¿Es necesario solicitar licencia para poner un equipo de aire acondicionado en mi local o en mi vivienda?

Sí, en el Ayuntamiento de Madrid es obligatorio tramitar una autorización urbanística para instalar un equipo de aire acondicionado en fachadas, cubiertas o patios. La normativa exige cumplir estrictos requisitos de impacto visual (PGOUM) y emisiones acústicas (OGA). Instalarlo sin permiso conlleva sanciones y la posible orden de retirada del equipo.

PUNTOS CLAVE PARA LA INSTALACIÓN DE CLIMATIZACIÓN EN MADRID

• Prohibición en fachadas exteriores: Por norma general, el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) prohíbe la instalación de unidades condensadoras visibles en la fachada principal de los edificios, salvo integración arquitectónica específica.
• Ubicación prioritaria en cubierta: La normativa municipal prioriza la instalación de la maquinaria en la azotea del edificio, siempre que no supere la altura máxima permitida ni afecte a la estética del entorno.
• Distancias mínimas obligatorias: Debes respetar una distancia mínima de 2,0 metros respecto a las ventanas de los vecinos colindantes y 3,50 metros a las ventanas enfrentadas o perpendiculares para evitar molestias por ruidos y vibraciones.
• Límites de ruido (Decibelios): Los equipos no pueden superar los límites establecidos en la Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica, siendo especialmente restrictivos en horario nocturno.
• Legalización imprescindible: Tanto para viviendas como para locales comerciales, la instalación requiere presentar una actuación comunicada o licencia, dependiendo de la catalogación del edificio.

NORMATIVA APLICABLE: NO ES SOLO UNA CUESTIÓN DE ESTÉTICA

Cuando te planteas la instalación de un sistema de climatización, ya sea para mejorar el confort de tu hogar o para acondicionar tu negocio, es común pensar únicamente en la capacidad frigorífica del aparato y el coste del instalador. Sin embargo, en un entorno urbano denso como Madrid, la normativa es clara y rigurosa. No se trata solo de «colgar» el aparato; se trata de integración urbana y convivencia vecinal.

La regulación principal se encuentra en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM), específicamente en el artículo 6.10.8, que regula las instalaciones en la edificación. Este texto legal establece que las instalaciones de aire acondicionado deben quedar integradas en la composición arquitectónica del edificio. Esto significa que las soluciones improvisadas que alteran la fachada están, por defecto, fuera de la norma.

Expertos en urbanismo señalan que «la mayoría de las denuncias vecinales en Madrid proceden de equipos instalados en fachadas que vibran o gotean sobre la vía pública, situaciones que se evitarían con una consulta técnica previa». Además del PGOUM, debes cumplir con la Ordenanza General de Protección del Medio Ambiente Urbano (OGA), que vigila los niveles de ruido y vibraciones, y la Ordenanza de Limpieza de Espacios Públicos, que prohíbe el vertido de agua de condensación a la calle.

UBICACIÓN DEL EQUIPO: ¿DÓNDE PUEDO INSTALAR EL AIRE ACONDICIONADO?

La elección del lugar para la unidad exterior (el compresor) es el factor crítico para obtener la licencia. El Ayuntamiento de Madrid establece una jerarquía de ubicaciones permitidas que debes seguir estrictamente para asegurar la viabilidad de tu proyecto.

1. En la cubierta del edificio (Azotea)

Esta es la ubicación preferente y la que menos problemas técnicos suele acarrear. Si instalas la maquinaria en la cubierta, debes asegurarte de que no sea visible desde la vía pública y que no supere una altura máxima (generalmente 3 metros por encima de la altura del edificio, aunque esto varía según la zona). Es fundamental realizar un cálculo de la estructura para garantizar que el forjado soporta el peso de la maquinaria, especialmente en locales comerciales con equipos industriales.

2. En patios interiores o de manzana

Si la cubierta no es accesible técnicamente, los patios interiores son la siguiente opción viable. Sin embargo, aquí entra en juego la distancia a los huecos de ventilación. La normativa exige que la salida de aire del equipo no incida directamente sobre ventanas ajenas situadas a menos de cierta distancia, siendo la referencia estándar los 2,5 metros. Además, la estética en los patios también está regulada; los equipos no deben obstaculizar la iluminación natural de los vecinos inferiores.

3. En la fachada exterior (Vía pública)

Aquí es donde reside el mayor conflicto. El Ayuntamiento es muy restrictivo con la alteración de las fachadas que dan a la calle. Por norma general, está prohibido instalar compresores visibles en la fachada principal. Las excepciones son muy limitadas y suelen requerir que el equipo quede oculto tras elementos arquitectónicos como celosías, miradores o dentro de la línea de fachada (por ejemplo, en el suelo de un balcón, siempre que no sobresalga ni sea visible desde la calle). Si tu local o vivienda está en un Edificio Protegido o en el Casco Histórico, la prohibición es prácticamente absoluta sin un proyecto de integración visual aprobado por la Comisión de Patrimonio.

REQUISITOS TÉCNICOS: RUIDO Y DISTANCIAS

No basta con esconder el aparato; este debe ser silencioso. La contaminación acústica es uno de los problemas más vigilados en Madrid. Los equipos de aire acondicionado generan ruido tanto por el motor como por el ventilador, y vibraciones que se transmiten por la estructura.

Según datos recientes del área de Medio Ambiente, el 35% de las inspecciones acústicas en viviendas tienen su origen en instalaciones de climatización mal ejecutadas. Debes asegurarte de que el nivel de presión sonora no supere los límites permitidos en los dormitorios colindantes. Durante el horario nocturno (de 23:00 a 7:00), el límite en estancias interiores residenciales suele ser de 30 dBA, una cifra que muchos equipos estándar superan si no cuentan con sistemas inverter de alta calidad o amortiguadores de vibración adecuados.

Para locales comerciales, la exigencia es mayor debido a la potencia de los equipos. Es frecuente que se requiera un estudio acústico previo firmado por un técnico competente para demostrar que la instalación cumple con la normativa antes de su puesta en marcha.

TABLA COMPARATIVA DE VIABILIDAD POR UBICACIÓN

Ubicación de la Unidad Exterior	Nivel de Viabilidad	Requisitos Principales (Madrid)
Cubierta / Azotea	Alta (Preferente)	No superar altura máxima permitida. Retranqueo para invisibilidad desde la calle.
Patio Interior / De Luces	Media	Distancia mínima de 2,5 m a ventanas vecinas. Evacuación de condensados canalizada.
Balcón / Terraza (Suelo)	Media-Alta	Debe quedar oculto tras el peto o barandilla opaca. No puede sobresalir del plano de fachada.
Fachada Exterior (Colgado)	Muy Baja / Prohibida	Generalmente prohibido si altera la estética. Solo posible si se integra en huecos arquitectónicos preexistentes ocultos.
Garajes	Baja	Requiere ventilación forzada adecuada y cumplimiento estricto de normativa contra incendios.

EL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO: CÓMO LEGALIZARLO

Para estar dentro de la legalidad, debes tramitar el permiso correspondiente. En el caso de viviendas y pequeños locales, el procedimiento habitual suele ser la Actuación Comunicada o el procedimiento que corresponda según la envergadura de la obra asociada.

Es vital que la documentación técnica incluya:

1. Memoria técnica: Describiendo el equipo, potencia y ubicación.
2. Planos: De situación y alzado, indicando cotas y distancias a vecinos y vía pública.
3. Ficha técnica del equipo: Donde se especifique la potencia acústica (dB).
4. Fotografías: Del estado actual de la fachada o cubierta.

Si la instalación se realiza en un local y forma parte de una obra mayor o una implantación de actividad, este trámite se engloba dentro de la licencia de actividad general. Puedes consultar más detalles sobre cómo gestionamos estos procesos en nuestra sección de servicios de licencias de apertura.

ESTIMACIÓN DE COSTES Y TASAS

Legalizar tu instalación tiene un coste, pero es significativamente inferior a la sanción por no hacerlo. A la hora de presupuestar, no solo debes contar con el aparato y la mano de obra del instalador. Debes considerar los honorarios técnicos y las tasas municipales.

De forma orientativa, los costes administrativos y técnicos pueden oscilar en los siguientes rangos:

• Tasas Municipales (ICIO y Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos): Suelen representar un porcentaje del presupuesto de ejecución material (PEM) de la instalación, generalmente entre el 4% y el 5% del coste de la obra.
• Honorarios Técnicos (Memoria/Proyecto): Dependiendo de la complejidad puede variar entre 400 € y 900 € aproximadamente.

Recuerda que estos precios son estimaciones de mercado y pueden variar según las características específicas de tu inmueble. Si necesitas un cálculo exacto para tu caso, puedes solicitar información a través de nuestro formulario de contacto.

RIESGOS Y SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO

Instalar un aire acondicionado «por las bravas» en Madrid es una práctica de alto riesgo. Las sanciones urbanísticas se clasifican en leves, graves y muy graves. Una instalación ilegal de aire acondicionado visible en fachada puede considerarse una infracción urbanística que acarrea multas que oscilan, en sus tramos más bajos, desde los 600 € hasta los 3.000 €, pudiendo ascender considerablemente si se trata de edificios protegidos.

Además de la multa económica, el Ayuntamiento emitirá una orden de legalización o restitución. Esto significa que estarás obligado a retirar el equipo, reparar la fachada a su estado original y, si quieres volver a instalarlo correctamente, pagar de nuevo la instalación y el trámite. Es decir, pagarás el doble o el triple por no haberlo gestionado bien desde el principio.

CONCLUSIONES

La climatización en Madrid es una necesidad, pero su instalación está fuertemente regulada para proteger la estética de la ciudad y el descanso de los vecinos. No es necesario solicitar una licencia compleja para cada split doméstico si se cumplen los parámetros de la Actuación Comunicada, pero sí es obligatorio notificarlo y cumplir la normativa técnica. La clave del éxito reside en la ubicación (prioriza cubierta o patios) y en el cumplimiento acústico.

Antes de comprar el equipo, verifica con un técnico la viabilidad de la ubicación elegida. Un asesoramiento previo puede ahorrarte miles de euros en sanciones y reformas posteriores. Para entender mejor cómo trabajamos estos expedientes, te invitamos a revisar nuestra metodología de trabajo.

Para más información oficial, siempre puedes consultar la web del Ayuntamiento en www.madrid.es.

PREGUNTAS FRECUENTES (FAQ)

¿Qué pasa si mi comunidad de vecinos me da permiso pero el Ayuntamiento no?

La autorización de la comunidad de propietarios es un requisito civil necesario (según la Ley de Propiedad Horizontal) para usar zonas comunes como la fachada o la cubierta, pero no sustituye la licencia urbanística. Aunque tengas el acta de la comunidad firmada, si la instalación incumple el PGOUM (por ejemplo, por estar en fachada principal), el Ayuntamiento puede sancionarte y obligarte a retirarlo. Debes cumplir ambas normativas: la civil (vecinos) y la administrativa (Ayuntamiento).

¿Es posible legalizar un aire acondicionado que lleva años instalado en la fachada?

Depende de la normativa vigente. En urbanismo, las infracciones pueden prescribir (generalmente a los 6 años), lo que impide que te multen, pero la acción de restitución de la legalidad física puede mantenerse, especialmente si el equipo está en un edificio protegido o afecta a la seguridad. Si el equipo actual incumple la normativa de estética o ruido, no se podrá legalizar y, si quieres cambiarlo por uno nuevo, tendrás que adaptarte a la normativa actual, lo que probablemente implique cambiarlo de ubicación.

¿Cuentan los equipos de aire acondicionado portátiles sin unidad exterior?

Los equipos portátiles (los llamados «pingüinos») que se colocan dentro de la vivienda y solo sacan un tubo flexible por la ventana de forma temporal, no requieren licencia urbanística ni instalación fija. Sin embargo, debes tener cuidado con el ruido que generan y con no verter agua de condensación a la calle. Son una alternativa válida si la normativa te impide instalar una unidad exterior convencional.

Contacte con nosotros para la realización del proyecto y tramitación de su licencia de apertura. Presupuestos sin compromiso.

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E-mail: info@madridlicencias.com
Web: www.madridlicencias.com

Sobre el Autor: Gorka Villanueva, arquitecto especialista en licencias de actividad.
Con más de 20 años de experiencia tramitando expedientes en el Ayuntamiento de Madrid, Gorka lidera el equipo técnico de Madrid Licencias, ayudando a empresas a abrir sus negocios cumpliendo con la normativa del CTE y las ordenanzas municipales.
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