MODIFICACIÓN DECRETO APARTAMENTOS TURÍSTICOS Y VIVIENDAS TURÍSTICAS EN LA COMUNIDAD DE MADRID

Si estás pensando en rentabilizar una propiedad a través del alquiler vacacional, debes saber que el escenario normativo ha dado un giro significativo. La reciente modificación del Decreto 79/2014 por parte del Gobierno regional introduce cambios de calado que afectan directamente a la viabilidad de tu proyecto. En este artículo, desgranamos los nuevos estándares que las viviendas de uso turístico (VUT) deben cumplir en cuanto a su configuración física, tamaño y requisitos legales previos.

Tú, como futuro titular de la actividad, necesitas conocer con precisión estas actualizaciones para evitar sanciones o la imposibilidad de inscripción en el Registro de Empresas Turísticas. Esta normativa busca garantizar una mayor calidad en la prestación del servicio y proteger los derechos de los usuarios, elevando el listón de lo que hasta ahora se consideraba una vivienda apta para el turismo.

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NUEVAS CONDICIONES DE HABITABILIDAD Y ESTANCIAS MÍNIMAS

La normativa actual ya no permite una interpretación laxa de los espacios. Para que puedas destinar una vivienda al uso turístico en la Comunidad de Madrid, esta debe estar compuesta, como mínimo, por un salón-comedor, cocina, dormitorio y baño. Existe la posibilidad de que la vivienda sea un «estudio», siempre que el salón-comedor, la cocina y el dormitorio estén integrados en una misma estancia.

Sin embargo, las dimensiones de estas piezas son ahora mucho más estrictas para asegurar el confort:

  • Dormitorios: La superficie mínima es de 12 metros cuadrados útiles.
  • Salón-comedor: Debe tener una superficie proporcional al número de plazas y disponer de una adecuada iluminación y ventilación. La superficie mínima es de 10 metros cuadrados útiles, o bien, 14 metros cuadrados útiles cuando se trate de cuarto de estar con cocina integrada.
  • Baños: Contarán con bañera o ducha, lavabo e inodoro. Deben tener una altura mínima de suelo a techo de 2,2 metros y una superficie mínima de 1,5 metros cuadrados útiles.
  • Cocina: La superficie mínima es de 5 metros cuadrados útiles.

REQUISITOS DE DISEÑO, VENTILACIÓN E ILUMINACIÓN

No basta con que la vivienda sea amplia; su diseño debe cumplir con requisitos técnicos específicos que aseguren el descanso y la funcionalidad. Uno de los puntos donde más énfasis hace el nuevo decreto es en el sistema de oscurecimiento. Tú debes garantizar que tanto en los dormitorios como en el salón-comedor exista un sistema que impida totalmente la entrada de luz exterior de forma temporal.

En cuanto a la ventilación, el texto es detallado:

  1. Las piezas habitables (salón y dormitorios) deben disfrutar de adecuada iluminación y ventilación.
  2. La cocina también requiere de una ventilación que garantice la seguridad y comodidad de todos los usuarios.
  3. Los baños deben disponer de ventilación natural directa o conducida o ventilación forzada.

Si necesitas asesoramiento sobre cómo adaptar tu inmueble a estas exigencias técnicas, puedes consultar nuestra metodología en https://www.madridlicencias.com/metodo-licencias-apertura/

EQUIPAMIENTO MÍNIMO OBLIGATORIO PARA VIVIENDAS TURÍSTICAS

Para que una vivienda pueda comercializarse como VUT, debe estar amueblada y equipada para su uso inmediato. Esto implica que tú, como responsable, debes proveer de todo lo necesario para la vida cotidiana del turista.

El equipamiento básico que se exige ahora incluye:

  • Dormitorios: Deben estar dotados de dos camas individuales de 0,9×1,9 metros, o una doble de 1,35×1,9 metros, mesitas de noche, sillas o butacas y armario o elemento similar.
  • Cocina: Debe estar amueblada suficientemente y contar con campana extractora, cocina de dos o más fuegos, horno, fregadero y frigorífico.
  • Zona de colada: La lavadora y los espacios para almacenar residuos pueden disponerse en la cocina o en zonas anejas auxiliares.
  • Menaje: Se proporcionará ropa de cama, mesa y baño, vajilla, cubertería, cristalería y menaje de cocina.
  • Instalaciones: Es obligatorio disponer de calefacción y suministro de agua fría y agua caliente sanitaria.
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Modificación Viviendas Uso Turistico, Decreto 29/2019

El pasado 12 de abril, se publicó en el BOCM el Decreto 29/2019 que modifica el Decreto 79/2014 por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico.

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Con independencia de los requisitos  exigidos por la normativa municipal para la obtención de la  Licencia Urbanística, la legislación autonómica aprobada, en resumen, determina que:

  • Es necesario la obtención del CIVUT (Certificado de idoneidad para las viviendas de uso turístico): este certificado debe ser emitido por un arquitecto o arquitecto técnico (no es necesario visado). En él se certifica que la vivienda cumple con los siguientes requisitos:

a) Dispone de calefacción y suministro de agua fría y caliente.
b) Dispone al menos de una ventilación directa al exterior o a patio no cubierto.
c) Dispone de un extintor manual, en el interior de la vivienda colocado a no más de 15 metros de la puerta de salida de la vivienda.
d) Dispone de señalización básica de emergencia indicando la puerta de salida de la vivienda.
e) Dispone de un plano de evacuación del edificio y de la vivienda en un lugar visible

  • Se considera vivienda de uso turístico (VUT) toda aquella que se comercialice y promocione a través de canales de oferta turística u otro medio con el fin de ofrecer alojamiento turístico a cambio de precio con independencia del tiempo que se realice dicha actividad, es decir, se elimina el plazo de tres meses de ejercicio de la actividad para ser considerado VUT.
  • El propietario/os del VUT tiene que informar a la Policía o Guardia Civil de la identidad de la(s) persona(s) que se van a alojar.
  • Tiene que contar con seguro de responsabilidad civil
  • Se establece unos parámetros de capacidad máxima, que son:

a) Para viviendas inferiores a 25 m2 útiles, hasta dos personas, en al menos una pieza habitable.
b) Para viviendas entre 25 m2 y 40 m2 útiles, hasta cuatro personas, en al menos dos piezas habitables.
c) Por cada 10 m2 útiles adicionales en, al menos una pieza habitable más independiente, se permitirán dos personas más.

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Aprobada la regulación para viviendas de uso turístico (Ayuntamiento Madrid)

El Pleno municipal del Ayuntamiento de Madrid ha aprobado, en la sesión celebrada el 27 de marzo de 2019, el Plan Especial para la regulación de uso terciario en su clase de Hospedaje (PEH).


Este Plan tiene un doble objetivo, por un lado frenar la conversión de las viviendas en alojamientos turísticos, preservando el uso residencial del centro urbano, frenando de esta forma la conversión de viviendas del centro en alojamientos temporales turísticos y, en segundo lugar, buscar que la actividad del hospedaje se extienda a otras zonas de la ciudad, redistribuyendo la actividad económica, a la vez que descargando la concentración del centro histórico.

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Asimismo, PEH establece nuevas condiciones para la implantación del uso del hospedaje en los edificios de uso residencial en función de cuatro parámetros: los usos admitidos, nivel de protección del edificio, el uso implantado y la zona de ubicación del edificio.

Según recoge el plan, las viviendas que se alquilen para alojamiento turístico, según regule la legislación sectorial, están desarrollando una actividad comercial, por lo que se debe solicitar para ello una licencia de uso terciario de hospedaje.


Además, como principal novedad, los nuevos alojamientos turísticos que compartan edificio con otras viviendas de uso residencial, es la exigencia de que cuenten con un acceso independiente.


La propuesta del Plan persigue compatibilizar los intereses colectivos, como la protección del medio ambiente o el derecho al descanso del vecindario, con el interés de los propietarios por obtener un rendimiento económico de sus bienes inmuebles. No se impide las formas de economía colaborativa que no implique una actividad de uso terciario.

Ámbito afectado

El Plan se desarrolla sobre un ámbito que afecta a una superficie de 52.768.610 m2 distribuido en tres zonas o anillos concéntricos establecidos en función de la saturación de alojamientos turísticos que soportan cada uno de los barrios madrileños:

  • El primer anillo coincide con los límites del distrito de Centro.
  • El segundo anillo lo forman los barrios del resto del centro histórico, comprende el distrito de Chamberí completo y parte de los distritos de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela y Moncloa-Aravaca.
  • El tercer anillo se corresponde con los barrios de la Almendra Central, a los que se suman otros de los distritos de Usera, Carabanchel y Latina.

Limitaciones para los Hoteles en edificios completos

Para la sustitución del uso residencial por uso de hospedaje en edificios completos, con el objeto de implantar un hotel u otro establecimiento similar, el nuevo plan prácticamente elimina la posibilidad de implantación directa, siendo necesario contar con un plan especial que estudie el impacto en el entorno y que debe ser aprobado previamente por la Junta de Gobierno de la ciudad de Madrid y posteriormente por el Pleno municipal.

En caso de que el edificio en el que se pretende implantar este tipo de establecimiento ya posea un uso terciario, el Plan General vigente permite la implantación mediante licencia directa en casi cualquier edificio, excepto en los edificios protegidos, que requerirán la aprobación de un plan especial.

Sin embargo, cuando el hotel pretenda implantarse en un edificio protegido de uso residencial, el Plan Especial deberá acreditar que no es viable rehabilitarlo para el uso residencial.

Acceso independiente para el
Hospedaje en parte de la edificación

La principal novedad para los nuevos alojamientos turísticos que compartan edificio con otras viviendas de uso residencial, es la exigencia de que cuenten con un acceso independiente.

El Plan Especial no diferencia las exigencias para la implantación de las viviendas de uso turístico de otras formas del uso de hospedaje (pensiones, etc.) cuando se realicen en parte de un edificio residencial.

En los edificios de uso residencial en los anillos 1 y 2, en los que se desee solicitar una licencia de uso de hospedaje para una parte del mismo, el nuevo plan exige la existencia de un acceso independiente a los alojamientos turísticos (no podrán utilizar puertas de entrada, portales o ascensores comunes a las viviendas).

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¿Cuáles son las condiciones en Vivienda de Uso Turístico y Apartamento Turístico?

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En cumplimiento de lo dispuesto en el Decreto 79/2014, resulta necesario especificar con detalle las condiciones en que se han desarrollar las actividades de uso terciario hospedaje, en su modalidad de Vivienda de Uso Turístico y de Apartamento Turístico. Para ello, se precisa introducir las siguientes prescripciones en los Certificados de Conformidad de las Entidades Colaboradoras Urbanísticas (ECU) en las licencias urbanísticas que se soliciten y se concedan para este fin.

Prescripciones en Certificados de Conformidad para licencias de Apartamentos Turísticos

  • Los apartamentos turísticos, en cuanto a la modalidad de alojamiento turístico, no podrán utilizarse por los usuarios como residencia permanente, ni con cualquier otra finalidad distinta del uso turístico.
  • Los titulares de apartamentos turísticos presentarán ante la Dirección General competente en materia de turismo la correspondiente declaración responsable de inicio de actividad, según el modelo incluido en el Anexo I del Decreto 79/2014, debiendo comunicar cualquier modificación de las condiciones contenidas en la declaración responsable inicial.
  • Los apartamentos turísticos deberán exhibir a la entrada, en lugar visible, la placa identificativa correspondiente, según el modelo que figura en el Anexo II del Decreto 79/2014.
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Prescripciones en Certificados de Conformidad para licencias de Vivienda de Uso Turístico

  • Las viviendas de uso turístico, en cuanto a la modalidad de alojamiento turístico, no podrán utilizarse por los usuarios como residencia permanente, ni con cualquier otra finalidad distinta del uso turístico.
  • Los propietarios de viviendas de uso turístico, o sus representantes, están obligados a presentar ante la Dirección General competente en materia de Turismo una declaración responsable de inicio de la actividad de alojamiento turístico, según el modelo incluido en el anexo III del Decreto 79/2014, acompañada del CIVUT regulado en el apartado 4 del artículo 2, y en el artículo 17 bis de este Decreto, sin perjuicio de otras autorizaciones o licencias.
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