Transformar un local comercial en una vivienda en Madrid es una tendencia en auge, motivada por la alta demanda residencial y la abundancia de locales vacíos. Sin embargo, este proceso implica cumplir una estricta normativa, realizar trámites administrativos y afrontar una serie de costes que conviene conocer en detalle. Hoy desglosamos todo lo que necesitas saber sobre la Declaración Responsable y el coste real de convertir un local de 50 m² en vivienda en Madrid.
1. Normativa aplicable en Madrid
Para convertir un local en vivienda en Madrid, debes cumplir principalmente con:
Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM 1997): Establece las condiciones urbanísticas, como superficie mínima, altura libre (mínimo 2,5 m en estancias principales), ventilación e iluminación natural, integración de la fachada y disponibilidad de todos los suministros básicos.
Código Técnico de la Edificación (CTE): Regula aspectos técnicos de seguridad, salubridad y accesibilidad.
Normativa municipal: Limita la densidad máxima de viviendas por hectárea y exige que el uso principal del edificio sea residencial, salvo excepciones.
Restricciones clave:
El local debe estar en planta baja o piso, no en sótano ni con parte bajo rasante.
El local debe cumplir las condiciones de habitabilidad (mínimo 40 m² útiles en Madrid).
2. Trámites y documentación necesaria
El proceso incluye:
Consulta de viabilidad urbanística.
Proyecto técnico elaborado por arquitecto competente.
Declaración Responsable Urbanística presentada en el Ayuntamiento de Madrid o a través de una Entidad Colaboradora Urbanística.
Pago de tasas municipales y presentación de avales.
Obras de reforma para adaptar el local a vivienda.
En esté artículo vamos a resumir las PREGUNTAS DE INTERÉS RELATIVAS A LOS PRECEPTOS INCORPORADOS POR LA MPG DE LAS NNUU en la última modificación de la normativa que afecten de manera directa la la posibilidad de transformación de locales a viviendas (cambios de uso).
PROGRAMA DE VIVIENDA
a) ¿Cuál es la superficie mínima de una vivienda cuando se compone de una estancia única comedor-cocina-dormitorio? Una pieza única con función de estancia-comedor, cocina y dormitorio no se contempla en el programa de vivienda mínima del artículo 7.3.4 de las NNUU. Lo que se admite, respetando la superficie útil mínima de 40 m2, son viviendas diáfanas sin compartimentación, a excepción del baño, en las que un solo espacio podrá utilizarse como estancia-comedor, cocina y dormitorio. Excepto en ese supuesto, el dormitorio será siempre una pieza independiente de la estancia-comedor y de la cocina.
b) ¿En una vivienda diáfana pueden existir particiones si el hueco es mayor de 2 m2 como contemplaba el acuerdo nº99 de la CS del PG97? En las viviendas diáfanas sin compartimentación admitidas en el artículo 7.3.4.1 de las NNUU, no pueden disponerse, aunque sea parcialmente, elementos constructivos delimitadores de espacios, puesto que iría en contra de su propia naturaleza. El acuerdo nº99 de la CS ha quedado superado por la nueva regulación del uso residencial de la MPG.
¿Necesitas ayuda para navegar los aspectos legales? ¡Contáctanos! Nuestro equipo de expertos puede guiarte a través del proceso.
c) ¿En una vivienda en estancia única, puede existir separación física entre el comedor y la cocina si se trata de un muro de carga? ¿Y si la separación física no llega al techo?
El artículo 7.3.4.2.b de las NNUU posibilita la integración de la cocina en la estancia-comedor, uniendo ambas piezas sin que existan elementos delimitadores de suelo a techo y con una superficie mínima suma de la parcial de cada pieza. La estancia-comedor-cocina como una sola pieza admite elementos que, como los mostradores, delimitan espacios dentro de su mismo volumen, pero no admitiría aquellos que llegasen a segregarla en volúmenes distintos. En concreto, respecto de los elementos indicados se considera: 1.Muro de carga intermedio: solo sería admisible si el hueco del muro de carga es lo suficientemente grande como para considerar que no se segrega la estancia-comedor-cocina en volúmenes distintos, lo cual deberá valorarse caso por caso en función de la configuración de los espacios y del tamaño del hueco. 2.Tabique separado del techo entre 5 y 10 cm: con esta solución se segrega la estanciacomedor- cocina en dos volúmenes diferenciados, por lo que resulta inadmisible.
d) En una vivienda con dos baños, ambos con la composición mínima normativa, pero uno de ellos con superficie útil inferior a 3 m2, ¿sería posible que el que tiene 3 m2 sea el del dormitorio, y que se acceda desde zona común al que tiene una superficie inferior? El artículo 7.3.4.1 de las NNUU incluye al baño entre las piezas obligatorias del programa de vivienda mínima. Según el artículo 7.3.4.2.d de las NNUU, el baño estará compuesto, al menos, por bañera/ducha, lavabo e inodoro y contará con una superficie mínima de 3 m2. Al baño no podrá accederse desde un dormitorio, pero, cuando se dispongan varios baños, uno de ellos tendrá acceso independiente y al resto podrá accederse desde los dormitorios. También podrán incorporarse adicionalmente locales para aseo con una composición y dimensiones menores que las del baño. Por lo tanto, no existe inconveniente para que en una vivienda se disponga un baño con la composición y superficie exigida en el artículo 7.3.4.1 de las NNUU, y un local de aseo adicional con una superficie y/o composición menor. En este supuesto, es el baño, pieza para uso de todos los ocupantes de la vivienda, el que debe tener acceso independiente, pudiendo accederse al local de aseo adicional desde un dormitorio, pero no a la inversa como se plantea.
Hoy os mostramos un ejemplo terminado de una de las tramitaciones que más tramitamos últimamente, la licencia del cambio de uso de local a vivienda, en este caso de un inmueble situado en la calle Constanza 44.
Se trataba de un local de 37 m2 con una fachada estrecha y una configuración alargada hacia el fondo, por lo que la única opción viable era convertirlo en una vivienda tilo loft, con todos los espacios diáfanos excepto el aseo.
