MODIFICACIÓN DECRETO APARTAMENTOS TURÍSTICOS Y VIVIENDAS TURÍSTICAS EN LA COMUNIDAD DE MADRID

Si estás pensando en rentabilizar una propiedad a través del alquiler vacacional, debes saber que el escenario normativo ha dado un giro significativo. La reciente modificación del Decreto 79/2014 por parte del Gobierno regional introduce cambios de calado que afectan directamente a la viabilidad de tu proyecto. En este artículo, desgranamos los nuevos estándares que las viviendas de uso turístico (VUT) deben cumplir en cuanto a su configuración física, tamaño y requisitos legales previos.

Tú, como futuro titular de la actividad, necesitas conocer con precisión estas actualizaciones para evitar sanciones o la imposibilidad de inscripción en el Registro de Empresas Turísticas. Esta normativa busca garantizar una mayor calidad en la prestación del servicio y proteger los derechos de los usuarios, elevando el listón de lo que hasta ahora se consideraba una vivienda apta para el turismo.

NUEVAS CONDICIONES DE HABITABILIDAD Y ESTANCIAS MÍNIMAS

La normativa actual ya no permite una interpretación laxa de los espacios. Para que puedas destinar una vivienda al uso turístico en la Comunidad de Madrid, esta debe estar compuesta, como mínimo, por un salón-comedor, cocina, dormitorio y baño. Existe la posibilidad de que la vivienda sea un «estudio», siempre que el salón-comedor, la cocina y el dormitorio estén integrados en una misma estancia.

Sin embargo, las dimensiones de estas piezas son ahora mucho más estrictas para asegurar el confort:

• Dormitorios: La superficie mínima es de 12 metros cuadrados útiles.
• Salón-comedor: Debe tener una superficie proporcional al número de plazas y disponer de una adecuada iluminación y ventilación. La superficie mínima es de 10 metros cuadrados útiles, o bien, 14 metros cuadrados útiles cuando se trate de cuarto de estar con cocina integrada.
• Baños: Contarán con bañera o ducha, lavabo e inodoro. Deben tener una altura mínima de suelo a techo de 2,2 metros y una superficie mínima de 1,5 metros cuadrados útiles.
• Cocina: La superficie mínima es de 5 metros cuadrados útiles.

REQUISITOS DE DISEÑO, VENTILACIÓN E ILUMINACIÓN

No basta con que la vivienda sea amplia; su diseño debe cumplir con requisitos técnicos específicos que aseguren el descanso y la funcionalidad. Uno de los puntos donde más énfasis hace el nuevo decreto es en el sistema de oscurecimiento. Tú debes garantizar que tanto en los dormitorios como en el salón-comedor exista un sistema que impida totalmente la entrada de luz exterior de forma temporal.

En cuanto a la ventilación, el texto es detallado:

1. Las piezas habitables (salón y dormitorios) deben disfrutar de adecuada iluminación y ventilación.
2. La cocina también requiere de una ventilación que garantice la seguridad y comodidad de todos los usuarios.
3. Los baños deben disponer de ventilación natural directa o conducida o ventilación forzada.

Si necesitas asesoramiento sobre cómo adaptar tu inmueble a estas exigencias técnicas, puedes consultar nuestra metodología en https://www.madridlicencias.com/metodo-licencias-apertura/

EQUIPAMIENTO MÍNIMO OBLIGATORIO PARA VIVIENDAS TURÍSTICAS

Para que una vivienda pueda comercializarse como VUT, debe estar amueblada y equipada para su uso inmediato. Esto implica que tú, como responsable, debes proveer de todo lo necesario para la vida cotidiana del turista.

El equipamiento básico que se exige ahora incluye:

• Dormitorios: Deben estar dotados de dos camas individuales de 0,9×1,9 metros, o una doble de 1,35×1,9 metros, mesitas de noche, sillas o butacas y armario o elemento similar.
• Cocina: Debe estar amueblada suficientemente y contar con campana extractora, cocina de dos o más fuegos, horno, fregadero y frigorífico.
• Zona de colada: La lavadora y los espacios para almacenar residuos pueden disponerse en la cocina o en zonas anejas auxiliares.
• Menaje: Se proporcionará ropa de cama, mesa y baño, vajilla, cubertería, cristalería y menaje de cocina.
• Instalaciones: Es obligatorio disponer de calefacción y suministro de agua fría y agua caliente sanitaria.

LIMITACIONES POR CAPACIDAD Y OCUPACIÓN MÁXIMA

Una de las grandes novedades es la limitación de la capacidad alojativa máxima para aumentar la calidad y confortabilidad del alojamiento.

• Para viviendas entre 25,50 metros cuadrados útiles y 40 metros cuadrados útiles, la capacidad máxima es de hasta 4 personas en, al menos, dos piezas habitables.
• Por cada 12 metros cuadrados útiles adicionales en al menos una pieza habitable más independiente, se permitirán 2 personas más.
• Se permitirán dos plazas transformables en camas convertibles en el salón-comedor, siempre que su superficie y distribución lo permitan, computando para la capacidad máxima de la vivienda.

Es fundamental que respetes estos ratios, ya que la inspección de turismo velará por el cumplimiento de estas condiciones. Puedes informarte sobre nuestros servicios de gestión en https://www.madridlicencias.com/servicios-licencias-apertura/

EL PAPEL CRUCIAL DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Antes de lanzarte a la tramitación de tu vivienda turística, debes mirar hacia la normativa de propiedad horizontal. La nueva normativa refuerza la capacidad de las comunidades de propietarios para limitar o prohibir la actividad.

De hecho, en tu declaración responsable deberás manifestar que cuentas con:

• Certificación de que el inmueble no tiene prohibición expresa para la actividad en su título constitutivo o estatutos.
• Certificación de que la comunidad de propietarios ha aprobado la solicitud del propietario para realizar esta actividad.
• Manifestación de que la vivienda no está sometida a ningún régimen de protección pública.

SEGURIDAD Y ATENCIÓN AL USUARIO

La seguridad es otro pilar de esta reforma. Como titular, tienes la obligación de colocar en la puerta de la vivienda un plano de evacuación del edificio y de la vivienda. Asimismo, debes disponer de un extintor manual en el interior colocado a no más de 15 metros de la salida.

Para cualquier consulta, debes especificar un número de teléfono de atención permanente para incidencias. También es obligatorio disponer de un rótulo informativo con los teléfonos y direcciones de los servicios de emergencia y sanitarios redactados al menos en español e inglés.

Si te sientes abrumado por estos nuevos requisitos, te recomendamos que contactes con profesionales con experiencia demostrable en la tramitación de licencias en Madrid. Un error en la configuración o en la documentación de la comunidad puede impedir el ejercicio de tu actividad. Puedes contactar con expertos aquí: https://www.madridlicencias.com/contacto/

CONCLUSIONES

La modificación del decreto en la Comunidad de Madrid marca un antes y un después para las viviendas de uso turístico. Ya no basta con tener un piso disponible; ahora es imperativo que dicho inmueble cumpla con estándares mínimos de superficie (12 m2 para dormitorios, 10-14 m2 para salones) , cuente con un equipamiento completo y, sobre todo, tenga el respaldo documental de la comunidad de vecinos y la normativa urbanística.

Tú, como emprendedor en este sector, debes ver estas medidas como una oportunidad para profesionalizar tu oferta. Adaptarse a la norma no es solo una obligación legal para evitar el cese de actividad, sino una forma de garantizar que Madrid siga siendo un destino turístico de alta calidad.

Para mantenerte al día sobre normativas locales, visita nuestro blog en https://www.madridlicencias.com/blog/ o vuelve a nuestra página de inicio en https://www.madridlicencias.com/

PREGUNTAS FRECUENTES (FAQ)

¿Qué ocurre si mi vivienda ya estaba funcionando antes de este cambio normativo? Los apartamentos y viviendas de uso turístico que ya hayan iniciado su actividad dispondrán de un plazo de tres años para adaptarse a lo establecido en los nuevos requisitos de estancias y superficies. No obstante, si realizas una reforma sustancial antes de ese plazo, la adaptación será exigible inmediatamente.

¿Puedo destinar una vivienda de protección pública (VPP) al uso turístico? No. El nuevo decreto establece explícitamente que ninguna vivienda sometida al régimen de protección pública en la Comunidad de Madrid podrá destinarse a un uso turístico.

¿Es obligatorio que la vivienda tenga extintor? Sí, es un requisito acreditar que se dispone de un extintor manual en el interior de la vivienda colocado a no más de quince metros de la puerta de salida.

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Sobre el Autor: Gorka Villanueva, arquitecto especialista en licencias de actividad.
Con más de 20 años de experiencia tramitando expedientes en el Ayuntamiento de Madrid, Gorka lidera el equipo técnico de Madrid Licencias, ayudando a empresas a abrir sus negocios cumpliendo con la normativa del CTE y las ordenanzas municipales.
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