Requisitos Físicos de tu Local para la Licencia de Actividad en Madrid: Guía Técnica Definitiva

Elegir el local adecuado es la decisión más crítica al emprender un negocio en Madrid. Muchos emprendedores firman contratos de alquiler o compra basándose únicamente en la ubicación o el precio, sin verificar si el espacio cumple con la normativa urbanística vigente. Esto puede derivar en obras costosas e imprevistas o, en el peor de los casos, en la imposibilidad de obtener la licencia.

Como expertos en Madrid Licencias, sabemos que cada local es un mundo, pero la normativa es clara. En este artículo, analizamos los requisitos físicos y técnicos indispensables que debe reunir un inmueble para superar con éxito la tramitación municipal, ya sea mediante Declaración Responsable o Licencia de Actividad.

LO QUE DEBES MIRAR ANTES DE FIRMAR: REQUISITOS TRANSVERSALES

Independientemente de si vas a montar una tienda de ropa en Salamanca o una oficina en Vallecas, existen tres normativas «sagradas» que aplican a la inmensa mayoría de locales en el municipio de Madrid. Estos son los puntos de partida que revisamos en nuestra metodología de trabajo antes de iniciar cualquier proyecto.

1. Accesibilidad Universal (La normativa «del escalón»)

La accesibilidad es uno de los filtros más estrictos. El Ayuntamiento de Madrid exige que el local sea accesible para Personas con Movilidad Reducida (PMR).

• Acceso: La entrada debe estar a cota cero (nivel de calle). Si existe un escalón, es obligatorio salvarlo mediante una rampa que cumpla con la pendiente normativa (máximo del 10% en tramos cortos, aunque lo ideal es menos del 6-8%).
• Puertas: El ancho libre de paso debe ser, como mínimo, de 80 cm.
• Itinerarios: Dentro del local, debe ser posible inscribir un círculo de 1,50 m de diámetro en zonas clave para permitir el giro de una silla de ruedas.

2. Altura Libre y Ventilación

Un local comercial en Madrid no es un trastero. Para que sea habitable y legalizable:

• La altura libre mínima general debe ser de 2,50 metros. Se permiten excepciones puntuales en zonas de paso, aseos o almacenes (bajando a 2,10 m – 2,20 m), pero el área pública debe respetar la altura general.
• Debe garantizarse la ventilación, ya sea natural (ventanas que sumen suficiente superficie) o mecánica (extracción forzada) según el RITE, para asegurar la calidad del aire.

3. Protección Contra Incendios (PCI)

La seguridad es innegociable. Dependiendo de la superficie y el uso, necesitarás:

• Extintores bien señalizados (uno cada 15 metros de recorrido).
• Recorridos de evacuación despejados hasta la salida.
• En locales grandes o con alta ocupación, puertas que abran en el sentido de la evacuación.

Consejo pro: Puedes consultar la normativa básica en la web oficial del Ayuntamiento de Madrid para contrastar la información urbanística de la zona.

REQUISITOS ESPECÍFICOS SEGÚN LA ACTIVIDAD A DESARROLLAR

No es lo mismo tramitar una oficina que un restaurante. Los requerimientos físicos cambian drásticamente y esto afecta directamente a la viabilidad de tu proyecto y a los costes de reforma. En nuestros servicios de licencias de apertura, clasificamos los requisitos según el sector:

1. Actividades de Hostelería (Bares, Restaurantes y Cafeterías)

Son las más exigentes técnicamente. Si estás buscando local para esto, vigila:

1. Salida de Humos: Si vas a cocinar, necesitas una chimenea que suba hasta la cubierta (tejado) del edificio. Ojo: Los filtros de carbono rara vez son autorizados para licencias de nueva implantación de cocina completa.
2. Aislamiento Acústico: Deberás realizar un estudio acústico y, muy probablemente, insonorizar el local (techo, suelo y paredes) para no molestar a los vecinos («caja flotante»).
3. Aseos: Deben estar diferenciados por sexos y contar con vestíbulo previo (doble puerta). Uno de ellos debe ser accesible para minusválidos.
4. Cuarto de Basuras: Es obligatorio disponer de un espacio ventilado y alicatado para residuos, salvo excepciones muy concretas.

2. Comercio Minorista y Tiendas

Suelen ser trámites más sencillos, muchas veces gestionados por Declaración Responsable.

• Escaparates: Los vidrios deben ser de seguridad.
• Probadores: En tiendas de ropa, si hay probadores, uno debe estar adaptado (dimensiones amplias y puerta corredera o apertura exterior).
• Aseo: En locales pequeños (menos de 300 m²) en Madrid, a menudo se permite un único aseo y no es obligatorio que sea de uso público, sino privado para el personal (aunque esto debe verificarse caso a caso).

3. Oficinas y Academias

Aquí prima el bienestar de los ocupantes.

• Iluminación: Niveles lumínicos adecuados para el trabajo administrativo.
• Climatización: Instalación obligatoria para confort térmico.
• Office: Si los trabajadores no pueden salir a comer, se suele requerir una pequeña zona de descanso.

TABLA RESUMEN: ¿QUÉ NECESITA TU LOCAL?

Para ayudarte a visualizar las diferencias, hemos preparado esta tabla comparativa con los elementos más críticos según el tipo de negocio:

Elemento Técnico	Comercio Pequeño	Oficina / Servicios	Hostelería (Bar/Restaurante)
Salida de Humos	No necesaria	No necesaria	Obligatoria (a cubierta)
Altura Mínima	2,50 m	2,50 m	2,50 m
Aseos	1 (generalmente)	Según ocupación	2 (separados + anteaseo)
Accesibilidad	Rampa obligatoria	Rampa obligatoria	Rampa + Aseo Adaptado
Insonorización	Básica	Básica	Alta (Estudio Acústico)
Cuarto de Basuras	No	No	Sí (obligatorio)

LA IMPORTANCIA DE UN ASESORAMIENTO PROFESIONAL PREVIO

Uno de los errores más comunes es asumir que, porque hubo un negocio similar anteriormente, el local «ya tiene licencia». Las licencias antiguas pueden caducar si ha habido cese de actividad prolongado o si realizas una reforma sustancial que te obligue a actualizar el local a la normativa actual (mucho más estricta que hace 20 años).

Para evitar sorpresas, es fundamental contar con un equipo técnico que visite el local antes de la compra o alquiler y realice un estudio de viabilidad. En Madrid Licencias no solo tramitamos el papel; nos aseguramos de que tu inversión sea segura desde el punto de vista técnico.

Si quieres estar al día de más consejos y normativas, te invitamos a leer otros artículos en nuestro blog.

CONCLUSIONES

La tramitación de una licencia de actividad en Madrid depende intrínsecamente de las características físicas del local. Un escalón insalvable, una altura insuficiente o la falta de salida de humos pueden hacer inviable tu negocio incluso antes de empezar.

No te la juegues con la normativa. Lo barato sale caro si implica tener que cerrar el local para hacer obras correctivas o pagar sanciones. Para garantizar el éxito de tu apertura, contacta con nosotros y solicita presupuesto. Confía solo en profesionales con experiencia demostrable en la normativa madrileña para gestionar tu proyecto.

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PREGUNTAS FRECUENTES (FAQ)

1. ¿Es posible abrir un local si la altura es menor de 2,50 metros?

Por norma general, la altura libre mínima debe ser de 2,50 metros. Sin embargo, la normativa de Madrid contempla ciertas tolerancias y excepciones para locales antiguos o en zonas específicas (como almacenes o aseos) donde se permite bajar hasta 2,10 o 2,20 metros. Es imprescindible que un técnico mida y valore el caso concreto.

2. ¿Puedo abrir un bar sin salida de humos utilizando filtros de carbono?

En el Ayuntamiento de Madrid, para nuevas licencias de actividades que incluyan cocina (cocción, fritura, plancha), la salida de humos por chimenea a cubierta es obligatoria. Los filtros de carbono son aceptados únicamente para calentar comida precocinada o usar hornos de panadería pequeña, pero no para una cocina de restaurante completa.

3. ¿Cuándo es obligatorio tener un aseo para minusválidos?

El aseo adaptado es obligatorio siempre que la actividad exija aseos de uso público y, por norma general, cuando el local supera ciertas dimensiones o aforos. En hostelería es prácticamente siempre obligatorio. En cambio, en pequeños comercios o despachos profesionales pequeños, a veces se puede justificar la exención si las dimensiones del local no lo permiten técnicamente, aunque esto requiere un análisis detallado.

Contacte con nosotros para la realización del proyecto y tramitación de su licencia de apertura. Presupuestos sin compromiso.

Teléfono / WhatsApp: 655-03-44-55
E-mail: info@madridlicencias.com
Web: www.madridlicencias.com

Sobre el Autor: Gorka Villanueva, arquitecto especialista en licencias de actividad.
Con más de 20 años de experiencia tramitando expedientes en el Ayuntamiento de Madrid, Gorka lidera el equipo técnico de Madrid Licencias, ayudando a empresas a abrir sus negocios cumpliendo con la normativa del CTE y las ordenanzas municipales.
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