Resumen normativa y tipos de establecimientos hoteleros

En este artículo vamos ha realizar un resumen de la normativa vigente así como la tipología y requisitos de los diferentes tipos de establecimientos de hospedaje.

Definiciones y Clasificación
Establecimientos abiertos al público, dedicados aprestar alojamiento turístico de carácter temporal, profesional, habitualmente y mediante precio, en habitaciones o apartamentos, con o sin otros servicios de carácter complementario, y de acuerdo con las especificaciones que en el mismo se determinan.

1. Grupo primero
   • Hoteles (De 1 estrella a 5 estrellas)
   Ocupan la totalidad de un edificio (o varios) o parte independizada del mismo, constituyendo sus dependencias un todo con entradas, ascensores y escaleras de uso exclusivo.
   • Hotel-Apartamento (De 1 estrella a 4 estrellas)
   Igual que hotel, pero además disponen de instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos dentro de cada unidad de alojamiento.

2. Grupo segundo
• Pensiones
Sus estructuras y características no alcanzan los niveles exigidos para los hoteles. Las pensiones podrán
ubicarse en uno ovarios correlativos y comunicados entre sí por escalera interna de uso exclusivo, dentro
de un mismo edificio. Podrán autorizarse con o sin comedor.
Las pensiones podrán condicionar la estancia de los clientes a que se acojan al régimen de pensión completa, siempre que dispongan de comedor y cocina adecuados a su categoría.
•Hostales
Pensiones que tengan más de veinte plazas de alojamiento y un mínimo de diez habitaciones.

3. Grupo Tercero (sin categoría)
• Casas de huéspedes
Ofrecen elementales servicios, sin alcanzar los niveles necesarios para ser clasificados con estrellas, se considerarán pensiones con la denominación de casas de huéspedes.

Exclusiones
• Alojamientos que se arrienden por temporada.
• Tenencia de huéspedes con carácter estable (subarriendo parcial de vivienda).
• Albergues, residencias de ancianos, estudiantes u otros colectivos específicos cuyo fin no se ajuste al uso turístico.
• Los alojamientos con menos de cuatro plazas.
• Los apartamentos turísticos, hosterías (“hostels”), viviendas de uso turístico, establecimientos de turismo rural y los campamentos de turismo, que se regirán por sus propias normas.

Requisitos mínimos de hoteles por clasificación y categoría

PGOUM 1997
Artículo 7.5.35 Dotación de plazas de aparcamiento en función de los usos de los edificios – estándares (N-2)

• Se dispondrá de una plaza de aparcamiento por cada 3 habitaciones o cien (100) metros cuadrados de superficie edificada.
• Todo local de hospedaje en las categorías de hoteles y hoteles/apartamento, en el ámbito exterior al Centro Histórico, dispondrán al menos de una (1) plaza para carga y descarga.

Escaleras. Tabla 3.1 del DBSI1 del CTE
La altura de evacuación descendente de la planta considerada no excede de 28m, excepto en uso Residencial Público, en cuyo caso, como máximo, la segunda planta por encima de la de salida de edificio (2), o de 10 m cuando la evacuación sea ascendente.
Si la altura de evacuación descendente de la planta obliga a que exista más de una salida de planta o si más de 50 personas precisan salvar en sentido ascenente una altura de evacuación mayor que 2m, al menos dos salidas de planta conducen a dos escaleras diferentes.
(2) Si el establecimiento no excede de 20 plazas de alojamiento y está dotado de un sistema de detección y alarma, puede aplicarse el límite general de 28 m de altura de evacuación.

Ascensores y montacargas.
Artículo 39 Decreto 19-2023

1. Cuando en atención a la estructura del edificio, capacidad receptiva del establecimiento, o dimensiones de los ascensores, los mismos resultaren insuficientes, deberán instalarse un número mayor de ellos.
2. Los ascensores y montacargas comunicarán todas las plantas incluidos los sótanos en su caso.
   DBSUA 9 todo establecimiento, independientemente de su uso, superficie y planta en que esté ubicado, debe disponer al menos de una entrada principal accesible a la que se pueda llegar desde el espacio exterior mediante un itinerario accesible.
   Los edificios de otros usos en los que haya que salvar más de dos plantas desde alguna entrada principal accesible al edificio hasta alguna planta que no sea de ocupación nula, o cuando en total existan más de 200 m2 de superficie útil excluida la superficie de zonas de ocupación nula en plantas sin entrada accesible al edificio, dispondrán de ascensor accesible o rampa accesible que comunique las plantas que no sean de ocupación nula con las de entrada accesible al edificio.
   Las plantas que tengan zonas de uso publico con más de 100 m2 de superficie útil o elementos accesibles, tales como plazas de aparcamiento accesibles, alojamientos accesibles, plazas reservadas, etc., dispondrán de ascensor accesible o rampa accesible que las comunique con las de entrada accesible al edificio.

Artículo 15 Dispensas de superficie en habitaciones y cuartos de baño
La facultad de dispensa, en lo que afecte a los requisitos mínimos exigidos en las habitaciones y en los cuartos de baño, salvo en los supuestos contemplados en el apartado segundo del artículo anterior, (edificios que, en su totalidad o en parte, se hallen especialmente protegidos por sus valores arquitectónicos, históricos o artísticos) se ejercerá, en su caso, siempre que existan razones técnicas debidamente acreditadas y de acuerdo con los siguientes criterios:
a) La superficie mínima exigible para las habitaciones, los baños o los aseos, según categoría, no podrá ser objeto de dispensa cuando suponga una reducción superior al quince por ciento de tal superficie.
b) Las dispensas a que se refiere el apartado anterior solo se concederán con mantenimiento de la categoría pretendida, cuando afecten a menos del cincuenta por ciento de las habitaciones o de los baños o aseos.
C) Solo por razones muy cualificadas, de las que exista constancia documental significativa, podrán interpretarse los porcentajes de los apartados precedentes como indicativos, admitiéndose variaciones leves y excepcionales plenamente justificadas.

Capítulo II De los hoteles-apartamentos
Hoteles-apartamentos
Se regirán en materia de requisitos mínimos por lo dispuesto para hoteles de la correspondiente categoría.
Composición:
a) Salón-comedor, en el que podrán instalarse dos camas convertibles.
b) Cocina, dotada de frigorífico e instalaciones correspondientes.
c) Uno o varios dormitorios.
d) Cuarto de baño.
Asimismo, se considerarán incluidos, dentro del concepto de apartamento, los “estudios” o alojamientos constituidos por una sola pieza común para salón-comedor, dormitorio, con cuarto de baño independiente, y cocina.

De los hoteles-apartamentos:

De las pensiones, hostales y casas de huéspedes:

Capítulo IV Disposiciones comunes
Camas supletorias o sofás cama

1. Previa declaración responsable se podrá instalar de forma eventual una o dos camas supletorias o sofás cama como máximo, siempre y cuando la habitación disponga de una superficie mínima superior al 25% o 50% (respectivamente para una cama supletoria/sofá cama de una plaza o dos camas supletorias/sofá cama de dos plazas), con respecto a las superficies mínimas determinadas en los anteriores artículos que las recogen.
2. Esta declaración responsable será una declaración responsable distinta a la de inicio de la actividad de alojamiento en establecimiento hotelero.

Habitaciones accesibles
Los establecimientos hoteleros deberán disponer de habitaciones accesibles para personas con discapacidad conforme a la normativa vigente sobre la materia, y respecto a su número, como mínimo:
a) entre 5 y 50 deberán ofertar, al menos, una habitación adaptada para personas con discapacidad.
b) entre 51 y 100 deberán ofertar, al menos, dos habitaciones adaptadas para personas con discapacidad.
c) entre 101 y 150 deberán ofertar, al menos, cuatro habitaciones adaptadas para personas con discapacidad.
d) entre 151 y 200 deberán ofertar, al menos, seis habitaciones adaptadas para personas con discapacidad.
e) más de 200 habitaciones deberán ofertar ocho habitaciones adaptadas para personas con discapacidad más, al menos, una habitación adaptada por cada 50 habitaciones o fracción adicional de 250.

Equipamiento de dormitorios y cuartos de baño

1. huecos que permitan su ventilación directa al exterior.
   A efectos de ventilación natural directa, la superficie practicable de los huecos no será inferior al ocho por ciento de la superficie útil del dormitorio.
   Los huecos estarán dotados de sistemas que permitan su oscurecimiento temporal.
   La ventilación en cuartos de baño y aseos podrá resolverse mediante ventilación natural directa o conducida, o mediante ventilación forzada, de acuerdo a la normativa específica.

Artículo 6.7.9 Condiciones de ventilación e iluminación en locales de uso no residencial (N-2)

4. En aquellas piezas habitables adscritas a usos no residenciales, pero que, a estos efectos, pueden ser asimilables al uso residencial, tales como habitaciones de establecimientos hoteleros, de residencias de tercera edad, de centros hospitalarios, etc., el Ayuntamiento exigirá el cumplimiento de las condiciones de ventilación e iluminación señaladas para las piezas adscritas a locales de uso residencial.
   
5. Artículo 7.3.8 Condiciones de salubridad de las viviendas (N-2)
6. Todas las piezas habitables de las viviendas reunirán la condición de pieza exterior. La superficie mínima de los huecos de iluminación será del doce por ciento (12%) de la superficie útil de la pieza habitable.
7. La ventilación de la piezas habitables y no habitables de las viviendas se realizará según lo establecido en el documento básico de salubridad del Código Técnico de la Edificación o normativa que lo sustituya.

2. dormitorios:
   a) Una cama doble de 1,35 metros x 1,9 metros de largo o dos individuales de 0,9 metros x 1,9 metros en habitaciones dobles.
   b) Una cama de 0,9 metros en habitaciones de uso individual.
   c) Una o dos mesillas de noche o elementos similares en prestaciones.
   d) Un sillón, butaca o silla y una mesa o escritorio.
   e) Un armario o elemento similar en prestaciones.
   f) Una o dos lámparas de cabecera o elementos similares en prestaciones.

2. Los cuartos de baño, atendiendo a su categoría, deberán estar equipados adecuadamente con los elementos higiénicos y todos aquellos accesorios que proporcionan el nivel de higiene y comodidad necesaria para el usuario

DECRETO 65/2013, DE 1 DE AGOSTO, POR EL QUE SE REGULAN LAS HOSTERÍAS (HOSTELS) DE LA COMUNIDAD DE MADRID
HOSTEL

Establecimientos que ofrecen al público el servicio de alojamiento turístico con carácter temporal, en habitaciones de capacidad múltiple dotadas de camas literas de dos alturas, pudiendo contar, además, con habitaciones dobles o habitaciones individuales, siempre que reúnan los requisitos mínimos contenidos en este Decreto. Se clasificarán en una única categoría.
Las hosterías (hostels) comprenderán la totalidad de un edificio o una parte independizada del mismo siempre que disponga de acceso directo y exclusivo a la vía pública.

Requisitos minimos:
Instalaciones:
Climatización en todas las dependencias y ventilacion directa al exterior
Accesos:
Entrada y salida, de uso exclusivo a la vía pública.
Escalera interna de uso exclusivo, entre pisos.
Ascensores * de subida y bajada, en caso de tres plantas, incluida la de sótano

Zonas comunes:
Salón-cuarto de estar multiusos, con capacidad para el 40 por 100 de las plazas.
Servicios higiénicos generales, independientes para señoras y caballeros.

Habitaciones *:
Las habitaciones individuales tendrán una superficie mínima de 6 metros cuadrados y 2,60 metros de altura.
Las habitaciones dobles tendrán una superficie mínima de 10 metros cuadrados y 2,60 metros de altura.
En las habitaciones dobles e individuales se podrá instalar una cama supletoria cuando su superficie sea superior al 25 por 100 de la establecida con carácter mínimo para cada caso.
En las habitaciones de capacidad múltiple la superficie se calculará a razón de 2,5 metros cuadrados por persona y 2,60 metros de altura, permitiendo en todo caso 50 centímetros entre el nivel de la cama litera superior y el techo.

Ascensores:
Cumplimento del DBSUA:
Las plantas que tengan zonas de uso público con más de 100 m2 de superficie util o elementos accesibles, tales como plazas de aparcamiento accesibles, alojamientos accesibles, plazas reservadas, etc., dispondrán de ascensor accesible o rampa accesible que las comunique con las de entrada ac-cesible al edificio.

Habitaciones * accesibilidad
Artículo 10 DECRETO 65/2013: Los establecimientos que cuenten con un número inferior a 50 habitaciones deberán ofertar una habitación adaptada para personas con discapacidad, incrementándose esta proporción en una habitación adaptada más, por cada 50 habitaciones o fracción.

Aparcamiento. PGOUM 1997
Artículo 7.5.35 Dotación de plazas de aparcamiento en función de los usos de los edificios – estándares
Se dispondrá de una plaza de aparcamiento por cada 3 habitaciones o cien (100) metros cuadrados de superficie edificada

Equipamiento de habitaciones
a) Habitaciones individuales:

1. Una cama de 0,90 metros de ancho por 1,90 metros de largo.
2. Una mesilla de noche.
3. Una butaca o silla y mesa de escritorio.
4. Un armario.
5. Una lámpara de cabecera.
   b) Habitaciones dobles:
6. Una cama de 1,35 metros de ancho por 1,90 metros de largo o
   dos individuales de 0,90 metros de ancho por 1,90 metros.
7. Dos mesillas de noche, dos butacas o sillas y mesa escritorio.
8. Un armario.
9. Dos lámparas de noche.
   C) Habitaciones de capacidad múltiple.
10. Camas-literas de dos alturas de 0,90 metros por 1,90 metros.
11. Una lámpara de noche para cada plaza.
12. Taquilla con sistema de cierre individual por cada plaza.

Cuartos de baño:
a) En los casos en que el cuarto de baño esté integrado en las habitaciones, ya sean estas individuales,
dobles o de capacidad múltiple, su superficie se computará dentro de la superficie de la habitación.
b) Los cuartos de baño podrán ser individuales o colectivos y estarán dotados de lavabo, inodoro y ducha.
C) Los cuartos de baño de las habitaciones de capacidad multiple deberán contar con 1/8 personas
d) En las tomas de corriente se indicará el voltaje.

Servicios:
a) Acceso a medios telemáticos y ordenadores para uso de clientes: Acceso inalámbrico a Internet (wifi)
en las zonas comunes.
b) Teléfono a disposición de clientes.
c) Lavadoras/secadoras para uso de clientes.
d) Servicio de desayuno.
e) Información turística y cultural de la Comunidad de Madrid.
f) Limpieza de las zonas comunes.

Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid.

APARTAMENTO TURÍSTICO:
Se consideran apartamentos turísticos los inmuebles integrados por unidades de alojamiento complejas, dotadas de instalaciones, equipamientos y servicios en condiciones de ocupación inmediata, destinados de forma habitual por sus propietarios o representantes, al alojamiento turístico ocasional, sin carácter de residencia permanente para los usuarios, mediante precio y cumplan con el principio de unidad de explotación.

VIVIENDA DE USO TURÍSTICO:
Tienen la consideración de viviendas de uso turístico aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.

Ubicación:
En la totalidad de un edificio, o en parte independizada del mismo, con accesos y escaleras de uso exclusivo

• Dependencias mínimas
• salón-comedor,
• cocina
• dormitorio
• baño
  pudiendo denominarse «estudios» cuando el dormitorio esté integrado en una pieza común con el salón-comedor- cocina y cuente con un máximo de dos plazas en camas convertibles.

• Los apartamentos turísticos se compondrán como mínimo de cuatro unidades de alojamiento.

Capacidad
Dos plazas en cada dormitorio, además de dos plazas en camas convertibles en el salón.
Accesibilidad
Entre 5 y 50 deberán ofertar, al menos, un apartamento adaptado para personas con discapacidad, incrementándose en una unidad adicional por cada 50 apartamentos turísticos más, o fracción.

Vivienda de uso turistico
Los propietarios de las viviendas de uso turístico están obligados a presentar a la Dirección General competente el CIVUT (Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico) que acredita los siguientes requisitos
a) Disponer de calefacción y suministro de agua fría y caliente.
b) Disponer al menos de una ventilación directa al exterior o a patio no cubierto.
c) Disponer de un extintor manual, en el interior de la vivienda colocado a no más de 15 metros de la puerta de salida de la vivienda.
d) Disponer de señalización básica de emergencia indicando la puerta de salida de la vivienda.
e) Disponer de un plano de evacuación del edificio y de la vivienda en un lugar visible.

Requisitos mínimos:

• salón-comedor,
• cocina
• dormitorio
• baño
  pudiendo denominarse «estudios» cuando el dormitorio esté integrado en una pieza común con el salón-comedor- cocina y cuente con un máximo de dos plazas
  Si el número de viviendas de uso turístico implantadas en un edificio, portal o equivalente, unitario, es del 100% perteneciente al mismo propietario le será de aplicación la normativa para apartamentos turísticos.

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