Buscamos TECNICO para LICENCIAS URBANISTICAS ACTIVIDAD y APERTURA

Se desea incorporar ingeniero industrial, arquitecto, aparejador, delineante o similar como autónomo a jornada completa de teletrabajo con de experiencia en la redacción de proyectos de Licencias urbanísticas y en especial de Licencias de Apertura y Actividad en el sector terciario e industrial para su aplicación del Código Técnico de la Edificación, normativa de actividades y apertura en la Comunidad de Madrid.


Su puesto consistirá en la redacción de proyectos en estos ámbitos y la gestión de dicha licencia.

Se valorará experiencia previa en dichos proyectos y su gestión en el Ayuntamiento, así como conocimiento sobre ordenanzas del ayuntamiento y de la Comunidad de Madrid, el Plan General y CTE.


Remitir currículum a:

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Errores comunes al solicitar una licencia de actividad en Madrid: Navegando un mar de trámites sin naufragar

Abrir un negocio en Madrid, al igual que en cualquier otra ciudad, es un sueño que muchos albergan. Sin embargo, este sueño puede convertirse en una pesadilla si no se toman las precauciones necesarias, especialmente en lo que respecta a la obtención de la licencia de actividad. Este permiso, otorgado por el Ayuntamiento de Madrid, es fundamental para que cualquier negocio pueda operar de manera legal y segura.

Normativa licencia apertura

El proceso de solicitud de una licencia de actividad puede parecer complejo y abrumador, especialmente para aquellos que no están familiarizados con los trámites administrativos. Esto, sumado a la falta de información o asesoramiento adecuado, puede llevar a la comisión de errores comunes que pueden retrasar, complicar o incluso impedir la obtención del permiso.

En este artículo, nos adentraremos en los errores más frecuentes que se cometen al solicitar una licencia de actividad en Madrid y te ofreceremos consejos prácticos para evitarlos, convirtiendo tu proceso en una travesía más tranquila y exitosa.

1. No investigar las especificaciones locales:

Cada municipio y región, debido a sus características geográficas, demográficas y socioeconómicas particulares, puede establecer normativas y requerimientos específicos que reflejen sus necesidades y prioridades. Un error común es asumir que las regulaciones o condiciones aplicables en un lugar serán válidas en otro. Esta suposición puede llevar a contratiempos y complicaciones legales.

Solución:

Es fundamental tomarse el tiempo para investigar las normativas específicas del municipio donde se pretende abrir el negocio. Esto incluye consultar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), la normativa de uso del suelo, las ordenanzas municipales y cualquier otra regulación que pueda ser aplicable.

2. Presentar una solicitud incompleta o con errores:

La solicitud de licencia de actividad debe contener toda la información requerida por el Ayuntamiento de manera precisa y completa. Cualquier omisión o error en la información proporcionada puede dar lugar a la paralización del trámite, la solicitud de subsanación o incluso la denegación de la licencia.

Solución:

Antes de presentar la solicitud, es crucial leer detenidamente los formularios y requisitos establecidos por el Ayuntamiento. Asegúrate de reunir toda la documentación necesaria y revisarla cuidadosamente para detectar cualquier error o inconsistencia. Si tienes dudas, no dudes en consultar con un profesional especializado en la tramitación de licencias.

3. No contar con la documentación requerida:

La documentación necesaria para solicitar una licencia de actividad puede variar en función del tipo de negocio y las características del local. No obstante, algunos documentos básicos que generalmente se requieren incluyen:

  • Solicitud de licencia debidamente cumplimentada.
  • Memoria técnica del proyecto, que incluya un plano detallado del local, una descripción de las instalaciones y el equipamiento, y un proyecto de gestión de residuos sanitarios (en caso necesario).
  • Póliza de seguro de responsabilidad civil.
  • Certificados de los profesionales sanitarios que formarán parte del equipo del centro (en caso de centros médicos).
  • Tasas de la licencia.

Solución:

Es importante elaborar una lista completa de toda la documentación requerida y comenzar a reunirla con anticipación. Asegúrate de que cada documento esté completo, válido y cumpla con los requisitos establecidos por el Ayuntamiento.

Más info.

Criterios de Aplicación a las Solicitudes de Licencia de Actividad en el APE 16-11 Ciudad Aeroportuaria y Parque Valdebebas

Recientemente los tribunales han dictado varias sentencias que afectan a la ordenación y reparcelación del APE 16-11, Ciudad Aeroportuaria y parque de Valdebebas. A fecha de hoy las sentencias no revisten firmeza por lo que, para intentar aclarar la situación y evitar posibles perjuicios posteriores, la Agencia de Actividades (en adelante ADA) ha elaborado el criterio de aplicación CA-ECU 04/2016 referente a las Declaraciones Responsables o Licencias Urbanísticas en tramitación afectadas por el APE 16-11 Ciudad Aeroportuaria y Parque Valdebebas.

Para las solicitudes que no están incluidas en el ámbito efectivo del APE 16-11 Ciudad Aeroportuaria y Parque Valdebebas se continúa su tramitación tendiendo que notificarse al interesado de la situación jurídica existente, asumiendo el riesgo que ello podría ocasionarle en el supuesto de que continuará con la tramitación y que la resolución judicial pudiera afectarle a la viabilidad de su actuación.
Para las solicitudes que están afectadas por del APE 16-11 Ciudad Aeroportuaria y Parque Valdebebas  anulado, será suspendida su tramitación en base al art. 56.1 de la Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas que estipula la posibilidad de adopción de medidas cautelares por parte de la Administración.
Para los expedientes que se encuentren en tramitación en una ECU y no haya entrado en el registro del Ayuntamiento, deberán de informar al interesado de la presente decisión municipal.

Licencia Actividad Ciudad Aeroportuaria y Parque ValdebebasLicencia Apertura Ciudad Aeroportuaria y Parque Valdebebas

Qué es y para qué sirve el Home Staging en locales y viviendas.

El Home Staging es una técnica de marketing inmobiliario que consiste en preparar y revalorizar un inmueble (ya sea una vivienda o un local) que se desea vender o alquilar.

Home Stagin

El objetivo es transformar un inmueble en modélico, sobrio y acogedor, con el fin de atraer a todos los públicos y permitir que se proyecten en ese espacio.

Así pues, el el objetivo del home staging es obtener un cambio positivo en la presentación del local o de la vivienda, a fin de hacerla más atractiva para compradores e inquilinos potenciales, y así ampliar las posibilidades de venderla o alquilarla en el tiempo más corto y con mayor beneficio para su propietario.

Home Stagin salon

Objetivos y resultados
Según zonas y condiciones de mercado, la aplicación a una vivienda o local a la venta de las técnicas Home Staging repercute en :

• fotografías más atractivas
• incremento de visitas comerciales conseguidas en el inmueble
• mejora de la primera impresión de los compradores potenciales
• incremento en el precio de venta
• reducción del tiempo de comercialización
• reducción de la propensión negociadora del comprador
• aceleración de la operación de venta o alquiler
• ahorros importantes para el vendedor

Home Stagin dormitorio

El Home Staging se trata de una serie de técnicas de marketing enfocadas a presentar la vivienda de forma más neutra y despersonalizada posible, de manera que la venta se acelere.

¿Por qué mi inmueble necesita Home Staging?

La compra o alquiler de una vivienda o local es un proceso en parte racional y en parte emocional. Una vez que el comprador haya seleccionado el barrio, el tipo de casa, el precio y otros factores racionales, empieza la búsqueda por internet. En este momento, el comprador elige a base de fotos. Si el inmueble en venta no tuviera fotos o las fotos fueran malas, será directamente descartado. En cambio, unas buenas fotos atraerán a muchas más visitas.

Home Staging Local

El proceso emocional empieza nada más llegar al inmueble. El comprador decide si le gusta el local o la casa en los primeros 90 segundos y a menudo ni sabe porqué le atrae. No tendremos otra oportunidad para causar una buena primera impresión. Sabemos que influyen todos los sentidos en este proceso subliminal. Un profesional de Home Staging te ayudará a preparar el inmueble en venta maximizando las posibilidades de que el comprador potencial se sienta a gusto.

Home Stagin cocina

El Home Staging no es lo mismo que decorar el inmueble. Lejos de interpretar los gustos de un cliente en particular, hay que crear un escenario sereno y atemporal para que cualquier persona sienta un auténtico flechazo. Hay múltiples motivos por los que recurrir a este método:

1.- Tu inmueble no «se quema». Hablando en argot inmobiliario, cuando una casa o local sale al mercado y no se vende o alquila rápidamente, «se quema». El Home Staging evita que esto suceda y permite vender o alquilar por el precio inicial sin tener que sufrir negociaciones a la baja ni molestos regateos.

2.- Tu inmueble destaca on line. En un mercado en crisis y saturado de propiedades el Home Staging se convierte en tu mejor arma para destacar sobre el resto. El trabajo finaliza con un reportaje fotográfico profesional destinado a captar la atención de los clientes en internet. Mejores fotos=más visitas

3.- Tu inmueble enamora. Como siempre que hablamos de imagen, la primera impresión es la que cuenta. Hay que prestar especial cuidado a los detalles emocionales (incluso utilizando técnicas de marketing sensorial) para que las visitas caigan rendidas en cuestión de segundos…

Home Stagin tienda

4.- Tu inmueble se exhibe. La mayoría de las personas no son capaces de imaginar el potencial de una casa vacía que siempre parece más pequeña de lo que en realidad es. Con la mínima inversión posible, se consigue que cualquier rincón se muestre en todo su potencial.

5.- Filosofía Low Cost. El objetivo del Home Staging es que el propietario gane dinero, no que lo gaste. El dinero utilizado en Home Staging es una inversión, no un gasto. Si está destinada al alquiler, los muebles serán los adecuados y suficientes para ese uso.

6.-La inversión en Home Staging que haces en una vivienda destinada al alquiler es deducible en tu declaración de la renta. Es una inversión muy rentable en todos los sentidos.

Home Stagin oficina

LA IMAGEN DE UN INMUEBLE PARA MEJORAR SU POTENCIAL DE VENTA

El profesional del Home Staging, utiliza técnicas de escaparatismo, interiorismo, decoración y marketing para crear espacios que desde la primera impresión gusten a la mayoría de los posibles compradores. Así se consigue ampliar al máximo las posibilidades de venta de un inmueble.

El Home Staging no es un proyecto de decoración o interiorismo. Es un proyecto agresivo de imagen comercial donde se consigue resaltar los puntos fuertes del inmueble y se hacen invisibles las carencias.

Home Stagin despacho

El resultado son ambientes neutros, que invitan a disfrutarlos como propios desde el primer instante y generan en el posible comprador el deseo de adquirirlo.

Si tenemos en cuenta las cifras que se desprenden de la encuesta realizada por la Asociación de Home Staging de España (ASHE) a 34 ‘home stagers’ y tras analizar los resultados de aplicar estas técnicas a 230 inmuebles (30% para alquiler, 40% de venta, 18% para pisos piloto y 12% para el alquiler vacacional):Home Stagin sala reuniones

Por lo que se refiere a las viviendas destinadas al alquiler, en el 88% de los casos, el inmueble se alquiló en menos de 15 días y, dentro de este porcentaje, el 47% en menos de 7 días. Respecto a la venta, el 75% encontró salida en el mercado en menos de 90 días, mientras que un 55% de los casos, en menos de 40 días. «Reducir los tiempos tanto de venta como de alquiler se traduce en rentabilidad financiera ya que, cuanto menos tiempo está el inmueble a la venta o en alquiler menores son, por ejemplo, los gastos de mantenimiento de la vivienda».

Los datos de la encuesta revelan que en 2014, tras realizar el home staging, se ha conseguido aumentar el precio del inmueble en el 41% de los casos.

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¿Cómo calcular la tasa de la Declaración Responsable para actividades económicas, comerciales y de servicios?

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Cuando vamos a tramitar una licencia de actividad para nuestro local, uno de los aspectos económicos que debemos tener en cuanta son las tasas que tenemos que pagar.

En este caso nos centraremos en las tasas de la licencia de actividad cuando se tramita por el procedimiento de Declaración Responsable.

El impreso normalizado de autoliquidación de la tasa elaborado por la Agencia Tributaria del Ayuntamiento de Madrid, distingue entre dos tipos de actuaciones (epígrafe 8), según necesite o no la elaboración de un «proyecto técnico» para la actuación solicitada.

Tasa para las Declaraciones Responsables que no requieren proyecto técnico:

  • Implantación de actividad sin realizar obras………………………………………………….414,00 euros
  • Con obras de acondicionamiento puntual y exteriores……………………………………619,95 euros
  • Obras exteriores, por cada planta de los edificios, con un mínimo de 123,70€……57,75 euros
  • Obras sin modificar la actividad para locales de hasta 500 m2……………………….287,70 euros
  • Obras exteriores sin afectar a la actividad……………………………………………………123,70 euros
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Tasa para las Declaraciones Responsables que si requieren proyecto técnico:

Más info.

Cables libres de halógenos en locales de pública concurencia

Dependiendo del uso del local, ya sea pública concurrencia, oficinas, local comercial, etc., se exigirán unas características concretas a los cables instalados en el mismo, siendo la más común la necesidad de que el cable sea no propagador del incendio y con emisión de humo y opacidad reducida, lo que común, y erróneamente, se conoce como “cables libres de halógenos”.

cables libres de halógenos

La instalación de este tipo de «cables libres de halógenos» se exige en REBT (Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión) en los puntos de la instalación que reflejan las siguientes Instrucciones Técnicas Complementarias:

ITC-BT-014. Línea General de Alimentación (LGA).
ITC-BT-015. Derivaciones Individuales (DI).
ITC-BT-016. Centralización de Contadores (CC).
ITC-BT-28. Locales de Pública Concurrencia (LPC).

Hay que mencionar que los beneficios de la instalación de dichos cables evidentes: reducen la propagación del incendio, no emiten vapores tóxicos que podrían hacer que las personas se viesen indispuestas en casos de evacuación en incendios y los humos que emiten cuando arden no son opacos, con lo que facilitan la visión de las personas para que puedan ver la señalización y los medios de evacuación.

La duda que surge es: ¿cuándo hay que instalar este tipo de cables libres de halógenos?

Habrá que instalarlos cuando se implanta una nueva actividad de pública concurrencia, entendiendo como tal cualquier establecimiento destinado a alguno de los siguientes usos:

cultural (destinados a restauración, espectáculos, reunión, esparcimiento, deporte, auditorios, juego y similares), religioso y de transporte de personas.

Y además:

Locales de espectáculos y actividades recreativas:
Como por ejemplo, cines, teatros, auditorios, estadios, pabellones deportivos, plazas de toros, hipódromos, parques de atracciones y ferias fijas, salas de fiesta, discotecas, salas de juegos de azar.
Locales de reunión, trabajo y usos sanitarios:
Como por ejemplo, Templos, Museos, Salas de conferencias y congresos, casinos, hoteles, hostales, bares, cafeterías, restaurantes o similares, zonas comunes en agrupaciones de establecimientos comerciales, aeropuertos, estaciones de viajeros, estacionamientos cerrados y cubiertos para más de 5 vehículos, hospitales, ambulatorios y sanatorios, asilos y guarderías.

Si la ocupación prevista es de más de 50 personas: bibliotecas, centros de enseñanza, consultorios médicos, establecimientos comerciales, oficinas con presencia de público, residencias de estudiantes, gimnasios, salas de exposiciones, centros culturales, clubes sociales y deportivos

cable libre de halógenos

¿Cómo identificar los cables libre de halógenos?

Por norma general, la mayoría de los cables tienen inscrito en su aislamiento un código alfanumérico que los identifica del tipo «ES07Z1-K (AS)». Hay que señalar que el “sufijo”, AS, es el que indica que el cable es «libre de halógenos».

Cuarto de basuras y almacén, ¿son obligatorios?

Según la Ordenanza municipal de de Protección de la Salubridad Pública, sólo para algunos tipos de actividades (bares, cafeterías, restaurantes…) es obligatorio disponer de un cuarto de basuras y almacén (para aquellas actividades en las que se manipulen o elaboren alimentos), lo vemos en detalle:

cuarto de basuras

ALMACEN:

Artículo 19. Dependencias
Almacén de alimentos aislado de otras dependencias ajenas a sus cometidos específicos y de uso exclusivo, teniendo igualmente la consideración de almacén, las cámaras frigoríficas y congeladoras y armarios o estanterías.

Como veis, la Ordenanza permite prescindir del almacén si se sustituye por cámaras frigoríficas, congeladores, armarios o estanterías.

CUARTO DE BASURAS

Artículo 30. Residuos.
En las zonas de elaboración y manipulación de alimentos […]
Existirá una dependencia destinada al depósito de los contenedores normalizados de residuos, convenientemente aislado de suelo a techo y de uso exclusivo, que deberá cumplir las siguientes condiciones:
a) Las paredes, suelos, techos y puerta serán de materiales lavables, impermeables, resistentes al choque y de fácil limpieza y desinfección.
b) Contará con ventilación.
c) Dispondrá de toma de agua y desagüe.
Esta dependencia podrá ser la común del edificio, salvo que los residuos generados en la actividad superen los doscientos cuarenta litros diarios, de acuerdo con lo dispuesto en la Ordenanza de Limpieza de los Espacios Públicos y Gestión de Residuos, de 27 de febrero de 2009, en cuyo caso, el cuarto de basuras deberá integrarse en el propio establecimiento.
En los establecimientos agrupados, el cuarto de basuras podrá ser el común para todos los establecimientos integrados en los mismos, siempre y cuando cumplan las condiciones previstas en este artículo.

Por lo que, justificando adecuadamente que no se van a generar más de 240 litros de residuos diarios, se podría utilizar en su caso los cuartos de basuras del edificio. Eso sí, se deberá tener acceso libre a dicho cuarto y éste debe disponer de grifo, desagüe y ventilación.

En caso contrario deberemos contar con un cuarto propio de basuras con las condiciones anteriores y que además: en ningún caso puede servir de paso o comunicar con zonas donde se almacenen o manipulen alimentos, comedor o con las salas de estancia de niños.

 

Consulta de viabilidad de implantación de negocio

¿Es posible abrir este negocio aquí?

Comenzar un nuevo negocio es una tarea ardua y económicamente costosa por lo que no debemos arriesgarnos a iniciarla en un lugar inadecuado.

Consulta de viabilidad de implantación negocio

Por ese motivo, nuestra recomendación que absolutamente SIEMPRE y sin excepción, antes de alquilar un inmueble o incluso antes de dar la señal, se debe comprobar la viabilidad urbanística y técnica del local. Es decir: comprobar si la normativa permite esa actividad concreta en esa zona y si el local cuenta con las condiciones mínimas necesarias (o al menos valorar las obras necesarias para alcanzar esas condiciones… anchos pasillos, escaleras, altura mínima…).

La consulta de viabilidad de implantación se puede realizar consultando la normativa vigente. Para ello los datos que necesitaríamos inicialmente para verificar la viabilidad urbanística son la actividad que se pretende desarrollar (el tipo de negocio) y la dirección EXACTA del inmueble, aunque también sería recomendable que nos mandéis una fotografía de la fachada (y a ser posible de los interiores) y la superficie aproximada del local.

Para revisar la viabilidad técnica del local, si bien se puede hacer una primera aproximación en base a las fotografías, vídeos y croquis que nos mandéis, no siempre se aprecian todos los detalles necesarios por lo que, tarde o temprano, será necesario que un técnico visite el inmueble para valorarlo y medirlo en persona.

Consulta de viabilidad implantación negocio
No sería la primera vez, ni desgraciadamente será la última, que un cliente que ya a alquilado un local contacta con nosotros para tramitar su licencia de actividad y detectamos que en donde está ubicado el inmueble no se puede desarrollar su actividad (como por ejemplo: bares en zonas de protección acústica, oficinas en plantas altas de un edificio de viviendas, academias con acceso por el portal) o que las obras para acondicionar el local a las necesidades de ese tipo de actividad excede con mucho del presupuesto que tenía en mente.

Como negociar el alquiler de un local comercial

A la hora de emprender un negocio hay que fijarse en muchos aspectos del mismo, pues no es fácil obtener rentabilidades y habrá que tocar cada palo para exprimir el potencial al máximo; y claro, como os imaginaréis el valor de adquisición o arrendamiento del local donde ejerceréis la actividad es una partida clave.
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No es extraño que muchos empresarios se vean obligados a echar el cierre porque en su momento realizaron una adquisición que no estaba acorde a la realidad (la famosa burbuja inmobiliaria) o firmaron un alquiler que dejaba a la empresa en una situación comprometida. ¿Cómo evitar estos casos? Pues primero de todo pensando con claridad en base a las necesidades que podáis tener, y segundo negociando los contratos de alquiler o adquisición, pues dependiendo de las circunstancias podréis conseguir mejores precios que impactarán directamente en vuestra cuenta de resultados.

Y no vayáis a pensar que estoy hablando de una quimera, pues teniendo en cuenta que el mundo inmobiliario aún se encuentra tambaleándose no resulta complicado obtener buenos precios a poco que tratéis de negociar. Eso sí, para ello hay que saber cómo, así que ahí van una serie de trucos para que podáis lograr vuestro objetivo de reducir la factura de la adquisición.

Antes de nada tenéis que saber bien qué es lo que necesitáis y si la mejor solución pasa por la adquisición o el arrendamiento, pues dependiendo de las condiciones logradas, de vuestras cuentas y de puntuales ofertas o chollos, la situación podría variar mucho. Sea como sea ojo a los siguientes consejos:

    Presupuesto máximo y presupuesto ideal

A la hora de negociar un contrato de arrendamiento o de compraventa tenéis que tener claro cuál es vuestro presupuesto máximo y cuál el ideal. Es decir, cuál es la cifra que bajo ninguna circunstancia podéis sobrepasar (ojo al matiz) y cuál es aquella por la que “pelearéis” en la negociación. Es muy común ver cómo hay quienes acaban abonando cantidades que están por encima de lo que pueden soportar y después se las ven para hacer frente a los compromisos, así que estudiad bien este punto antes de buscar nada.

    Escalabilidad

En el momento en el que os decidáis por la adquisición o el arrendamiento debéis tener en cuenta que si todo va según lo estimado el negocio se verá ampliado en los años posteriores; especialmente si tenéis una planta de fabricación o almacenaje. Y claro, ello supondrá que necesitaréis más espacio del que dispondréis en el momento de la compra o alquiler. La idea es que el inmueble en el que os estéis metiendo pueda ofreceros esto; especialmente en caso de compra, pues si es de alquiler no tendréis que hacer más que buscar un nuevo emplazamiento más grande.

    La información es poder

Llegados a este punto ya tenéis en mente qué es lo que necesitáis, y lo más probable es que a poco que busquéis os encontraréis con muchas opciones que se adecuarán a vuestras necesidades. Aquí resulta importante que más allá del inmueble en cuestión recabéis información que os pueda ser adecuada para llevar a cabo el proceso de negociación. Tendréis que consultar en el ayuntamiento acerca de los planes de urbanización de la zona, informaros sobre las vías de comunicación y accesos disponibles, saber qué transporte público llega a la zona, etc.

Por otra parte tendréis que saber más acerca del vendedor y del tiempo que lleva el inmueble en el mercado, pues ello os será de mucha ayuda. Por ejemplo no será lo mismo realizar la compra a una sociedad que está deshaciéndose de sus activos para obtener liquidez que hacer lo propio con una multinacional solvente a la que ni le va ni le viene que se venda el inmueble. En el primer caso tendréis margen para reducir vuestra oferta a sabiendas de que necesitarán vender, mientras que en el segundo caso tendréis que andar con pies de plomo y quizá no lleguéis a conseguir el precio deseado. Tampoco será lo mismo realizar la adquisición de un inmueble que lleve años en el mercado y que tiene pocas opciones de ser vendido que optar a una propiedad que acaban de dejar libre en medio de la Gran Vía de Madrid.

    Cómo emplear la información obtenida

Una vez escogido el local, nave u oficina debéis aprovechar la información adquirida en la etapa anterior, y para ello tendréis varias armas a vuestra disposición:

Si el local en venta se encuentra en una zona donde no llega el transporte público su precio se verá reducido.
Si se trata de una zona que en el plan de ordenación territorial está catalogada como rural no tendréis la oportunidad en un futuro de construir nuevas instalaciones o de que la zona vea su valor de mercado incrementado por la concentración de empresas o población. Vamos, que no habrá un desarrollo económico en el área. Punto negativo.
Si las vías de acceso están en mal estado o presentan una orografía complicada será algo negativo, pues podrá haber problemas de suministro.
Si hay previsto que en la zona se construyan conjuntos residenciales y tenéis una empresa que puede producir cierta contaminación, tendréis problemas, pues veréis cómo comienza a haber una presión vecinal contra vosotros.
Igualmente, si hay una industria contaminante en la zona (por ejemplo una planta de fabricación de papel), el valor de la propiedad se verá reducido.

    Estado del inmueble

Como os podréis imaginar el estado físico del inmueble es clave, pues dependiendo de cómo se encuentre éste el valor podrá verse muy alterado.

Si os encontráis con humedades tendréis que tener en cuenta que su reparación puede ser complicada (y costosa), por lo que podréis pedir por esta parte una reducción argumentando la obra.
Si veis que el inmueble tiene algún tipo de fisura en el tejado os encontraréis con goteras, en cuyo caso a seguir descontando, pues la obra tendrá un gasto considerable.
¿Veis que la zona de oficinas de la nave se encuentra en un estado lamentable o tremendamente desfasado? Pues ya sabéis, a tirar de la cuenta.
Fijaros también en la instalación eléctrica y aseguraros de que esté según la normativa actual.

Y así con muchos aspectos del inmueble en cuestión. De ahí que sea importante que a la hora de verlo vayáis con un arquitecto que os pueda detectar las fallas que a simple vista no se verían por un inexperto en la materia. Con este tipo de conceptos podréis ver después la cuenta rebajada de manera considerable.

    Pago rápido y en efectivo

Muchos compradores dependerán de hipotecas, por lo que el tiempo entre la visita y el cierre del acuerdo se alargará, si es que no se echan para atrás o les niegan el préstamo, algo que sucede muy a menudo. Si tenéis la posibilidad de pagar al momento tendréis una muy buena baza en la mano, pues el vendedor sabrá que la venta la tiene cerrada con apenas dar su aprobación. Es muy tentativo, y si enseñáis un cheque y lo ponéis sobre la mesa el efecto será aún mayor. De igual manera, si vais a comprar el inmueble a un banco, éste factor será determinante para obtener una rebaja, pues a la entidad le interesa deshacerse de su stock de inmuebles y generar liquidez. De ahí que si vais con el dinero por delante no se lo vayan a pensar dos veces.

    Regateo y ética

Cuando hay que andar negociando precios el regateo se vuelve clave, pues el baile de cifras y acuerdos intermedios serán inevitable. Ahora bien, debéis tener en cuenta que una cosa es obtener un precio justo y otra es aprovecharse.

Vía: infocif.es

10 claves para elegir un local comercial

¿Es mejor un local de esquina? ¿En el centro o en las afueras? ¿A pie de calle o en primeras plantas? ¿Qué acera de una misma calle es más comercial? ¿Cuáles son las principales barreras del mobiliario urbano? Toma nota de las claves para la elección –segura– de tu local.

El mobiliario urbano, El sentido de la marcha del tráfico… todos los detalles que no debes pasar por alto a la hora de elegir un local comercial

como elegir un buen

1- ¿JUNTOS O SEPARADOS?
Ten en cuenta que a la hora de elegir un local, la conveniencia o no de estar junto a tus rivales más directos depende mucho del sector en el que te muevas, porque eso va a condicionar la relación del cliente con el acto de la compra o la contratación. En el caso de una tienda de ropa de moda, lo habitual es que te convenga estar cerca de tus competidores, porque cuando el consumidor va a comprar ese tipo de artículos, suele ir a zonas donde sabe que encontrará varios establecimientos. Lo mismo ocurre con las tiendas de decoración, de muebles o de antigüedades: al consumidor le gusta ir a una zona determinada y visitar varios establecimientos diferentes. En todos estos casos, la compra tiene un fuerte componente de impulso.

2- COMPRUEBA LA ACCESIBILIDAD
Analiza qué vías de acceso tiene la zona, si existen parkings cercanos, si es fácil aparcar (a veces, el hecho de que sea línea azul o verde puede establecer una diferencia crucial para la supervivencia del negocio), si el proveedor tiene fácil el acceso al local (tanto para él mismo como para no obstaculizar la entrada de los clientes), si existen bocas de metro cercanas o paradas de autobús de las que conectan con zonas donde puedan estar nuestros clientes… Estudia este aspecto con cuidado porque a veces lo que creemos que es una zona accesible, luego puede resultar que no lo es tanto porque quizás son vías de un único sentido y eso obliga a dar muchos rodeos en coche o a sobrepasar la zona varias manzanas. Conviene conocer los planes urbanísticos que afecten a la zona para comprobar si está previsto hacer peatonales algunas calles, cortar el tráfico, modificar el sentido de la circulación, realizar ensanches, abrir alguna boca de metro, obras urbanas en breve plazo… Todas estas acciones pueden repercutir en la marcha de tu negocio. Imagina que decides alquiler un local en una zona y a los dos meses empieza una remodelación de la calle con una duración prevista de dos años. ¿Podrás sobrevivir?

3- EL SENTIDO DE LA MARCHA DEL TRAFICO
Cuando vamos en coche, la teoría cambia. Ya no miramos por sistema hacia la derecha, sino que los diferentes estudios demuestran que lo hacemos hacia donde debemos realizar las maniobras, con lo cual, tendemos más a mirar hacia la izquierda. Y en los cruces, en función del sentido de la marcha, tenderemos a fijarnos más en los locales que tenemos en frente o en diagonal, antes que en el queda a nuestra derecha. Esto es válido a la hora de establecer cuál de los cuatro locales en esquina de un cruce me interesa más para mi negocio. Por tanto tendrás que analizar por dónde va la circulación tanto de personas como de coches, cuál es el sentido de la marcha, si existen semáforos o pasos de peatones en la proximidad, hacia donde se dirige la puerta y los cristales…

Como decíamos antes, el sentido de la marcha del coche es fundamental. Si es doble sentido, has de fijarte en qué lado de la calle es más fácil detener y estacionar el vehículo. Si es de un único sentido, fíjate si hay semáforos o no en el cruce. Si los hay, te interesan los que están más próximos a ellos porque cuando se cierra, tanto el conductor como los acompañantes matan el tiempo observando los alrededores. Si no existe semáforo y es de sentido único, lo más seguro es que el local que te queda en el sentido de la marcha antes del cruce quede oculto a tu visión y a tu atención, que se fijará más en los que tienes en frente de tus ojos siguiendo la marcha. Si puedes girar en alguna dirección, también se revalorizará el local que está en la esquina hacia donde nos dirigimos.

4- PARA SELECCIONAR LA ZONA
Cuando vayamos a elegir un local empezaremos valorando los criterios para identificar la zona para luego, como en un zoom, detallar las condiciones e ir aproximando el cursor de nuestro ratón comercial hasta ubicar el local perfecto.
Quién es tu cliente y dónde está. Es fundamental localizar muy bien a tu cliente: dónde está, quién es y cuáles son sus hábitos de compra y elegir el local en función de esos tres parámetros. En efecto, en función del tipo de producto que quieras vender, tienes que dirigirte hacia una zona u otra. Si quieres abrir un local de ropa de superlujo, tu local debe estar en las llamadas millas de oro de las grandes ciudades. Si lo que vas a vender es ropa más barata, deberás ir a barrios más populares o a centros comerciales.

Cuando se trata de despachos profesionales o empresas de servicios, también debes tener en cuenta dónde están tus clientes, quién te los puede facilitar y cómo te pueden localizar. Así, por ejemplo, si eres una gestoría o una asesoría laboral, te conviene situarte cerca de delegaciones de Hacienda, de la Seguridad Social o cualquier otra sede de una Administración pública que tenga que ver con tu actividad. Pero si los servicios son más de realizar in company, es decir, de los que se imparten en las oficinas de los clientes, la ubicación estará en función de la imagen que quieras dar, pero no tiene por qué estar cerca de tus usuarios.

Hay que diferenciar entre clientes que son empresas y clientes particulares. Entre los primeros, el contacto se realizará a través de Internet, la publicidad o por promoción comercial, con lo cual muchas veces la ubicación será indiferente. En este caso la ubicación de la oficina será importante para retener al personal cualificado, que, ante dos ofertas similares, puede inclinarse por aquel trabajo que esté más céntrico o con mejores accesos a la oficina.
Cuando tu cliente es un particular, entonces debes dirigirte allí donde está. Así, si tu público es de nivel alto/medio alto, tus oficinas deberán estar en la zona de acción donde están ellos y adecuarse a la imagen que quieres dar.

Más info.