Paso a paso para dividir una vivienda en dos

Dividir una vivienda en dos unidades independientes en Madrid es un proceso técnico-jurídico denominado segregación registral. Para llevarlo a cabo legalmente, es imprescindible cumplir con la normativa de densidad zonal del PGOUM, respetar los Estatutos de la Comunidad de Propietarios y garantizar que las nuevas viviendas resultantes cumplan con la superficie mínima útil (40 m² o según normativa zonal específica) y condiciones de habitabilidad.

PUNTOS CLAVE PARA LA SEGREGACIÓN DE VIVIENDA

• Viabilidad Urbanística (PGOUM): No todas las zonas de Madrid permiten aumentar el número de viviendas; debes verificar la densidad permitida en tu edificio.
• Autorización Vecinal: Revisa los Estatutos de la Comunidad. Si no prohíben la división, la Ley de Propiedad Horizontal puede permitirlo sin voto unánime, aunque necesitarás autorización para alterar elementos comunes.
• Superficie Mínima: Cada vivienda resultante debe cumplir estrictamente con los metros cuadrados útiles mínimos y la normativa de iluminación y ventilación del Ayuntamiento de Madrid.
• Presupuesto y Plazos: Es una inversión significativa que conlleva gastos de obra, tasas municipales (ICIO), honorarios técnicos, notaría y Registro de la Propiedad.
• Licencia de Obra: Este trámite no se limita a una comunicación previa; requiere un proyecto técnico visado y una licencia urbanística completa.

NORMATIVA VIGENTE EN MADRID: EL PRIMER FILTRO

Antes de plantear cualquier reforma física, tú debes comprobar la viabilidad urbanística. En el Ayuntamiento de Madrid, el Plan General de Ordenación Urbana (PGOUM) establece limitaciones estrictas. La restricción más común que impide dividir un piso es la densidad de viviendas por hectárea. Si tu edificio ya ha agotado la edificabilidad o el número máximo de viviendas permitidas para esa parcela, la licencia será denegada automáticamente, independientemente del tamaño de tu piso.

Es vital diferenciar entre la posibilidad física y la legal. Un piso de 150 m² puede parecer divisible físicamente, pero si la normativa zonal exige una vivienda por cada 100 m² edificados en esa parcela, la operación es inviable. Para este análisis preliminar, contar con servicios especializados en licencias y viabilidad es el paso más prudente para evitar gastos innecesarios en proyectos fallidos.

Además de la densidad, las Entidades de Control (ECU) y los técnicos municipales verificarán que la fachada permita la apertura de nuevos huecos si fuera necesario, ya que cada estancia habitable requiere un porcentaje específico de iluminación y ventilación natural directa.

EL PAPEL DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y LA LPH

El obstáculo más frecuente tras la viabilidad urbanística es la Comunidad de Propietarios. Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), artículo 10.3.b, la división de pisos puede llevarse a cabo si se cuenta con autorización administrativa. No obstante, tú necesitas revisar los Estatutos de la Comunidad en el Registro de la Propiedad. Si los estatutos prohíben explícitamente la segregación o división de fincas, no podrás avanzar.

Si los estatutos no dicen nada en contra, el escenario es favorable, pero no exento de trámites. Al dividir una vivienda, se altera la cuota de participación del edificio (las nuevas viviendas sumarán el mismo coeficiente que la original, pero dividido). Además, es casi seguro que necesitarás abrir una nueva puerta en el rellano o modificar instalaciones comunes (bajantes, contadores). Para tocar elementos comunes, la jurisprudencia actual sugiere que es necesaria la aprobación de las 3/5 partes de la junta de propietarios. Actuar con transparencia y asesoramiento legal previo es fundamental para evitar impugnaciones.

REQUISITOS TÉCNICOS DE LAS VIVIENDAS RESULTANTES

Para que el Ayuntamiento de Madrid conceda la licencia, las viviendas resultantes (Vivienda A y Vivienda B) deben funcionar de manera totalmente autónoma. Esto implica que no pueden compartir suministros; cada una debe tener su propia instalación eléctrica, fontanería y saneamiento independiente desde la acometida general. Las normativas de habitabilidad en Madrid son estrictas en cuanto a las dimensiones mínimas.

Dimensiones críticas a considerar:

• Superficie útil mínima: Históricamente se sitúa en torno a los 40 m² para viviendas completas, aunque deben consultarse en la normativa actualizada.
• Altura libre: Debe respetarse una altura mínima (generalmente 2,50 m) en el 75% de la superficie útil.
• Estancia comedor-cocina: Debe cumplir con un círculo inscribible de dimensiones específicas para garantizar su funcionalidad.
• Fachada exterior: Al menos una de las estancias principales debe dar a fachada exterior o a un patio de manzana cualificado, asegurando luz y ventilación directa.

Si tu inmueble no permite que ambas partes resultantes cumplan estos requisitos, la segregación no será autorizada. Para entender cómo abordamos estos retos técnicos, puedes consultar nuestra metodología de trabajo y análisis técnico.

TABLA ESTIMADA DE COSTES PARA DIVIDIR UN PISO

Realizar una segregación conlleva costes administrativos, técnicos y de ejecución material. A continuación, presentamos un desglose orientativo basado en precios de mercado actuales en Madrid. Nota: Estas cifras son rangos estimados y pueden variar según la complejidad de la obra y las tasas vigentes.

Concepto	Descripción	Rango de Coste Estimado
Proyecto Técnico y Dirección	Honorarios de arquitecto para proyecto de obra mayor y dirección facultativa.	1.800 € – 3.000 €
Tasas Municipales (Ayto. Madrid)	Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos y Tasa de Residuos.	600 € – 1.200 €
Impuesto ICIO	Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (4% del PEM aprox).	500 € – 1.000 €
Ejecución de Obra	Reforma integral: tabiquería, nuevas instalaciones, cocinas, baños, acabados.	15.000 € – 35.000 €
Escrituras y Registro	Gastos de Notaría (Segregación y Obra Nueva) e inscripción en Registro de la Propiedad + AJD.	1.000 € – 2.000 €
TOTAL ESTIMADO	Inversión total aproximada para la operación completa.	18.900 € – 42.200 €

PASO A PASO ADMINISTRATIVO: DE LA IDEA AL REGISTRO

El proceso no es inmediato. En Madrid, la burocracia para una licencia de obra mayor con reestructuración puntual puede demorarse varios meses. Organizar los pasos cronológicamente te ahorrará estrés y dinero.

1. Consulta previa vinculante (Opcional pero recomendada): Puedes realizar una consulta urbanística en el Ayuntamiento o a través de una ECU para confirmar la viabilidad de la densidad.
2. Elaboración del Proyecto: Un arquitecto colegiado debe levantar planos del estado actual y reformado, justificando el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE) y el PGOUM.
3. Solicitud de Licencia: Se presenta el proyecto ante el Ayuntamiento o ECU, abonando las tasas correspondientes. Aquí se inicia el expediente administrativo.
4. Obtención de la Licencia: Una vez los técnicos municipales validan el proyecto, recibes la licencia de obras. Tú no debes empezar la obra antes de este punto.
5. Ejecución y Certificado Final de Obra: Tras la reforma, el arquitecto firma el Certificado Final de Obra (CFO), visado por el colegio profesional.
6. Licencia de Primera Ocupación: Se solicita al Ayuntamiento que verifique que lo construido coincide con el proyecto licenciado.
7. Notaría y Registro: Con la licencia y el CFO, acudes al notario para firmar la escritura de segregación y división horizontal, y posteriormente inscribes las dos nuevas fincas registrales en el Registro de la Propiedad.

RENTABILIDAD Y ESTRATEGIA INMOBILIARIA

Expertos del sector inmobiliario coinciden en que dividir una vivienda grande en dos más pequeñas suele incrementar la rentabilidad por metro cuadrado, especialmente en zonas de alta demanda de alquiler como el centro de Madrid. Sin embargo, el retorno de la inversión (ROI) depende de controlar los costes de la reforma y los tiempos de tramitación.

Es crucial no subestimar la complejidad técnica. Un error común es asumir que se pueden utilizar las bajantes existentes para nuevos baños ubicados lejos de ellas, lo que técnicamente es inviable sin trituradores (desaconsejados para vivienda habitual) o recrecidos de suelo excesivos. Un buen diseño arquitectónico maximiza el valor de las piezas resultantes. Si estás considerando esta inversión y necesitas un análisis detallado de costes y plazos, puedes solicitarnos un presupuesto o consulta técnica aquí.

CONCLUSIONES

Dividir una vivienda en Madrid es una operación de alto valor añadido, pero de elevada complejidad técnica y jurídica. No es una simple reforma interior; es una creación de nuevas entidades registrales. El éxito depende de tres pilares: viabilidad normativa (densidad), autorización de la comunidad y ejecución técnica impecable. Saltarse cualquiera de estos pasos puede derivar en viviendas ilegales, imposibles de vender o inscribir, y multas coercitivas por parte de la administración.

Asegúrate siempre de trabajar con profesionales que conozcan las particularidades de cada Junta de Distrito de Madrid y los entresijos del PGOUM. La inversión merece la seguridad jurídica de hacerlo bien desde el primer día. Para más información sobre el sector, siempre puedes consultar fuentes oficiales como www.madrid.es para estar al día de cambios normativos.

PREGUNTAS FRECUENTES (FAQ)

¿Puedo dividir mi piso si la Comunidad de Propietarios vota en contra?
Depende de los Estatutos y de la obra necesaria. Si los Estatutos no prohíben expresamente la segregación, la Junta no puede prohibirte dividir tu propiedad privada (según el art. 10.3.b de la LPH). Sin embargo, si necesitas tocar elementos comunes (abrir una puerta en el pasillo, modificar fachada o bajantes), la Comunidad puede negarse a autorizar esas obras específicas en zonas comunes. En la práctica, se recomienda negociar y buscar un acuerdo amistoso, explicando que las nuevas viviendas pagarán más comunidad en conjunto.

¿Qué pasa si divido el piso físicamente sin licencia de segregación?
Esta es una práctica de alto riesgo. Tendrás dos viviendas físicas pero una sola registral. No podrás venderlas por separado, ni alquilarlas legalmente como dos unidades independientes con contratos estándar, ni empadronar a inquilinos en la «vivienda B» de forma correcta (ya que no existe administrativamente). Además, te expones a un expediente de disciplina urbanística por parte del Ayuntamiento de Madrid que puede obligarte a restituir la vivienda a su estado original, perdiendo toda la inversión de la reforma.

¿Cuánto tiempo tarda el Ayuntamiento de Madrid en conceder la licencia para dividir un piso?
Los plazos varían según el distrito y la carga de trabajo de los técnicos municipales o las ECU. Generalmente, para un procedimiento de licencia urbanística de obra mayor para reestructuración puntual (necesaria para segregaciones), el tiempo medio oscila entre 1 y los 2 meses hasta la concesión de la licencia. A esto debes sumarle el tiempo de ejecución de la obra y los trámites posteriores de notaría y registro. Planifica la operación con un horizonte de 5 meses para estar seguro.

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Sobre el Autor: Gorka Villanueva, arquitecto especialista en licencias de actividad.
Con más de 20 años de experiencia tramitando expedientes en el Ayuntamiento de Madrid, Gorka lidera el equipo técnico de Madrid Licencias, ayudando a empresas a abrir sus negocios cumpliendo con la normativa del CTE y las ordenanzas municipales.
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