El hecho de que un local esté en funcionamiento con una determinada actividad y en un estado determinado, y a pesar de que lleve así cierto tiempo y no tenga ninguna sanción, no significa que esté en regla ni siquiera que tenga la licencia de actividad concedida, hay que solicitar los antecedentes.
Es imprescindible diferenciar ente lo que consta en el Ayuntamiento, lo que aparece en el Registro de la Propiedad o lo que figura en el Catastro. Aunque siempre es recomendable consultar todos los datos, no implica obligatoriamente que lo que en ellos aparece esté realmente legalizado.
Es habitual que por ejemplo el aire acondicionado o los rótulos realmente no estén legalizados en la licencia anterior y que por tanto los tengamos que legalizar nosotros (si es que cumplen la normativa) en el caso de que los queramos incluir en nuestra nueva licencia de actividad. También es frecuente que exista alguna obra que realmente no esté legalizada.
Para poder saber si un elemento está legalizado realmente será necesario conocer las licencias anteriores, es decir: solicitar los antecedentes.
En estos casos deberemos solicitar los antecedentes por escrito al Ayuntamiento, indicando los datos que dispongamos del inmueble: dirección completa, tamaño, código del local y a ser posible actividades anteriores que se desarrollaron en ese local.
Cuando es necesario conocer la licencia anterior y los antecedentes:
Cuando se pretenda realizar solo una modificación una actividad con licencia ya concedida.
Cuando existan construcciones que invadan el patio interior y que no estén representadas en el parcelario.
Cuando haya algún elemento que no cumpla la normativa actual y no podamos modificarlo. Por ejemplo techos demasiado bajos, escaleras muy estrechas o muy empinadas, marquesinas, toldos fijos…
Para locales donde exista una entreplanta o un sótano con el fin de verificar que estos se realizaron de forma legal.
Cuando el local se encuentra en un edificio protegido o con algún elemento de restauración obligatoria sobre el que vayamos a actuar y nuestra propuesta no sea conforme con la instrucción de criterios generales.
Cuando solicitemos implantar un uso no permitido en la normativa actual pero que creamos que si que estaba permitido anteriormente.
Desafección de dotaciones obligatorias (por ejemplo garajes dotacionales) del edificio e incorporación de esos espacios al local.
Modificación en usos existentes incompatibles con el planeamiento actual, para verificar que la licencia anterior ya permitía ese uso.
Qué debemos hacer para solicitar una copia de la licencia anterior y de los antecedentes
Averiguar los antecedentes de un local es uno de los trámites que más puede retrasar la tramitación de un expediente.
Para localizar los antecedentes podemos optar por:
Pedirle al propietario del local o al último inquilino las licencias anteriores y antecedentes. También podemos preguntar al portero de la finca, al presidente de la comunidad o al administrador de fincas.
Acudir a una Entidad de Colaboración Urbanística (ECU) y pedirles esa información junto con los pasos a seguir. Aunque el Ayuntamiento no tiene digitalizadas gran parte de los antecedentes de los locales.
Solicitarla por escrito al Ayuntamiento en cualquiera de los registros municipales, indicando los datos que dispongamos del inmueble. Esta opción es, con diferencia, la que más se demora. Los antecedentes, en función de la fecha de licencia que busquemos, podrá estar físicamente ubicada en cuatro departamentos diferentes: Agencia de Actividades, Junta municipal, Gerencia de Urbanismo, Archivo Histórico de la Villa.
Registro de la propiedad: nota simple
Si vamos a comprar un inmueble, independientemente de la licencia de actividad, siempre nos interesará conocer si esta no tiene ningún tipo de cargas que nos pueda suponer algún problema o coste extra.
Para saber estos datos debemos solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad. La nota simple es un extracto del contenido de los asientos relativos a la finca, donde consta la identificación de la misma, la identidad del titular de la misma y las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o derechos inscritos.
El valor de la nota simple es puramente informativo, es decir no tiene valor en un juicio, si queremos un documento que tenga valor judicial hemos de solicitar una Certificación.
La nota simple la puede solicitar cualquier persona, no es necesario que sea el titular de la propiedad y se puede hacer tanto de forma presencial en las oficinas de Registro situadas en la Calle Alcalá 540 o bien a través de la página web del Registro.
Es importante tener en cuenta que que algo esté inscrito en el registro no implica necesariamente que esté legalizado y viceversa.
Consultas al catastro
El catastro nos sirve para obtener indicios de lo que posiblemente esté legalizado o incluido en el registro de la propiedad. Por ejemplo si una vivienda tiene una entreplanta y su superficie no está incluida en la superficie de la ficha catastral posiblemente no esté legalizada.
Por lo accesible que es el catastro, ya que se pueden consultar fácilmente sus datos a través de la página web del catastro, es muy recomendable en cualquier caso revisar los datos que en él se reflejan, pero nunca debemos tomarlos como los datos definitivos de lo que realmente se ha legalizado.
