Hoy os mostramos un ejemplo terminado de una de las tramitaciones que más tramitamos últimamente, la licencia del cambio de uso de local a vivienda, en este caso de un inmueble situado en la calle Constanza 44.
Se trataba de un local de 37 m2 con una fachada estrecha y una configuración alargada hacia el fondo, por lo que la única opción viable era convertirlo en una vivienda tilo loft, con todos los espacios diáfanos excepto el aseo.
Con fecha 07/06/2022 la Junta de Gobierno de la Ciudad de Madrid ha adoptado el Acuerdo de Aprobación Inicial de Modificación de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de 1997.
Primero.—Aprobar inicialmente, en los términos que figuran en el expediente, la modificación de las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de 1997.
Segundo.—Someter el expediente al trámite de información pública por el plazo de cuarenta y cinco días hábiles, mediante la inserción de anuncio en el “BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID” y en un periódico de los de mayor difusión, para que puedan presentarse en el referido plazo las alegaciones que se estimen oportunas, y solicitar los informes de los órganos y entidades públicas previstos legalmente como preceptivos, de conformidad con lo previsto en el artículo 57.b) de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, en el artículo 22 de la Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de Evaluación Ambiental y preceptos concordantes.
Tercero.—Remitir el documento técnico a la Consejería competente en materia de Medio Ambiente de la Comunidad de Madrid, a los efectos previstos en el artículo 57.d) de la referida Ley 9/2001, de 17 de julio, y en la Ley 21/2013, de 9 de diciembre.
Cuarto.—Suspender en el ámbito de la modificación del Plan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 70.4 de la citada Ley 9/2001 y 120 del Reglamento de Planeamiento, aprobado por Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, la tramitación de licencias y los efectos de las declaraciones responsables presentadas con posterioridad a la publicación del presente acuerdo, afectadas por las previsiones de la presente modificación, con excepción de la primera ocupación y funcionamiento y de aquellas que pudieran resultar afectadas por los artículos de las propuestas de modificación que se indican a continuación,
que se tramitarán conforme a la normativa vigente:
— Propuesta 7. Factor verde y acondicionamiento de espacios libres: artículo
6.10.21.
— Propuesta 9. Uso Residencial. Programa mínimo de vivienda: artículo 7.3.4.
— Propuesta 12. Dotación de servicio de aparcamiento: artículo 7.5.35.
— Propuesta 25. Condiciones particulares de los garajes: artículos 7.5.1, 7.5.10, 7.5.11, 7.5.13, 7.5.14, 7.5.21, 7.5.25.
Esta suspensión, que sustituye a la establecida por el Acuerdo de 29 de julio de 2021, conlleva la ampliación por un año del plazo de suspensión, en los términos del artículo 70.4 de la Ley 9/2001.
Lo que se publica para general conocimiento y con el fin de que cuantas personas se consideren interesadas puedan examinar el expediente, en los Servicios de Información Urbanística del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano, calle de Ribera del Sena, número 21, en las mañanas de los días hábiles, en el plazo señalado, así como en los canales de información urbanística de la página web del Ayuntamiento de Madrid ( madrid.es ), en los apartados de Gobierno (información pública y otros acuerdos) o dentro de Vivienda y Urbanismo (visualizador urbanístico), durante el plazo señalado, computable desde el día siguiente a la publicación de este anuncio en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID, y formular por escrito cuantas alegaciones estimen conveniente a su derecho.
A la hora de realizar un cambio de emplazamiento de un estanco hay que presentar una serie de documentación ante el comisionado del tabaco.
CAMBIO DE EMPLAZAMIENTO DE UN ESTANCO: DOCUMENTACION
1.- Solicitud del cambio de emplazamiento exponiendo los motivos del mismo.
2.- Original del “Documento Acreditativo de la Condición de Concesionario de Expendeduría de Tabaco y Timbre”, es decir: la licencia de actividad del local.
3.- Memoria descriptiva del proyecto del local propuesto (1)
4.- Plano en planta del local propuesto (1)
5.- Plano sección / alzado del local propuesto (1)
6.- Plano de situación con todos los locales: actual, propuesto y las 3 expendedurías más cercanas (1) de la localidad (si hay menos, solo las existentes).
7.- Certificado de distancia entre local propuesto y actual y entre local propuesto y las 3 expendedurías más cercanas (1) de la localidad (si hay menos, solo las existentes si no hay, certificado negativo).
8.- Certificado de distancia entre local propuesto y Centros educativos hasta 100 metros y plano de situación, o negativo en su caso (1).
TÍTULO III . De los vertidos líquidos a la red de saneamiento municipal
CAPÍTULO I. Clasificación de las aguas residuales
Artículo 46. Regulación de los vertidos
1. Las normas contenidas en el presente Título, dirigidas a regular la calidad y condiciones de descarga de cualquier vertido líquido a la red de saneamiento municipal, son de aplicación a toda edificación ubicada dentro del término municipal de Madrid, cualquiera que sea el uso a que se destine.
2. Se excluyen del ámbito de aplicación de la presente norma los vertidos radiactivos que cuentan con legislación específica y cuyo control es competencia del Consejo de Seguridad Nuclear.
Artículo 47. Aguas residuales domésticas
1. Se consideran aguas residuales domésticas las generadas como consecuencia de la actividad diaria de los individuos que constituyen una población. Para tener la consideración de domésticas, la calidad tipo de dichas aguas se ajustará a los siguientes parámetros:
pH: de 6,5 a 9,5 unidades de pH
DBO5 < 350 mg/l de O2
DQO < 700 mg/l de O2
DQO/DBO5 £ 2
SS < 320 mg/l
Aceites y grasas < 120 mg/l
Temperatura < 30º C
2. No deberán evacuarse con las aguas residuales domésticas sustancias tóxicas, nocivas o inhibidoras de los procesos biológicos de depuración, ni tampoco aquellas que puedan dar lugar a gases o atmósferas tóxicas, nocivas, inflamables o explosivas al entrar en contacto con la red de saneamiento. En todo caso, la concentración de cada uno de estos elementos o compuestos químicos en el agua será inferior a los límites establecidos en el Decreto 57/2005, de 30 de junio, de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del territorio de la Comunidad de Madrid,
por el que se modifican los Anexos de la Ley 10/1993 de la Comunidad de Madrid.
3. Como norma general queda autorizado el vertido al sistema integral de saneamiento de todas las aguas residuales domésticas, siendo responsable del mismo la persona física o jurídica que lo efectúe.
Artículo 48. Aguas residuales industriales
1. Se consideran aguas residuales industriales las procedentes de los procesos propios de la actividad de las instalaciones industriales e industrias que utilicen el sistema integral de saneamiento para la evacuación de sus efluentes.
2. Los efluentes que, aún procediendo de establecimientos industriales cumplan con los requisitos de calidad fijados en el artículo anterior, se considerarán asimilables a aguas residuales domésticas, a los efectos previstos en la presente ordenanza.
CAPÍTULO II. Aguas residuales domésticas
Artículo 49. Acometidas a la red de saneamiento
1. Toda vivienda dispondrá de un sistema de evacuación de aguas residuales. Si se trata de zona urbanizada, dicho sistema estará conectado al saneamiento municipal a través de la acometida correspondiente.
2. Si en la zona donde se ubique la vivienda se dispusiera de alcantarillado separativo, se establecerán dos acometidas independientes: una para aguas pluviales y otra para las aguas residuales.
3. Cuando la edificación se encuentre en zona no urbanizada, y la red de saneamiento posible más próxima diste más de 80 m. de la vivienda, o su construcción suponga un coste desproporcionado debido a obstáculos naturales, cruce con vías de comunicación o servicios públicos, se permitirán sistemas de depuración individuales con aplicación posterior del efluente al terreno, siempre que se cuente con la expresa autorización de la Confederación Hidrográfica del Tajo, organismo de cuenca competente.
4.Los promotores y contratistas de la obra que se pretenda ejecutar deberán aportar, junto con la memoria del proyecto, un anejo de saneamiento. En el procedimiento de tramitación de licencia urbanística de nueva planta, con carácter previo al inicio de las obras, será preceptivo el informe vinculante del servicio competente en materia de saneamiento.
(apartado 4 del art. 49, redacción dada por la Ordenanza de 30 de marzo 2011 de Adaptación al ámbito de la Ciudad de Madrid de las previsiones contenidas en la normativa estatal y autonómica de transposición de la Directiva 2006/123/CE)
5. La Administración municipal podrá proceder, en cualquier momento, a la inspección de la acometida de saneamiento de toda finca situada en el término municipal de Madrid, al objeto de comprobar su estado o condiciones de funcionamiento.
6. Si, como consecuencia de esta inspección se detectaran anomalías que deban ser subsanadas por la propiedad, se requerirá a la misma para que proceda a su reparación, fijando un plazo para la ejecución de los trabajos.
Artículo 50. Reducción de la contaminación en origen
1. Queda prohibido el uso de trituradores para eliminar restos de comida con objeto de reducir en la medida de lo posible la carga contaminante aportada a las aguas residuales domésticas y en particular la incorporación de productos sólidos.
2. Los disolventes, decapantes, restos de pintura, aceites minerales, gasolina u otros derivados del petróleo, o cualquier otra sustancia que no forme parte del uso doméstico habitual calificada por la legislación vigente como tóxica o peligrosa, tampoco podrán ser eliminados a través de la red de saneamiento, debiendo los usuarios depositarlos un «Punto limpio».
CAPÍTULO III. Aguas residuales industriales
Artículo 51. Regulación de los vertidos
La descarga de vertidos industriales a la red de saneamiento municipal se ajustará a lo previsto en la Ley 10/1993 de la Comunidad de Madrid, de 26 de octubre, de vertidos líquidos industriales al sistema integral de saneamiento y sus normas de desarrollo.
Artículo 52. Identificación industrial y solicitud de vertidos
1. Las empresas que generen vertidos en cantidad superior a 22.000 m3/año, así como aquéllas que superen los 3.500 m3/año y que, por su tipo de actividad, se encuentren incluidas dentro del Anexo 3 del Decreto 57/2005, de 30 de junio, de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, deberán presentar en el Ayuntamiento de Madrid el documento de Identificación industrial y el de Solicitud de vertidos, que se incluyen como anexos III y IV, respectivamente, de la presente ordenanza.
A la hora de buscar un inmueble para iniciar cualquier tipo de negocio y tramitar la oportuna licencia de apertura y actividad es imprescindible que el local cumpla con las condiciones mínimas que establece la normativa. Uno de los elementos que más problemas suelen dar son las escaleras por lo que aprovechamos este artículo para recordar los aspectos que se deben supervisar y tener en cuenta para cumplir con los requisitos que nos impone la normativa en relación a las escaleras, tanto en locales comerciales como en oficinas o naves industriales.
Existen dos «tipos de escaleras» en función a su tipo de uso, si una escalera no va a ser utilizada por el público (clientes de la tienda o el bar por ejemplo) se denomina de uso restringido. Para ser exactos se consideran de uso restringido aquellas escaleras que serán utilizadas por un máximo de diez personas y que sean usuarios habituales (por lo que técnicamente si una escalera es utilizada por más de 10 empleados: no será una escalera de uso restringido).
Y por simplificar, el resto de los usos lo denominaremos uso público (básicamente si la escalera va a ser utilizada por el público).
Número Mínimo de escalones
La intención de la ley que regula el diseño de las escaleras es minimizar el riesgo que pueda derivarse de un mal diseño, especialmente las caídas durante su uso habitual, o en caso de evacuación por emergencia.
Partiendo de esta base, y en escaleras de uso público, se establece que el número mínimo de escalones es de tres, para facilitar su visibilidad por parte de los usuarios. Es muy habitual que en los locales que cuentan con uno o dos escalones aislados, que se produzcan caídas o tropiezos de clientes que desconocen la existencia de dichos escales, por lo que esos peldaños sueltos o aislados no están permitidos (incluida la prohibición de mesetas partidas o compensadas).
Una excepción a lo anterior es es caso de la entrada al establecimiento, donde si se admite la existencia de un solo escalón, o dos, siempre que coincida con la línea de fachada.
En escaleras de uso restringido, si que se permiten escalones sueltos dado que se entiende que ya están habituados a la existencia de esos peldaños y no supondrán un riesgo de caídas o tropiezos en caso de emergencia.
Anchura de las escaleras
Al igual que en número de peldaños, el ancho de la escalera también depende del uso, en uso restringido se admite un mínimo de 80 cm de ancho, mientras que en el resto de los usos la medida será mayor en función de las personas que vayan a utilizarla, siendo de 90 cm en locales de uso docente con escolarización infantil o de enseñanza primaria, Pública concurrencia y Comercial si va a ser utilizada por menos de 50 personas, y un metro si va a ser utilizada por menos de 100 personas. Los casos restantes merecen un estudio específico.
En primer lugar, cabe destacar que la instalación de estas terrazas estará sujeta a la previa obtención de la correspondiente autorización por parte del Ayuntamiento, por lo que su tramitación seguirá gestionándose en las Juntas Municipales de Distrito.
Una de las principales novedades introducidas por la nueva Ordenanza son las actividades susceptibles de instalar terrazas; el Ayuntamiento podrá autorizar la instalación de terrazas:
Otro aspecto destacable de la nueva normativa son los art. 5 y 6, que incluyen un listado de elementos autorizables que podrán instalar o delimitar la terraza (siempre y cuando cumplan las prescripciones técnicas del Anexo I)
En este sentido, también se delimita el tamaño máximo permitido para los logos de las empresas suministradoras del mobiliario de terrazas. Estas dimensiones, así como su situación vienen reflejadas en el Anexo III de la nueva Ordenanza.
Cabe destacar la importancia de los art. 7, 8 y 9 de la nueva Ordenanza, que establece las disposiciones técnicas de distancia para ubicación de las terrazas indicando claramente las distancias específicas de las mismas. Así como el art. 17 que establece el horario máximo permitido siempre y cuando no se encuentren situadas en una zona de protección acústica especial, en cuyo caso la instalación se regirá por la misma.
Más información en: www.madrid.es
Reformas en una vivienda o local
Es habitual que en algún momento queramos realizar algún tipo de reformas en una vivienda o local para adaptarlos a nuestras nuevas necesidades.
¿Cuál es el procedimiento de tramitación?
Si vamos a realizar reformas en una vivienda o local y únicamente son de sustitución de instalaciones individuales o de acabados interiores, como puede ser la sustitución de suelos, alicatados de cocina y baños, yesos de las paredes y/o pintura; y siempre que el inmueble no esté protegido, no necesitaremos informar al Ayuntamiento ni realizar ningún trámite administrativo previo, salvo los contenedores o sacos de escombros. En cuyo caso necesitaremos una autorización del Ayuntamiento para ubicar un contenedor o saco en la vía pública.
Por lo general es la empresa que realiza la reforma de la vivienda la que se encarga de este trámite pero nunca está de más verificar que dicha gestión se ha realizado correctamente
Por el contrario, si en la reforma pretendemos modificar la distribución del local o vivienda, añadiendo o eliminando tabiques tendremos que realizar una Actuación Comunicada ante el Ayuntamiento correspondiente.
Si las reformas que queremos llevar acabo afectan a la estructura o a elementos protegidos (edificio con fachada protegida por ejemplo) el procedimiento para la tramitación será el de Procedimiento Ordinario Común o Abreviado en función del alcance de la reforma.
Hay que tener en cuenta que si en la reforma de la vivienda o local vamos a intervenir o modificar en elementos comunes (instalaciones generales) o en la estructura del edificio es necesario que, además de la licencia municipal, solicitar una autorización a la comunidad de propietarios.
¿Qué documentación hay que presentar?
Además de los planos, memoria y formularios del procedimiento de tramitación correspondiente, habrá que presentar una serie de documentación extra en función del tipo de reforma:
Si vamos a instalar una máquina de aire acondicionado en alguna fachada (interior o exterior), vamos a abrir una nueva ventana (en un patio por ejemplo) o bien vamos a cerrar la terraza, es necesario presentar un proyecto conjunto de la fachada aprobado por la comunidad de propietarios y en donde se refleje la ubicación de las máquinas de aire acondicionado, nuevas ventanas y/o de los cerramientos de fachada para todas las viviendas de esa fachada.
No hay que olvidar que además, en el caso de instalar aire acondicionado, hemos de cumplir con la normativa de distancias mínimas a las ventanas de las viviendas colindantes y aportar la planos que lo justifique.
¿Cuál es la normativa de ventilación y aire acondicionado?
Todas las estancias habitables de una vivienda o local (dormitorios, salones, cocinas, baños, despachos, zonas de venta…) tienen tener ventilación, ya sea directa (a través de una ventana) o indirecta (a través de un conducto).
Por el contrario, la instalación de aire acondicionado en es algo opcional.
Cuando expulsemos aire al exterior (aire acondicionado o ventilación mecánica), para no molestar a posibles vecinos, hay que cumplir unas distancias mínimas a las ventanas de los locales y viviendas colindantes que dependerán del caudal de aire expulsado. Además las máquinas que pongamos deberán cumplir cierto límite de ruido producido.
Una de las consultas más habituales que nos suelen hacer es: ¿cuál es la documentación que hay que presentar para solicitar una licencia de apertura de actividad?
Aunque en su día ya hablamos del listado completo de documentación que exige el Ayuntamiento, hoy nos vamos a centrar en realizar un pequeño resumen más enfocado a las actuaciones más habituales para la solicitud de licencia.
A la hora de solicitar la licencia, ya sea por el procedimiento de declaración responsable o no (procedimiento de licencia), el Ayuntamiento nos pedirá un contenido mínimo que acompañe a dicha solicitud:
Relación de maquinaria y elementos industriales de la actividad, indicando respecto a cada máquina o elemento: descripción, número de unidades y potencia (Kw).
Si procede, justificación del cumplimiento de las condiciones de Protección del patrimonio Histórico, Artístico y Cultural del Ayuntamiento (edificios protegidos, catalogados, en entorno de monumento…).
A esto hay que añadirle los formularios de solicitud de licencias, ocupación de vía pública (sacos contenedores), aval de residuos de la construcción, impuesto de obras (ICIO)…
Y por supuesto copia del contrato de alquiler o titulo de propiedad del inmueble, copia del DNI del titular de la licencia y/o escrituras de constitución de la empresa… amén de que si se trata de una actividad sanitaria (fisioterapia, podología, consultas médicas en general, dentistas…) habrá que presentar además cierta documentación extra para sanidad que os indicaremos en otro artículo.
Como veis, aún tratándose de una licencia por procedimiento de declaración responsable (la más sencilla), no es en absoluto algo como entregar un formulario y abrir al día siguiente. Hay que presentar una serie de documentos, en su mayoría de cierta complejidad técnica, que difícilmente puede ser reunida por alguien no especializado en la materia… y no pocas veces hemos visto casos en los que, por desconocimiento, se han realizado obras que no eran necesarias o producido demoliciones que finalmente han tenido que ser reconstruidas. Nuestra recomendación es siempre que antes de firmar ningún documento os asesoréis con un especialista que os aconseje sobre el inmueble y la actividad que deseáis implantar (por cierto: nosotros no cobramos nada por dicho asesoramiento).
