acera, si se trata de una calle en pendiente se tomará el punto de la acera más elevado).
•No existirá ninguna pieza, habitable o no, en plantas sótano (ya no se permiten sótanos, excepto en vivienda unifamiliares).
•Ocupar una fachada en una longitud superior a tres (3) metros en la que exista una pieza habitable de 12 m2 y un círculo de 2.70 m de diámetro tangente al paramento en el que se sitúa el hueco de luz y ventilación.
•Dispondrá de cocina, que al ser una pieza en la que se produce combustión o gases, dispondrá de chimenea para su evacuación directamente a cubierta, nunca a fachada o a un patio, e independientemente del hueco de luz y ventilación (o se realizará con filtros de carbono).
•La altura libre mínima de suelo a techo en cada vivienda será de doscientos cincuenta (250) centímetros, al menos en el salón-comedor y dormitorios, y de doscientos veinte (220) centímetros en cocina, pasillo y baños.
•Dispondrá una puerta de acceso de dimensiones mínimas de doscientos tres (203) centímetros de altura y ochocientos veinticinco (825) milímetros de anchura.
•Las dimensiones mínimas de las hojas de las puertas interiores serán de doscientos tres (203) centímetros de altura y de setecientos veinticinco (725) milímetros de ancho para todas las piezas (incluida la puerta del baño).
Los huecos de iluminación (los cristales de las ventanas) deberán tener una superficie no inferior al doce (12) por ciento de la superficie útil de la pieza a la que sirven. Para que una venta se pueda computar a efectos de iluminación, ésta ha de estar en un paramento vertical (pared), no teniéndose en cuenta las ventanas tipo «velux» ni claraboyas salvo en las plantas ático. Además la ventana a de dar a la vía pública (calle) o a un patio interior de como mínimo 3×3 metros (pudiendo ser mayor el patio en función a la altura del edificio y del uso de la habitación).

Cambio de Uso de Local a Vviienda Constanza 37 2

Otros requisitos ya a la hora de diseñar la distribución de la nueva vivienda son:

– La superficie mínima de las distintas estancias:
— Dormitorio principal (doble): 12,00 m2 e inscripción círculo 2.70 m.

— Dormitorios secundarios: 7,00 m2 e inscripción círculo 2.00 m.
— Salón – Comedor: 14,00 m2 e inscripción círculo 3.0 m.
— Cocina: 7,00 m2 e inscripción círculo 1.60 m. (si es salón-comedor-cocina: 21,00 m2)
— Aseo: 3,0 m2

– El pasillo debe tener un ancho mínimo de 90 cm.

Si se desea dividir un local en dos o más viviendas, en función del tamaño original del local y del nº de viviendas resultantes, el Ayuntamiento podrá exigir aportar una o más plazas de aparcamiento vinculadas a las viviendas.

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