Como propietario o inquilino de un local, hay una serie de obligaciones que debes cumplir respecto a la Ley de propiedad horizontal.
Primeramente debes saber que la Ley de propiedad horizontal rige la división y organización de edificios ocupados por un conjunto de personas.
La Ley de Propiedad Horizontal diferencia entre elementos privativos (tu local) y elementos comunes, marcando los límites para las actuaciones que se pueden hacer en tu inmueble así como las responsabilidades de las mismas.
Si decides realizar obras en tu local (incluso si fueses el propietario del inmueble), debes saber que la ley te prohíbe cambiar elementos de la arquitectura del edificio, instalaciones o servicios cuando estos alteren la estructura o la fachada (ya sea fachada a calle o patio interior), afecten a zonas o instalaciones comunes ni realizar acciones que perjudiquen los derechos de otros propietarios.
Es decir: ni como propietario no estás autorizado a realizar (ni permitir a tus inquilinos) realizar actividades y obras que modifiquen el edificio.
Para realizar casi cualquier obra o reforma (salvo las que afecten exclusivamente a acabados superficiales), es imprescindible solicitar una licencia de obras, o en el caso de iniciar una actividad: una licencia de actividad.
Y aunque existe un gran número de técnicos y empresas que se dedican a la tramitación de este tipo de licencias, es común escuchar casos en los que se ha realizado una obra o se ha iniciado una actividad sin la correspondiente licencia.
Es importante señalar que los Ayuntamientos disponen de órganos sancionadores para este tipo de casos (departamentos dentro del propio Ayuntamiento que se dedican en exclusiva a localizar y perseguir este tipo de acciones), por lo que arriesgarse a realizar estos trabajos sin la correspondiente licencia, conlleva severas sanciones en función de la gravedad de la propia infracción.
En el caso del Ayuntamiento de Madrid, las sanciones vienen reguladas por la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid.
¿Cuáles son las sanciones por no contar de licencia de actividad, obras o funcionamiento?
La gravedad de la sanción vendrá determinada por el daño que provoque al entorno (vecinos o suelo), así como por la irregularidad de la licencia o la ausencia de la misma, provocando inmediatamente la paralización de las obras para su regularización.
Infracciones leves: multa de 600 a 30.000 euros.
Infracciones graves: multa de 30.001 a 600.000 euros.
Infracciones muy graves: multa de 600.001 a 3.000.000 de euros.
Infracciones leves
Son infracciones leves la realización de obras menores sin licencia.
Sanciones por infracciones leves: multas de entre 600 y 30.000 €.
Infracciones graves
Las infracciones graves son, por ejemplo, no contar con licencia si se trata de actividades permitidas con la realización de obras mayores.
Sanciones por infracciones graves: multas entre 30.001 a 600.000 €.
Infracciones muy graves
Se consideran infracciones muy graves si se trata de una actividad incompatible con la ordenación urbanística aplicable, afecta a dominio público o a bienes objeto de protección.
Sanciones por infracciones muy graves: entre 600.001 a 3.000.000 €.
¿QUIÉN ES EL RESPONSABLE DE NO TENER LA LICENCIA DE OBRAS?
Ante el Ayuntamiento los responsables de haber realizado unas obras sin licencia o estar ejerciendo una actividad sin licencia son los promotores de las obras o los arrendatarios dependiendo de la situación.
A la hora de abrir y tramitar la licencia de apertura para una consulta veterinaria, una clínica veterinaria o una peluquería canina existe cierto desconocimiento de si será necesario inscribirse cono núcleo zoológico.
Según nos dice la Ley 1/1990, de 1 de febrero, de protección de los animales domésticos:
ESTABLECIMIENTO PARA EL MANTENIMIENTO TEMPORAL DE ANIMALES DE COMPAÑÍA. Artículo 14.
Las residencias, las escuelas de adiestramiento y demás instalaciones creadas para mantener temporalmente a los animales domésticos de compañía, requerirán ser declarados núcleos zoológicos por la consejería competente, como requisito imprescindible para su funcionamiento.
Art. 31. Declaración de núcleo zoológico.—Los establecimientos dedicados al fomento y cuidado de los animales de compañía (peluquerías canicas) deberán ser declarados como núcleos zoológicos, como requisitos imprescindibles para su funcionamiento, sin perjuicio del cumplimiento de las demás disposiciones que les sean aplicables.
Art. 32. Normas para núcleos zoológicos.—1. Para el establecimiento de núcleos zoológicos de cualquier tipo es necesaria la licencia de apertura y el permiso de núcleo zoológico otorgado por la Comunidad de Madrid, disponer de los requisitos que exige la propia reglamentación, tener en perfectas condiciones higiénico-sanitarias tanto el establecimiento como los animales destinados a la venta y tomar medidas para la posible eliminación de cadáveres y despojos.
2. Los establecimientos dedicados a la venta de animales, los centros de cría y las residencias deben contar con un veterinario asesor y deberán llevar un registro detallado de entrada y salida de animales a disposición de los servicios municipales. Los criadores aficionados de pájaros quedan exentos del cumplimiento de estos requisitos.
Hoy vamos a comentar los requisitos, necesidades y procedimientos para obtener lalicencias de actividad y autorización sanitaria de una consulta de Fisioterapia, aunque es válido igualmente para cualquier actividad Sanitaria que no requiera equipamientos electromecánicos fijos (sillones podológicos, sillón de dentista, TAC, ortopantomógrafo,…), es decir, que valdría igualmente para consultas médicas «sencillas»: medicina general, dermatología, pediatría, logopedia, psicología, etc…
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Requisitos generales.
Actualmente, una de las líneas de acceso al mundo laboral de los fisioterapeutas consiste en la creación de una consulta o centro de fisioterapia privado. La finalidad de esta guía es dar información básica y orientativa sobre los trámites y los requisitos necesarios para el ejercicio libre de la profesión dentro de los parámetros legales.
Para crear un centro/consulta o servicio sanitario de fisioterapia se tiene que tramitar:
– Autorización administrativa funcionamiento de centro sanitario en la Consejería de Sanidad.
– Alta fiscal y de seguridad social (alta autónomo) como persona física o jurídica.
Normativa.
Se tiene que cumplir la normativa específica de centro/consulta o servicio sanitario y cumplir con lo ordenado en las leyes con contenido aplicable al ámbito sanitario:
– ORDEN 1158-2018, de 28 de mayo, por la que se regulan los requisitos técnicos generales y específicos de los centros y servicios sanitarios sin internamiento, y de los servicios sanitarios integrados en organización no sanitaria en la Comunidad de Madrid.
Eliminación barreras arquitectónicas
Básicamente, la norma exige que las puertas del Centro tengan una anchura mínima de 0,80 metros, los pasillos de 1,20 m. al menos hasta donde se ofrezcan los tratamientos.
Licencia de actividad de centros de fisioterapia de nueva apertura.
a. Introducción.
La licencia de actividad es un documento municipal obligatorio para que en un local se pueda ejercer una activad comercial, industrial o de servicios (en nuestro caso servicios de fisioterapia). La licencia de actividad acredita el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad y uso de una actividad determinada.
En Madrid la normativa está recogida en la Ordenanza para la apertura de actividades económicas en la ciudad de Madrid
Existen dos tipos de licencia en función del impacto medio ambiental: inocuas y específicas. En el caso de la fisioterapia, el tipo de actividad es inocua y puede solicitarse mediante declaración responsable (siempre que el local no supere la superficie que establece cada Ayuntamiento o no tenga una protección arquitectónica específica).
Si se tiene que hacer obra y realizar algún cambio estructural en el local para adaptarlo es necesario, por lo general, solicitar además una licencia de obras.
b. Documentación que hay que entregar para la actividad (declaración responsable):
Solicitud en modelo oficial.
El titular de la actividad podrá realizar su actuación urbanística para implantar, o modificar su actividad, con la presentación del modelo normalizado de declaración responsable aprobado por el Ayuntamiento, debidamente cumplimentado, y acompañado, como mínimo, de los siguientes documentos:
a) Proyecto técnico o memoria justificativa suscritos por técnico competente o documentación descriptiva que en cada caso proceda de acuerdo con la normativa vigente.
b) Justificante del pago de la tasa municipal o, en su caso, acreditación del pago del precio a la entidad colaboradora de su elección.
Atendiendo a las peculiaridades de cada caso concreto, deberá aportar también:
a) Acreditación del pago de los tributos y exacciones que correspondan.
b) Escritura de constitución de la persona jurídica titular de la actividad, en su caso.
c) Documento acreditativo de la representación, en su caso.
A la hora de iniciar un negocio hay que valorar todos los gastos iniciales que se deben afrontar, pues por pequeños que sean (en especial si se comparan con el coste de la reforma del local), todo gasto suma y nos podemos encontrar con un sumatorio de gastos que no teníamos previstos.
Hoy por tanto vamos a hablar en concreto del coste del proyecto de Actividad de una consulta de Fisioterapia, y este mismo coste se puede aplicar en general a cualquier consulta médica que no contenga un equipamiento electromecánico fijo (rayos X, sillones de odontología, etc…).
Has tres factores fundamentales a la hora de establecer el coste de la elaboración y tramitación del proyecto de Actividad de una Consulta Sanitaria:
La primera pregunta que te deber formular es ¿qué tipo de panadería quiero montar?. Hay varios tipos de panaderías:
Panadería con productos para llevar: (legalmente sería una licencia de actividad de tienda de alimentación «take away») esta es la típica panadería, aquella en la que los clientes entran, eligen los productos de tu mostrador, y se los llevan. La ventaja de este modelo es que puedes hacerlo en un local más pequeño ya que no necesitarás mucho espacio.
Panadería especializada: si se te da bien cocinar un tipo de pastel en concreto, abrir una pastelería especializada es la mejor opción para ti. Puedes especializarte en productos como tartas de cumpleaños, cupcakes o dulces especiales, o incluso en repostería especial para personas con problemas de alimentación, como dulces sin azúcar, sin lactosa, sin gluten, veganos… Un nicho de mercado muy enfocado y concreto aunque tal vez tengas un menor volumen de clientes.
Panadería con servicio de cafetería: (técnicamente sería una licencia de actividad de cafetería) cada vez hay más personas que alquilan un local grande en el que ponen un mostrador de panadería con pasteles, y el resto del espacio lo amueblan con mesas y sillas para que sus clientes puedan tomarse allí sus dulces acompañados de un café. Esta opción es la que tiene una inversión mayor comparada con el resto, pero también produce más ingresos que las demás.
Comprueba si hay competencia en tu zona
Al comenzar cualquier tipo de negocio es imprescindible averiguar si hay competencia cerca que vendan productos como los tuyos, y en qué puedes diferenciarte de ellos para tener éxito.
La competencia no es mala, porque eso significa que hay un mercado de clientes que quieren comprar lo que tú ofreces; pero sí debes tener cuidado con ciertos aspectos.
Si estás pensando en alquilar un local en una calle comercial donde ya hay una panadería que vende tartas de cumpleaños, no sería bueno poner un negocio también especializado en tartas ahí.
Lo más lógico sería o bien montar otro tipo de panadería en la que ofrezcas dulces distintos, o buscar otra calle en la que no exista ninguna panadería como la tuya.
Piensa en qué zona quieres iniciar tu pastelería, y date un paseo por allí mientras anotas los negocios que podrían ser tus competidores más directos.
Escribe un plan de negocios
Un plan de negocios es vital para cualquier tipo de empresa. Con él podrás ver de forma clara todos los pasos que tendrás que dar, y qué hacer si surge cualquier tipo de problema.
En el plan de negocios debes reflejar qué tipo de panadería vas a abrir, qué productos venderás, quiénes serán tus clientes, cuáles son los posibles competidores que pueden aparecer, el dinero que necesitarás para poner todo en marcha…
En cumplimiento de lo dispuesto en el Decreto 79/2014, resulta necesario especificar con detalle las condiciones en que se han desarrollar las actividades de uso terciario hospedaje, en su modalidad de Vivienda de Uso Turístico y de Apartamento Turístico. Para ello, se precisa introducir las siguientes prescripciones en los Certificados de Conformidad de las Entidades Colaboradoras Urbanísticas (ECU) en las licencias urbanísticas que se soliciten y se concedan para este fin.
Prescripciones en Certificados de Conformidad para licencias de Apartamentos Turísticos
Los apartamentos turísticos, en cuanto a la modalidad de alojamiento turístico, no podrán utilizarse por los usuarios como residencia permanente, ni con cualquier otra finalidad distinta del uso turístico.
Los titulares de apartamentos turísticos presentarán ante la Dirección General competente en materia de turismo la correspondiente declaración responsable de inicio de actividad, según el modelo incluido en el Anexo I del Decreto 79/2014, debiendo comunicar cualquier modificación de las condiciones contenidas en la declaración responsable inicial.
Los apartamentos turísticos deberán exhibir a la entrada, en lugar visible, la placa identificativa correspondiente, según el modelo que figura en el Anexo II del Decreto 79/2014.
Prescripciones en Certificados de Conformidad para licencias de Vivienda de Uso Turístico
Las viviendas de uso turístico, en cuanto a la modalidad de alojamiento turístico, no podrán utilizarse por los usuarios como residencia permanente, ni con cualquier otra finalidad distinta del uso turístico.
Los propietarios de viviendas de uso turístico, o sus representantes, están obligados a presentar ante la Dirección General competente en materia de Turismo una declaración responsable de inicio de la actividad de alojamiento turístico, según el modelo incluido en el anexo III del Decreto 79/2014, acompañada del CIVUT regulado en el apartado 4 del artículo 2, y en el artículo 17 bis de este Decreto, sin perjuicio de otras autorizaciones o licencias.
Una de las consultas más habituales que recibimos es la de cómo un particular puede quejarse o denunciar al Ayuntamiento por las molestias ocasionadas por la actividad de un local, ya sea por ruidos propios de la actividad (taller, discoteca), ruidos producidos por máquinas de aire acondicionado colocadas en la fachada), humos y olores generados durante la actividad (restaurantes y bares), o simplemente actividades no permitidas en esa zona o en esa planta del edificio (actividades sin licencia).
La recomendación del Ayuntamiento en esos casos en presentar un escrito mediante una instancia general en cualquiera de las ventanillas habilitadas, como pueden ser, los registros de las Juntas Municipales de cada Distrito, en el registro de la Agencia de Actividades (calle Bustamante 16), y en general en cualquier Oficina de asistencia en materia de registro del Ayuntamiento de Madrid.
Aunque nuestra recomendación, al tratarse de queja contra una actividad (un local), sin duda es dirigirlo directamente a la Agencia de Actividades, al departamento de disciplina urbanística mediante, como decíamos, una instancia general en la que indiquemos claramente la dirección del local causante de las molestias y, por supuesto, el tipo de molestia que genera (humos, ruidos, o simplemente de carecer de licencia).
