Avance Resumen de la Modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Marid (PGOUM)

El pasado 16 de agosto, el Ayuntamiento de Madrid publicó el Acuerdo por el cual se modifica el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM).

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Hemos preparado un resumen en el que se indican las modificaciones más destacadas que pretenden llevarse a cabo.

Según el Ayuntamiento de Madrid se prevé tener la aprobación definitiva a mediados de 2022.

Ahora las terrazas no computarán en edificabilidad y tampoco lo harán los cuartos de instalaciones en plantas de piso, dejando la cubierta o terrazas abiertas para otros usos, lo que favorece que las azoteas de los edificios sean transitables y utilizables. Además, se va a permitir que los miradores dispongan de elementos de protección solar como persianas, y que los trasteros en planta baja no computen en edificabilidad.

Las normas introducen el concepto de ‘factor verde’ para incentivar que se hagan edificios más sostenibles y eficientes. Así, cuanto más verde sea un edificio más superficie se le permite. No computarán en edificabilidad elementos de mejora de la eficiencia energética y tampoco computarán los cuartos para guardar vehículos de movilidad sostenible como las bicicletas.

Se permiten los espacios libres de parcela ajardinados con plantas ornamentales y cubiertas y fachadas ajardinadas que contribuyen al confort térmico y bioclimático, así como balcones y balconadas.

Madrid planea aumentar la superficie mínima de una vivienda hasta los 40 m2 — idealista/news

Se plantea también u aumento de la superficie mínima de la vivienda que pasaría de 38 m2 a 40 m2, aunque la gran novedad es que el consistorio pretende eliminar la posibilidad genérica de reducción de esta superficie a 25 m2.

OBJETIVOS:
• Avanzar hacia un urbanismo sostenible. Artículo 6.10.21. Concepto de factor verde de parcela, con incentivos para invertir en el urbanismo Green.
• Apostar por la rehabilitación de viviendas. Eliminación de instrumentos de ordenación previos (planes espaciales), en zonas afectas por líneas moradas. Art 8.1.28., exclusión de las terrazas del cómputo de edificabilidad ( Art 6.5.3). Modificaciones en definición de tipos de obras ( desde el punto de vista de la LOE). Mejorar las condiciones mínimas de edificabilidad para mejorar y aumentar el confort en los hogares.
• Permitir nuevas fórmulas de habitar en Madrid. Definición Coliving (residencial), cocinas agrupadas. Entrada en residencial en los usos dotacionales (residencias de estudiantes, etc.).

El encaje del uso residencial en suelos dotacionales: la definición de la norma urbanística de intensificación de usos porque generaba muchas trabas a la hora de poder convertir viviendas grandes en el centro de Madrid y compartimentarlas en varios pisos. Por ejemplo, si en un suelo es necesario poner un centro cultural en una parcela para uso deportivo que no se tenga que hacer un plan especial y se pueda cambiar el uso de forma rápida.

Patios de manzana y espacios libres (sin PLAN ESPECIAL), CON LAS SIGUIENTES CONDICIONES:
• Las obras en los edificios no catalogados quedarán sujetas a las condiciones del artículo 2.3.3 en razón de su situación de fuera de ordenación relativa (obras de restructuración no superen el 50% de la superficie edificada), y en los catalogados, se regirán por su propio régimen de obras en función de su nivel y grado de catalogación.
• Se admiten tanto los cambios de uso, como de clase y categoría de uso, dentro de los compatibles y autorizables contemplados en los artículos 8.1.30 y 8.1.31, con las limitaciones establecidas para los edificios catalogados según su nivel y grado de catalogación.
El uso cualificado residencial se admitirá en las edificaciones principales y, además, en las secundarias siempre que se respeten las condiciones de salubridad e higiénicas, de accesibilidad y seguridad que sean aplicables.
• Las actuaciones sobre las edificaciones secundarias respetaran las siguientes condiciones adicionales, con la finalidad de mejorar las condiciones ambientales del patio: Será imprescindible la regeneración de la construcción y su tratamiento bioclimático mediante la renovación de fachadas, eliminación de elementos añadidos, supresión de instalaciones y tendidos exteriores y el acondicionamiento de los espacios libres anexos o adscritos a ella, cubiertas ajardinadas, separación mínima de tres (3) metros entre los huecos de las viviendas enfrentadas y los paramentos de la edificación sobre la que se actúa, respetando con ello las luces rectas de los huecos de las viviendas vertidas al patio, debiendo reducirse para ello la volumetría de la edificación si resultara necesario, Se permiten obras que incrementen la superficie y/o el volumen construidos cuando su destino sea dar cumplimiento a las condiciones de seguridad de utilización y accesibilidad y seguridad en caso de incendio de las edificaciones existentes, previa justificación de que es la única solución técnica y funcionalmente viable y que no es posible su incorporación en el interior de ellas. Todas las intervenciones sobre las edificaciones que ocupen los patios de manzana requerirán dictamen preceptivo de la CPPHAN.

Apostar por la rehabilitación de viviendas y permitir nuevas fórmulas de habitar en Madrid

Mejorar las condiciones mínimas de edificabilidad para mejorar y aumentar el confort en los hogares: En las nuevas modificaciones para impulsar la construcción de terrazas, se va a incentivar al promotor para que estableciendo de las terrazas no computen en edificabilidad y hagan viviendas con espacios exteriores. Y en cuanto a las viviendas ya construidas se construirán balcones y se aumentarán las zonas comunes sin que computen en edificabilidad.
• Agiliza los trámites de determinados cambios de uso, sin PLAN ESPECIAL.

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Régimen de usos:
• Modificaciones relativas a la compatibilidad
• Se fijan las condiciones que deben reunir los usos asociados.
• Se contempla expresamente la posibilidad de desarrollar varias actividades en un mismo local.
• Se adapta la regulación de los usos autorizables al nuevo instrumento que incorpora la propuesta, esto es, el Estudio de Repercusión de Implantación por Usos. se exigía la tramitación de un Plan Especial de Control Urbanístico Ambiental de Usos (PECUAU), la nueva propuesta realiza una discriminación entre (i) los supuestos en los que sigue siendo necesario la tramitación de este instrumento, y (ii) aquellos otros donde las circunstancias aconsejan flexibilizar y agilizar la tramitación, sin la necesidad de acudir a un plan urbanístico. Para este último supuesto se crea el Estudio de Repercusión de Implantación por Usos (ERIU) que valorará la repercusión del uso en el entorno urbano, sin entrar al estudio de las condiciones sectoriales y medioambientales aplicables, que son materia propia de las licencias y de las declaraciones responsables y, en su caso, procedimientos de control ambiental que deban acompañarlas.
Nuevas modalidades de uso residencial y transformación de local a vivienda: Residencia comunitaria; y Residencia compartida, que integra la modalidad del co-living. Dentro de la categoría de vivienda colectiva, se integra la modalidad del co-housing. se incluyen las viviendas dotacionales como una nueva categoría del uso dotación al equipamiento.
Uso industrial: se crean, Cocinas agrupadas, Almacenaje con reparto a domicilio, Almacenaje logístico. Se crea la categoría de industria convencional, que integra las actividades de producción no incluidas en las otras categorías, y (ii) se concreta la definición de la clase de servicios empresariales.
Dotación de garaje aparcamiento: Se establece la exigencia de estudio de movilidad para garajes de más de 400 plazas, y se delimitan y cuantifican en detalle los supuestos de exención de dotación de aparcamiento. Además, se regula de manera minuciosa la dotación obligatoria para los nuevos usos industriales de cocinas agrupadas y almacenaje con reparto a domicilio.
Usos terciarios: HOSPEDAJE: se admite el uso terciario hospedaje de acceso independiente en planta baja y primera para intervenciones distintas a nueva edificación y reestructuración general, siempre que no existan viviendas en la planta inferior. La integración en el uso terciario de las viviendas de uso turístico (VUT). COMERCIO: La matización por virtud de la cual se aclara que en las grandes superficies comerciales las zonas complementarias que no hayan computado como superficie edificada, no podrán destinarse a actividad lucrativa, comercial o de ocio, salvo que el PGOU lo prevé expresamente.
• Dotacional: equipamiento: Incluye vivienda tutelada y vivienda de integración social. Se admite la implantación de categorías diferentes de equipamiento en una misma parcela, favoreciendo la implantación de equipamientos multifuncionales. Dotacional zona verde: SE INCLUYEN LOS HUERTOS URBANOS.

Acondicionamiento de espacios libres privados:
Se suprime el porcentaje mínimo de ajardinamiento, el cual derivará de la aplicación del factor verde.
Se admiten los paneles solares como elementos que pueden disponerse en los espacios libres de parcela.
• Se establece un límite máximo del 50% al aparcamiento en superficie, que solo podrá superarse si es necesario para cumplir con la dotación obligatoria.
• Se regulan las torres de ascensor y plataformas elevadoras como soluciones para resolver la accesibilidad de edificios que carecen de tal dotación, estableciendo que no computarán a efectos de edificabilidad.

Proyectos y obras: Se incorpora una regulación mas minuciosa de las llamadas actuaciones provisionales, que con la modificación pasarían a denominarse “actuaciones temporales”, que comprenden las actuaciones que se llevan a cabo sobre el suelo por tiempos limitado y sin vocación de permanencia. Se autorizarán por un periodo de 4 años, sin perjuicio de que se tengan que demoler o desmontar cuando el Ayuntamiento lo acuerde, sin que haya por ello derecho a indemnización.

Destino transitorio de solares: Se establece una regulación para los posibles usos de un solar mientras se encuentre bajante. Se establece de manera diferenciada a la de los usos de carácter provisional sobre suelos urbanos no consolidados y suelos urbanizables sectorizados. Previa autorización al efecto, estos usos sobre solares vacantes se podrán implantar por un plazo máximo de 4 años.

Protección del patrimonio histórico: simplificación y aclaración de la normativa. Se tendrán en cuenta las circunstancias y características de cada edificio de forma individualizada, debiéndose valorar en cada caso concreto la posibilidad de aplicar técnicas, materiales y criterios compositivos más actuales y acordes con las exigencias de la sociedad moderna. Se propone flexibilizar el alcance de las obras de ampliación que puedan autorizarse para los usos dotacionales y la modificación excepcional del régimen de obras de edificios catalogados y determinados supuestos de carácter singular. En relación con este tema, la propuesta también propone una modificación de la norma zonal 1, al recoger que la CPPHAN podrá admitir soluciones de arquitectura contemporáneas.

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Norma Zonal 1, protección de Patrimonio histórico:
• La propuesta para la recuperación de los patios de manzana y espacios libres: se mantiene la necesidad de recuperar los patios de manzana pero solo en caso de obras de reestructuración general o de nueva edificación. En tanto dichas obras no se realicen, se incorporarán condiciones que permitirán mejorar la situación de los patios y se flexibiliza el régimen de e usos permitidos en los mismos. Plantea potenciar la regeneración de los patios mediante la actualización, mejora y tratamiento ambiental y bioclimático de las edificaciones existentes en los mismos, posibilitando los cambios de uso y actividad, (SIN PLAN ESPECIAL), una vez contrastada en la práctica la inviabilidad de la apertura de los mismos mediante la eliminación de las construcciones que las ocupan. En relación con la recuperación de las fachadas se mantiene la regulación del PGOU, pero indicando que la restitución de la fachada a su estado original solo será exigible cuando las obras afecten a la misma, salvo casos justificados.

Norma zonal 3, volumetría específica: Grado 1º: En parcelas edificadas, el uso cualificado será el residencial. Los suelos vacantes, salvo que en el planeamiento antecedente estuvieran destinados a ser solares edificables, tendrán la consideración de espacio libre sin aprovechamiento urbanístico. La posible naturaleza dotacional derivaría de la calificación en el planeamiento antecedente o se asumiría de la situación de hecho existente debidamente ponderada. Grado 2º: El uso cualificado, en todo caso, será el que derive de los instrumentos de planeamiento antecedente. En este caso, los antecedentes son ordenaciones específicas del PG85 que no plantean problemas de localización y según las cuales se regulan las obras de nueva edificación. Adicionalmente se aborda la regulación de las obras de ampliación, admitiendo, entre otras cosas, la ampliación para compensar elementos excluidos del computo de edificabilidad que se incorporan en el interior de la edificación.

Norma zonal 9, actividades económicas: La propuesta contiene medidas para flexibilizar la implantación de usos en la Norma Zonal 9 Actividades Económicas, con el fin de potenciar la mejora de estos espacios de la ciudad, por ejemplo: simplificación del régimen de usos asociados y complementarios, aumentando el porcentaje de estos últimos, y permitiendo la coexistencia del uso cualificado y el alternativo simultáneamente, con la limitación de edificabilidad del alternativo.
Destacar que en los cambios de uso con mantenimiento de la superficie edificada en los grados 1º y 2º, se mantiene el plan especial como instrumento para cuantificar y materializar los deberes de cesión para dotaciones públicas por el exceso de edificabilidad, salvo que, a juicio del Ayuntamiento, resultara improcedente o inviable la cesión en suelo o edificabilidad, sustituyéndose por la monetización de las cesiones, en cuyo caso el plan especial sería innecesario y sería suficiente la valoración del equivalente económico de las mismas para su abono por el promotor previamente a la concesión de la licencia o presentación de la declaración responsable.

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