Preguntas de interés para transformación de locales a viviendas

En esté artículo vamos a resumir las PREGUNTAS DE INTERÉS RELATIVAS A LOS PRECEPTOS INCORPORADOS POR LA MPG DE LAS NNUU en la última modificación de la normativa que afecten de manera directa la la posibilidad de transformación de locales a viviendas (cambios de uso).

PROGRAMA DE VIVIENDA

a) ¿Cuál es la superficie mínima de una vivienda cuando se compone de una estancia única comedor-cocina-dormitorio?
Una pieza única con función de estancia-comedor, cocina y dormitorio no se contempla en el programa de vivienda mínima del artículo 7.3.4 de las NNUU. Lo que se admite, respetando la superficie útil mínima de 40 m2, son viviendas diáfanas sin compartimentación, a excepción del baño, en las que un solo espacio podrá utilizarse como estancia-comedor, cocina y dormitorio. Excepto en ese supuesto, el dormitorio será siempre una pieza independiente de la estancia-comedor y de la cocina.

b) ¿En una vivienda diáfana pueden existir particiones si el hueco es mayor de 2 m2 como contemplaba el acuerdo nº99 de la CS del PG97?
En las viviendas diáfanas sin compartimentación admitidas en el artículo 7.3.4.1 de las NNUU, no pueden disponerse, aunque sea parcialmente, elementos constructivos
delimitadores de espacios, puesto que iría en contra de su propia naturaleza.
El acuerdo nº99 de la CS ha quedado superado por la nueva regulación del uso residencial de la MPG.

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c) ¿En una vivienda en estancia única, puede existir separación física entre el comedor y la cocina si se trata de un muro de carga? ¿Y si la separación física no llega al techo?

El artículo 7.3.4.2.b de las NNUU posibilita la integración de la cocina en la estancia-comedor, uniendo ambas piezas sin que existan elementos delimitadores de suelo a techo y con una superficie mínima suma de la parcial de cada pieza.
La estancia-comedor-cocina como una sola pieza admite elementos que, como los mostradores, delimitan espacios dentro de su mismo volumen, pero no admitiría aquellos que llegasen a segregarla en volúmenes distintos.
En concreto, respecto de los elementos indicados se considera:
1.Muro de carga intermedio: solo sería admisible si el hueco del muro de carga es lo suficientemente grande como para considerar que no se segrega la estancia-comedor-cocina en volúmenes distintos, lo cual deberá valorarse caso por caso en función de la configuración de los espacios y del tamaño del hueco.
2.Tabique separado del techo entre 5 y 10 cm: con esta solución se segrega la estanciacomedor- cocina en dos volúmenes diferenciados, por lo que resulta inadmisible.

d) En una vivienda con dos baños, ambos con la composición mínima normativa, pero uno de ellos con superficie útil inferior a 3 m2, ¿sería posible que el que tiene 3 m2 sea el del dormitorio, y que se acceda desde zona común al que tiene una superficie inferior?
El artículo 7.3.4.1 de las NNUU incluye al baño entre las piezas obligatorias del programa de vivienda mínima. Según el artículo 7.3.4.2.d de las NNUU, el baño estará compuesto, al menos, por bañera/ducha, lavabo e inodoro y contará con una superficie mínima de 3 m2. Al baño no podrá accederse desde un dormitorio, pero, cuando se dispongan varios baños, uno de ellos tendrá acceso independiente y al resto podrá accederse desde los dormitorios. También podrán incorporarse adicionalmente locales para aseo con una composición y dimensiones menores que las del baño.
Por lo tanto, no existe inconveniente para que en una vivienda se disponga un baño con la composición y superficie exigida en el artículo 7.3.4.1 de las NNUU, y un local de aseo adicional con una superficie y/o composición menor. En este supuesto, es el baño, pieza para uso de todos los ocupantes de la vivienda, el que debe tener acceso independiente, pudiendo accederse al local de aseo adicional desde un dormitorio, pero no a la inversa como se plantea.

e) El círculo de diámetro 1,60 que debe inscribirse en la cocina ¿puede invadir el espacio que ocupará el mobiliario de la cocina, muebles bajos, neveras, etc.? ¿tiene que ser tangente al paramento en el que se sitúa el hueco principal de ventilación e iluminación?
El artículo 7.3.4.2.a de las NNUU establece que la cocina tendrá una superficie útil mínima de 7 m2 y que su forma permitirá inscribir un círculo de diámetro 1,60 m.
Sobre la condición de forma de la cocina, se indica:

1. El círculo de 1,60 m. será interior a los paramentos verticales que delimitan la cocina, sin considerar su amueblamiento.
2. Al contrario de lo que sucede con la estancia-comedor y con los dormitorios para los que la norma lo exige expresamente, en el caso de la cocina no es necesario que el círculo inscrito sea tangente al paramento en el que sitúa el hueco principal de ventilación e iluminación.

f) ¿Es aplicable el programa de vivienda mínima del artículo 7.3.4 de las NNUU en la obra de acondicionamiento de una vivienda en situación de fuera de ordenación relativa por tener una superficie útil inferior a 40m2?
El apartado 7.1.2.2 de las NNUU establece:
“Las condiciones generales o particulares de los usos no serán de aplicación a los usos existentes, salvo en las actuaciones que afecten a los elementos o parámetros que particularmente se regulan en este Título. Con igual criterio se aplicarán las condiciones establecidas por la Modificación de Plan General MPG 00.343 a los usos y actividades implantadas con título habilitante otorgado previamente a su entrada en vigor.”
Según está previsión normativa, no sería de aplicación el programa de vivienda mínima del vigente artículo 7.3.4 de las NNUU en una obra de acondicionamiento que afecte a una sola vivienda que, autorizada con anterioridad a la entrada en vigor de la MPG, no disponga de la superficie útil mínima actual de 40 m2.

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VENTANAS EN CUBIERTA EN PIEZAS HABITABLES DE VIVIENDAS

a) ¿Las piezas habitables de una vivienda pueden disponer exclusivamente de huecos de ventana en cubierta tipo “Velux”?
El artículo 7.3.8.1 de las NNUU exige que todas las piezas habitables de las viviendas reúnan la condición de pieza exterior, para lo cual, según lo establecido en el artículo 6.7.5.1 de las NNUU, deberán disponer de, al menos, un hueco en una fachada vertida a la vía o espacio libre público o a un espacio libre privado o patio que reúnan las condiciones exigidas normativamente.
Según lo definido en el artículo 6.3.6 de las NNUU, las fachadas son las superficies que, junto con las cubiertas, por encima del terreno, separan el espacio edificado del no edificado. Luego las fachadas y cubiertas son elementos diferenciados, y siendo así, un hueco en una cubierta no respondería a lo exigido en el artículo 6.7.5.1 de las NNUU para otorgar el carácter de pieza habitable. Por lo tanto, debe descartarse que una ventana tipo “velux” en cubierta sea válida para las piezas habitables de una vivienda.
Si bien lo expuesto sería aplicable con carácter general, no lo sería en el caso de las plantas bajo cubierta definidas en el artículo 6.6.15.8 de las NNUU, ya que al estar éstas delimitadas por los elementos constructivos de la cubierta inclinada del edifico, la cubierta es la única superficie en la que podrían abrirse huecos de luz y ventilación.
En conclusión y según lo expuesto, solamente cuando las piezas habitables de una vivienda se dispongan en una planta bajo cubierta podrán disponer exclusivamente de huecos en la cubierta, en el resto de los supuestos, deberán contar, en la forma prevista en el artículo 6.7.5.1 de las NNUU, con huecos abiertos en una fachada.

TRANSFORMACIÓN DE LOCAL A VIVIENDA

a) En la transformación de un local en vivienda ¿Pueden disponerse piezas no habitables como despensas o vestidores?, en su caso ¿existe alguna limitación para ellas?
Las viviendas resultantes de la transformación de locales de uso no residencial, por remisión del artículo 7.3.14 de las NNUU, están sujetas a la condición de vivienda mínima del artículo 7.3.4.1 de las NNUU, por lo que deberán contar con una superficie útil mínima de 40 m2 y disponer de estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño, que dispondrán, a su vez, de la superficie útil mínima exigida para cada una de ellas en el artículo 7.3.4.2 de las NNUU.
Esta superficie y programa es un mínimo, que, normalmente, se complementará, tanto en nueva construcción como en transformación de locales, por otras piezas, tanto habitables como no habitables. Por ello, en la transformación de locales, una vez cumplida la condición de vivienda mínima, podrán disponerse las piezas no habitables (vestidores, despensas, etc.) que se desee, sin que haya limitación alguna para ello.
Ahora bien, se recuerda que todas las piezas que compongan la vivienda transformada, tanto las habitables como las no habitables, tal como exigen los artículos 7.3.8.3 y 7.3.13.3 de las NNUU, deberán tener su suelo por encima del terreno circundante, lo que descarta la posibilidad de incorporación de piezas no habitables en plantas inferiores a la baja.

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b) ¿Se puede transformar en vivienda un local que disponga de un sótano?
Un local que disponga de sótano se puede transformar a vivienda, siempre y cuando se clausure la parte del local situado en la planta inferior a la baja y se respete el resto de la normativa urbanística y sectorial aplicable.

FONDO EDIFICABLE EN NORMA ZONAL 4

b) ¿Puede cambiar de uso los locales de fondo mayor de 18 metros o aquellos que aun
teniendo 18 metros no cumplan la separación a testero?
Que existan edificios incluidos en ámbito de la NZ 4 con locales de planta baja de fondo superior a 18 m. o sin respetar la separación a testero, puede deberse a dos causas distintas:

El edificio se construyó conforme a un planeamiento anterior al PG 85 que admitía ese tipo de cuerpos de edificación. En este caso, el edificio se encuentra en situación de fuera de ordenación relativa, situación en la que, como contempla el artículo 2.3.3.2. b de las NNUU, se admite la implantación de cualquiera de los usos permitidos por el régimen de usos de la norma zonal, siempre que se realice mediante las obras permitidas en esa situación (artículo 2.3.3.2. a de las NNUU).

También puede suceder que el cuerpo de edificación que supera el fondo máximo se construyese sin licencia y, por ello, constituya una infracción urbanística. Si la infracción se encontrase prescrita y así se declarase, el artículo 2.3.4.1.b de las NNUU admite la implantación de los usos y actividades permitidos por el régimen de usos de la Norma Zonal, pero exclusivamente mediante obras de conservación y mantenimiento (artículo 2.3.4.1.b de las NNUU). Si, por el contrario, no se han superado los plazos legales de prescripción, las únicas intervenciones admitidas serán las dirigidas a la restitución de la legalidad urbanística infringida.

c) Transformación de locales de planta baja con fondo superior a 12 m en NZ 4 ¿Debe entenderse que los apartados 5 y 6 del artículo 7.3.13 de las NNUU prohíbe en la NZ 4 de forma expresa la implantación del uso residencial más allá del fondo máximo edificable, puesto que los únicos usos que contempla en locales con más de 12 m de fondo son el industrial o el dotacional?

El artículo 8.4.7.2.d de las NNUU está integrado en la Sección Segunda “Condiciones de las obras de nueva edificación” del Capítulo 8.4 “Condiciones particulares de la Zona 4:
Edificación en manzana cerrada”, por lo que no es aplicable a las intervenciones en edificios existentes, salvo en las de reestructuración general o total. Consecuentemente:
Según lo previsto en el artículo 7.3.13.5 de las NNUU, en el ámbito de la NZ 4, los locales de planta autorizados con anterioridad a la entrada en vigor del PG85, que se encuentran en situación de fuera de ordenación relativa por exceder del fondo de 12 m., pueden transformarse en vivienda siempre que las obras necesarias no excedan los límites del artículo 2.3.3.2 de las NNUU y se respete el resto de normativa urbanística y sectorial que sea aplicable.

Si el exceso de fondo del local es resultado de una infracción urbanística declarada prescrita, sería posible la transformación siempre que se realizara mediante las obras permitidas en esa situación en el artículo 2.3.4.1.a de las NNUU.

Si la construcción del local se ha autorizado después de la entrada en vigor del PG 85, el exceso de fondo viene autorizado por su uso industrial. En este caso, solo cabe la transformación si es viable la demolición de la parte que supere los 12 m.

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