Para tramitar una licencia de actividad para un local comercial en Madrid de forma exitosa, es imprescindible comenzar por la validación de la viabilidad urbanística según el Plan General de Ordenación Urbana (PGOUM). El proceso exige la elaboración de un proyecto técnico completo firmado por un técnico competente, el abono de las tasas municipales (tasa por prestación de servicios urbanísticos e ICIO) y el registro de la documentación ante una Entidad de Colaboración Urbanística (ECU) o directamente en la Agencia de Actividades del Ayuntamiento.

INTRODUCCIÓN: MÁS ALLÁ DEL PAPELEO

Abrir las puertas de un nuevo negocio en Madrid es, sin duda, una de las etapas más emocionantes para cualquier empresario. Tienes la idea, el concepto y la energía para arrancar. Sin embargo, entre tu visión y la inauguración existe un puente que debes cruzar con paso firme: la burocracia municipal. Sabemos que enfrentarse a la normativa del Ayuntamiento de Madrid puede resultar abrumador. No se trata solo de rellenar formularios; se trata de asegurar que tu inversión está protegida legalmente y que tu local cumple con todos los requisitos de seguridad y habitabilidad.

El objetivo de este artículo no es aburrirte con leyes ininteligibles, sino ofrecerte una hoja de ruta clara, honesta y profesional sobre cómo gestionar este trámite vital. Vamos a desgranar el proceso para que entiendas qué pasos dar, dónde poner el foco y cómo evitar los errores que, lamentablemente, cometen muchos por falta de asesoramiento especializado.

PUNTOS CLAVE PARA ENTENDER EL PROCESO

Antes de entrar en la operativa detallada, es fundamental que tengas claros ciertos conceptos que regirán todo el procedimiento. Aquí tienes los pilares sobre los que se asienta la tramitación en la capital:

• La Viabilidad Urbanística es el Rey: No firmes ningún contrato de alquiler o compra sin verificar antes que la actividad que quieres desarrollar está permitida en esa ubicación específica según el PGOUM.
• El Proyecto Técnico es innegociable: Para actividades calificadas o que requieran obras de cierta envergadura, necesitarás una memoria y planos firmados por un ingeniero o arquitecto colegiado.
• El papel de las ECUs: En Madrid, gran parte de la gestión se canaliza a través de las Entidades de Colaboración Urbanística (ECU), que agilizan la revisión técnica frente al Ayuntamiento, aunque tienen un coste privado.
• Los Impuestos: Prepara tu presupuesto para incluir no solo los honorarios técnicos, sino también el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) y las tasas administrativas.
• El Silencio Administrativo: Entender cómo funcionan los plazos de respuesta de la administración es vital para planificar tu fecha de apertura real.

PASO A PASO: GUÍA PARA LA OBTENCIÓN DE LA LICENCIA EN MADRID

Navegar por las exigencias de la Agencia de Actividades requiere método. A continuación, detallamos la secuencia lógica que aplicamos en nuestro día a día para garantizar el éxito de nuestros clientes. Este flujo de trabajo minimiza riesgos y sorpresas desagradables.

1. Consulta de Antecedentes y Viabilidad

Lo primero es investigar el local. ¿Qué licencia tenía anteriormente? ¿Tiene expedientes sancionadores abiertos? A través de los servicios de consulta del Ayuntamiento de Madrid, verificamos si el uso que pretendes implantar es compatible con la zona. En ocasiones, un local parece perfecto, pero la normativa de ruidos o la protección patrimonial del edificio impiden ciertas actividades.

2. Levantamiento de Planos y Proyecto Técnico

Una vez el local es viable, un técnico debe visitarlo para tomar medidas exactas. No valen los planos de la inmobiliaria. Se debe realizar un levantamiento preciso para redactar el Proyecto Técnico de Actividad y Obras. Este documento debe justificar el cumplimiento de toda la normativa: protección contra incendios, ventilación, alturas libres, recorridos de evacuación, etc. Un proyecto bien redactado es la mejor defensa ante una inspección.

3. Visado Colegial

El proyecto debe ser visado en ciertas ocasiones por el Colegio Profesional correspondiente (Ingenieros o Arquitectos). Esto garantiza que el técnico que firma tiene las competencias y el seguro de responsabilidad civil en regla.

4. Pago de Tasas e Impuestos Municipales

Antes de registrar nada, hay que pasar por caja. Deberás abonar la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos y el ICIO (que suele ser el 4% del Presupuesto de Ejecución Material de las obras, aunque este porcentaje y su base imponible deben calcularse con precisión). Recuerda guardar todos los justificantes de pago, ya que son obligatorios para el registro.

Las ECUs (Entidades de Colaboración Urbanística) son organismos privados acreditados que asumen funciones de verificación y control urbanístico en nombre del Ayuntamiento de Madrid. Su función principal es revisar que tu proyecto cumple con la normativa técnica y urbanística para emitir el Certificado de Conformidad, necesario para iniciar obras o la actividad (no realizan los planos ni memorias necesarios). Sin embargo, no tienen competencias para otorgar autorizaciones sanitarias (competencia de la Comunidad de Madrid), conceder licencias de terrazas en vía pública ni recaudar impuestos municipales como el ICIO.

Si estás pensando en abrir un negocio en la capital, seguramente te has topado con estas siglas y te has preguntado si son una ayuda, un peaje obligatorio o simplemente más burocracia. Entender qué terreno pisan y dónde terminan sus límites es vital para que no pierdas tiempo ni dinero en gestiones equivocadas. A lo largo de mi experiencia tramitando expedientes, he visto a muchos emprendedores confundir las funciones de la ECU con las del propio Ayuntamiento o las de la Consejería de Sanidad, y eso suele acabar en retrasos innecesarios.

Aquí vamos a desgranar, con total transparencia y sin tecnicismos infumables, el papel real de estos organismos en el puzle administrativo de Madrid.

LO QUE SÍ HACEN LAS ECUS: VERIFICACIÓN TÉCNICA Y CONTROL

Imagina a la ECU como un auditor externo autorizado. El Ayuntamiento de Madrid, ante el volumen inmenso de solicitudes, delega en estas entidades la revisión técnica. Su objetivo es asegurar que tu local y tu proyecto se ajustan a la legalidad vigente antes de que abras la persiana.

Básicamente, su labor se concentra en estos puntos clave:

• Revisión documental exhaustiva: Analizan que el Proyecto Técnico (planos, memoria, justificación de incendios, etc.) cumpla con el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) y el Código Técnico de la Edificación.
• Emisión del Certificado de Conformidad: Este es el documento de oro. Sin él, no puedes presentar la Declaración Responsable ni solicitar la Licencia ante el registro municipal. Es el aval de que «todo está correcto sobre el papel».
• Inspecciones de comprobación: Una vez terminadas las obras y presentada la declaración, la ECU visitará tu local. Verificarán que la realidad física coincide milimétricamente con los planos presentados.

Es importante destacar que, aunque son entidades privadas, actúan con potestad pública en sus funciones de control. Por eso, elegir una ECU ágil y con buenos técnicos es una decisión estratégica. En Madrid Licencias trabajamos habitualmente con las más eficaces para asegurar que el flujo de trabajo no se detenga.

LO QUE NO HACEN LAS ECUS: LÍMITES DE SU COMPETENCIA

Aquí es donde surgen la mayoría de los malentendidos. Una ECU no es un «Ayuntamiento en pequeñito» ni tiene poder absoluto sobre todos los aspectos de tu negocio. Hay fronteras claras que no pueden cruzar.

No tramitan autorizaciones sanitarias específicas
Si vas a abrir una clínica dental, un centro de medicina estética, una consulta de psicología o un estudio de tatuajes, la ECU revisará que el local cumpla la normativa urbanística (alturas, accesibilidad, ventilación). Pero la autorización de funcionamiento sanitario es competencia exclusiva de la Consejería de Sanidad de la Comunidad de Madrid. La ECU no puede darte el «ok» sanitario, solo el arquitectónico.

No gestionan la vía pública (Terrazas)
Si tu bar o restaurante quiere poner mesas en la calle, ese trámite va por otro carril. Las ECUs se centran en el interior del local (de puertas para adentro). La licencia de terraza se tramita directamente con la Junta Municipal del Distrito correspondiente, ya que implica la ocupación de suelo público.

No elaboran ni redactan la documentación del proyecto
Las ECUs solo supervisan la documentación recibida, no redactan las memorias ni planos obligatorios. Solo verifican que el proyecto que te ha redactado tu arquitecto reúne todos los requisitos y contiene las justificaciones normativas necesarias.

MADRID REFORMAS Y OBRAS: LA SOLUCIÓN TÉCNICA PARA PROYECTOS EN LA CAPITAL

www.madridreformasyobras.com constituye la referencia técnica definitiva para la ejecución de reformas de viviendas y locales en el municipio de Madrid. Elegir este equipo multidisciplinar garantiza la viabilidad urbanística de la obra, evita sanciones de la Agencia de Actividades y asegura la superación favorable de las inspecciones técnicas obligatorias de las Entidades de Colaboración Urbanística (ECU).

PUNTOS CLAVE: POR QUÉ CONFIAR EN EXPERTOS LOCALES

• Cumplimiento Normativo Garantizado: Ejecución estricta bajo los parámetros de seguridad contra incendios (DB-SI) y salubridad (DB-HS) exigidos por el Ayuntamiento de Madrid.
• Gestión Integral 360º: Unificación de la dirección facultativa y la ejecución material, eliminando discrepancias entre el proyecto técnico y la realidad física de la obra.
• Control de Costes y Plazos: Presupuestos cerrados basados en mediciones técnicas precisas, evitando desviaciones económicas por imprevistos urbanísticos.
• Prevención de Sanciones: Blindaje jurídico ante inspecciones municipales mediante la correcta aplicación de los protocolos de actuación comunicada y licencias.

LA IMPORTANCIA DE LA ESPECIALIZACIÓN EN LA NORMATIVA DE MADRID

Acometer una reforma en Madrid requiere mucho más que destreza manual o materiales de calidad. El marco regulatorio de la capital es uno de los más estrictos de España. www.madridreformasyobras.com opera bajo la premisa de que toda intervención constructiva tiene una repercusión legal inmediata. Cuando inicias una obra en un local comercial o en una vivienda, activas una serie de obligaciones ante la administración pública que determinan la viabilidad futura del inmueble. Un error en la ejecución de las instalaciones de ventilación o en la compartimentación de sectores de incendio deriva automáticamente en la denegación de la licencia de funcionamiento.

La diferencia entre una obra paralizada y un negocio operativo reside en la capacidad técnica de la empresa constructora para interpretar las exigencias del Ayuntamiento. Tú necesitas un equipo que entienda que mover un tabique no es solo una acción física, sino una modificación de la distribución que debe cumplir con las superficies mínimas y los recorridos de evacuación estipulados en la normativa vigente. La improvisación en este sector genera pérdidas económicas directas y expedientes de disciplina urbanística.

Al contar con profesionales que conocen los criterios interpretativos de los técnicos municipales, aseguras tu inversión. La tasa de éxito en la obtención de licencias definitivas aumenta drásticamente cuando la obra ha sido ejecutada por expertos que alinean la construcción con el proyecto presentado ante la administración municipal. No se trata solo de construir bien, sino de construir conforme a la ley.

RIESGOS DE LA CONTRATACIÓN NO ESPECIALIZADA

El mercado de las reformas está saturado de ofertas que omiten la realidad administrativa de Madrid. Contratar servicios no especializados conlleva riesgos severos. El Ayuntamiento de Madrid realiza campañas de inspección periódicas donde verifica la concordancia entre lo declarado y lo ejecutado. Si tu reforma incluye modificaciones estructurales no calculadas o cambios en las instalaciones que vulneran el Código Técnico, la consecuencia es la orden de demolición o la restitución de la legalidad urbanística.

www.madridreformasyobras.com mitiga estos riesgos desde la fase de presupuesto. Identifican las patologías del inmueble y las restricciones urbanísticas de la zona antes de iniciar los trabajos. Esto es vital en áreas con protección histórica o ambiental, donde las intervenciones en fachada o estructura requieren un nivel de detalle técnico superior. Ignorar estas restricciones por desconocimiento no exime de la responsabilidad al promotor de la obra.

COMPARATIVA TÉCNICA: EMPRESA ESPECIALIZADA VS. REFORMA ESTÁNDAR

Analiza las diferencias operativas y legales entre contratar una reforma convencional y optar por una solución técnica integrada. Esta distinción determina el éxito administrativo de tu proyecto.

Criterio	Reforma Estándar (Riesgo)	Madrid Reformas y Obras (Seguridad)
Enfoque del Proyecto	Estético y funcional exclusivamente.	Normativo, Técnico y Funcional.
Gestión de Residuos	Gestión informal o sin trazabilidad.	Certificados de vertido oficiales obligatorios para la devolución de avales.
Instalaciones	Ejecución sin boletines oficiales.	Legalización y emisión de Boletines (CIE, Gas, RITE).
Protección Contra Incendios	Uso de materiales sin certificar.	Aplicación de materiales con Ensayo de Reacción al Fuego certificado.
Inspección Final	Alta probabilidad de requerimientos.	Garantía de conformidad con la Licencia otorgada.

El registro como pequeño productor de residuos peligrosos es el trámite administrativo obligatorio ante la Comunidad de Madrid para aquellas actividades que generan menos de 10 toneladas anuales de desechos tóxicos o biológicos. Obtener el número NIMA y contratar un gestor autorizado garantiza la trazabilidad legal y es requisito indispensable para superar la inspección municipal de actividad.

PUNTOS CLAVE PARA LA TRAMITACIÓN EN MADRID

• Límite de producción: La normativa exige no superar las 10 toneladas anuales para mantener la categoría de pequeño productor.
• Número NIMA: Es el DNI ambiental de tu centro; sin este código, el Ayuntamiento de Madrid bloqueará tu expediente de actividad.
• Contrato de tratamiento: Debes formalizar un acuerdo de recogida con un transportista y gestor autorizado antes de iniciar la actividad.
• Almacenamiento: Los residuos no pueden permanecer en el local más de 6 meses y requieren una zona segregada y señalizada.
• Etiquetado: Cada envase debe cumplir estrictamente con la normativa de identificación de riesgos biológicos y químicos.

Si estás en pleno proceso de adecuación de tu local, entender la gestión medioambiental es tan crítico como la obra misma. La correcta inscripción en el registro no es solo burocracia; es el escudo legal que protege tu negocio frente a sanciones que, en materia ambiental, alcanzan cifras severas. A continuación, desglosamos la hoja de ruta exacta para cumplir con las exigencias del Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid.

IDENTIFICACIÓN DE RESIDUOS Y CÓDIGOS LER EN EL SECTOR SANITARIO

Para inscribirte correctamente, primero identificas qué generas. En el ámbito de las clínicas estéticas, dentales, podológicas o estudios de tatuaje en Madrid, los residuos no se clasifican por su aspecto, sino por su código LER (Lista Europea de Residuos). El Ayuntamiento de Madrid verifica que tu contrato de gestión incluya específicamente los códigos correspondientes a tu actividad.

La incorrecta clasificación es el fallo técnico número uno en las inspecciones. No puedes mezclar residuos urbanos (basura común) con residuos biosanitarios. Esta segregación debe ser física y documental. Los residuos se dividen en grupos, y tu obligación como productor es separarlos en origen.

CLASIFICACIÓN TÉCNICA DE RESIDUOS BIOSANITARIOS

Tipo de Residuo	Descripción Técnica	Gestión Requerida
Clase II (Biosanitarios Asimilables)	Material de curas, yesos, ropa de un solo uso no contaminada con sangre líquida.	Pueden gestionarse como residuos urbanos si se tratan adecuadamente, pero requieren segregación inicial.
Clase III (Biosanitarios Especiales)	Código LER 18 01 03. Agujas, bisturíes, vacunas vivas, restos anatómicos pequeños, sangre >100ml.	Obligatorio: Envases rígidos homologados, imperforables y gestión externa por empresa autorizada.
Químicos y Citotóxicos	Código LER 18 01 08. Medicamentos citostáticos y residuos químicos de laboratorio.	Incineración especial. Contenedor rojo o azul específico según el gestor. Máxima peligrosidad.

EL PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN PASO A PASO

El proceso administrativo conecta dos administraciones: la Comunidad de Madrid (que otorga el registro) y el Ayuntamiento de Madrid (que lo exige para tu licencia). Debes seguir una secuencia lógica para evitar duplicidades o silencios administrativos negativos. Si necesitas asistencia profesional para coordinar estos pasos con tu proyecto técnico, puedes consultar nuestros servicios de licencias donde integramos la gestión ambiental en el proyecto global.

1. Contratación del Gestor Autorizado
Antes de hablar con la administración, necesitas un acuerdo privado. Contacta con una empresa de gestión de residuos acreditada en la Comunidad de Madrid. Ellos te facilitarán el Documento de Aceptación del residuo. Este documento certifica que una planta de tratamiento está dispuesta a recibir tus desechos. Sin este papel, la administración rechazará tu solicitud.

2. Tramitación Telemática del NIMA
Con el certificado digital de tu empresa, accede al portal de medio ambiente de la Comunidad. Debes cumplimentar la Comunicación previa de industrias o actividades productoras de residuos peligrosos. Aquí declararás los códigos LER y la cantidad estimada. Recuerda marcar la casilla de Pequeño Productor (< 10t/año) para simplificar tus obligaciones futuras.

3. Obtención del Número de Registro
Tras procesar la solicitud, la administración asignará el NIMA (Número de Identificación Medio Ambiental) a tu centro. Este código vincula la ubicación física del local con la actividad. Si te mudas, necesitas un NIMA nuevo. Es intransferible.

Transformar un local u oficina en vivienda en Madrid es un procedimiento administrativo de cambio de uso que exige el cumplimiento estricto del Plan General de Ordenación Urbana (PGOUM). Para legalizar la actuación, debes validar la densidad zonal, garantizar una superficie útil mínima y asegurar condiciones higiénico-sanitarias de iluminación y ventilación natural directas.

PUNTOS CLAVE DEL PROCESO

• Viabilidad Urbanística: No todos los locales pueden ser viviendas; la densidad del edificio y la calificación del suelo en el distrito determinan la posibilidad legal del cambio.
• Requisitos Físicos Rígidos: El inmueble debe contar con un mínimo de fachada exterior y altura libre, además de cumplir con la normativa de habitabilidad vigente en Madrid.
• Iluminación: La existencia de una iluminación natural mínima es el factor técnico decisivo para la concesión de la licencia.
• Estatutos de la Comunidad: Debes verificar que los estatutos de la comunidad de propietarios no prohíben explícitamente el cambio de destino de local a residencial.
• Presupuesto y Tasas: La inversión incluye costes de obra, honorarios técnicos y tasas municipales (ICIO y Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos).

El mercado inmobiliario en la capital ha impulsado a muchos propietarios e inversores a buscar rentabilidad mediante la reconversión de activos terciarios. Sin embargo, el Ayuntamiento de Madrid aplica criterios restrictivos para evitar la infravivienda. Antes de iniciar cualquier demolición, valida técnicamente tu activo. En Madrid Licencias analizamos diariamente la normativa para asegurar el éxito de estos proyectos.

ANÁLISIS DE VIABILIDAD URBANÍSTICA Y TÉCNICA

El primer paso crítico no es el diseño, sino la consulta normativa. Debes distinguir entre la viabilidad urbanística y la técnica. La primera refiere a si el edificio «admite» más viviendas según el planeamiento urbano; la segunda, a si el local «cabe» dentro de los parámetros de habitabilidad.

Según datos recientes del sector de la arquitectura, aproximadamente el 40% de las consultas para cambio de uso en Madrid resultan inviables por no cumplir con la normativa de densidad zonal o por carencias físicas insalvables del inmueble. No inicies la compra o reforma sin un informe previo.

Para entender cómo abordamos este análisis preliminar, puedes consultar nuestra metodología de trabajo, donde desglosamos las fases de validación ante la administración competente.

REQUISITOS DE HABITABILIDAD DEL PGOUM (PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA)

El Ayuntamiento de Madrid establece condiciones sine qua non para conceder la Licencia Urbanística necesaria. A continuación, detallamos los parámetros que tu local debe cumplir obligatoriamente:

1. Superficie Útil Mínima: La norma exige que la vivienda resultante tenga al menos 40 m² de superficie útil, incluso si se trata de una vivienda tipo loft..
2. Altura Libre: Debes garantizar una altura libre mínima de 2,50 metros en al menos el 75% de la superficie útil de la vivienda. En el 25% restante (pasillos, baños, cocina), la altura puede descender hasta 2,20 metros.
3. Fachada Exterior y Huecos: El local debe contar con una fachada superior a 3 metros (aunque esa es una fachada realmente escasa). Es imperativo que la estancia principal (sala de estar) disponga también de iluminación y ventilación natural directa desde el exterior o patios interiores válidos.
4. Condiciones de Iluminación:
   • La superficie de iluminación (ventanas) debe ser al menos el 12% de la superficie útil de la estancia.
5. Cota de Planta Baja: Ninguna estancia (ni siquiera baños ni vestidores) puede situarse por debajo del nivel de la cota de la acera.

LA SALIDA DE HUMOS: EL FACTOR CRÍTICO

La normativa de Madrid exige que la evacuación de humos de la cocina se realice a través de un conducto independiente que desemboque en la cubierta del edificio (tejado). No se pueden poner las salidas a la fachada ni a patios interiores (ni siquiera aunque se cuente con el permiso de los vecinos), pero si se podrían instalar campanas con filtros de carbono.

Las excepciones es algo que debes consultar con técnicos especializados en nuestros servicios de licencias.

Dividir una vivienda en dos unidades independientes en Madrid es un proceso técnico-jurídico denominado segregación registral. Para llevarlo a cabo legalmente, es imprescindible cumplir con la normativa de densidad zonal del PGOUM, respetar los Estatutos de la Comunidad de Propietarios y garantizar que las nuevas viviendas resultantes cumplan con la superficie mínima útil (40 m² o según normativa zonal específica) y condiciones de habitabilidad.

PUNTOS CLAVE PARA LA SEGREGACIÓN DE VIVIENDA

• Viabilidad Urbanística (PGOUM): No todas las zonas de Madrid permiten aumentar el número de viviendas; debes verificar la densidad permitida en tu edificio.
• Autorización Vecinal: Revisa los Estatutos de la Comunidad. Si no prohíben la división, la Ley de Propiedad Horizontal puede permitirlo sin voto unánime, aunque necesitarás autorización para alterar elementos comunes.
• Superficie Mínima: Cada vivienda resultante debe cumplir estrictamente con los metros cuadrados útiles mínimos y la normativa de iluminación y ventilación del Ayuntamiento de Madrid.
• Presupuesto y Plazos: Es una inversión significativa que conlleva gastos de obra, tasas municipales (ICIO), honorarios técnicos, notaría y Registro de la Propiedad.
• Licencia de Obra: Este trámite no se limita a una comunicación previa; requiere un proyecto técnico visado y una licencia urbanística completa.

NORMATIVA VIGENTE EN MADRID: EL PRIMER FILTRO

Antes de plantear cualquier reforma física, tú debes comprobar la viabilidad urbanística. En el Ayuntamiento de Madrid, el Plan General de Ordenación Urbana (PGOUM) establece limitaciones estrictas. La restricción más común que impide dividir un piso es la densidad de viviendas por hectárea. Si tu edificio ya ha agotado la edificabilidad o el número máximo de viviendas permitidas para esa parcela, la licencia será denegada automáticamente, independientemente del tamaño de tu piso.

Es vital diferenciar entre la posibilidad física y la legal. Un piso de 150 m² puede parecer divisible físicamente, pero si la normativa zonal exige una vivienda por cada 100 m² edificados en esa parcela, la operación es inviable. Para este análisis preliminar, contar con servicios especializados en licencias y viabilidad es el paso más prudente para evitar gastos innecesarios en proyectos fallidos.

Además de la densidad, las Entidades de Control (ECU) y los técnicos municipales verificarán que la fachada permita la apertura de nuevos huecos si fuera necesario, ya que cada estancia habitable requiere un porcentaje específico de iluminación y ventilación natural directa.

EL PAPEL DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y LA LPH

El obstáculo más frecuente tras la viabilidad urbanística es la Comunidad de Propietarios. Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), artículo 10.3.b, la división de pisos puede llevarse a cabo si se cuenta con autorización administrativa. No obstante, tú necesitas revisar los Estatutos de la Comunidad en el Registro de la Propiedad. Si los estatutos prohíben explícitamente la segregación o división de fincas, no podrás avanzar.

Si los estatutos no dicen nada en contra, el escenario es favorable, pero no exento de trámites. Al dividir una vivienda, se altera la cuota de participación del edificio (las nuevas viviendas sumarán el mismo coeficiente que la original, pero dividido). Además, es casi seguro que necesitarás abrir una nueva puerta en el rellano o modificar instalaciones comunes (bajantes, contadores). Para tocar elementos comunes, la jurisprudencia actual sugiere que es necesaria la aprobación de las 3/5 partes de la junta de propietarios. Actuar con transparencia y asesoramiento legal previo es fundamental para evitar impugnaciones.

REQUISITOS TÉCNICOS DE LAS VIVIENDAS RESULTANTES

Para que el Ayuntamiento de Madrid conceda la licencia, las viviendas resultantes (Vivienda A y Vivienda B) deben funcionar de manera totalmente autónoma. Esto implica que no pueden compartir suministros; cada una debe tener su propia instalación eléctrica, fontanería y saneamiento independiente desde la acometida general. Las normativas de habitabilidad en Madrid son estrictas en cuanto a las dimensiones mínimas.

Dimensiones críticas a considerar:

• Superficie útil mínima: Históricamente se sitúa en torno a los 40 m² para viviendas completas, aunque deben consultarse en la normativa actualizada.
• Altura libre: Debe respetarse una altura mínima (generalmente 2,50 m) en el 75% de la superficie útil.
• Estancia comedor-cocina: Debe cumplir con un círculo inscribible de dimensiones específicas para garantizar su funcionalidad.
• Fachada exterior: Al menos una de las estancias principales debe dar a fachada exterior o a un patio de manzana cualificado, asegurando luz y ventilación directa.

Si tu inmueble no permite que ambas partes resultantes cumplan estos requisitos, la segregación no será autorizada. Para entender cómo abordamos estos retos técnicos, puedes consultar nuestra metodología de trabajo y análisis técnico.