15 consideraciones a la hora de elegir el local para su actividad

La normativa para abrir y comenzar una nueva actividad es considerablemente extensa y contiene múltiples variables entre las que destaca (aparte del propio uso que se le va a dar al local) la ubicación concreta del local (zonas o fachadas protegidas, nivel de protección del propio local o del entorno…) y el estado en el que se encuentre, que repercutirá directamente en la cantidad de obras que deberán realizarse para adecuarlo a la actividad que pretendemos iniciar.

normativa licenciasDada esta variedad de factores, especialmente la ubicación del local (no sólo la calle, sino también la planta en la que se encuentra), siempre recomendamos realizar un estudio previo de viabilidad de implantación y, antes de comprometerse o firmar ningún documento, una visita al local con el técnico especialista. Por nuestra parte, dicho estudio y visita no supone ningún compromiso y no conlleva ningún coste.

CONSIDERACIONES A LA HORA DE SELECCIONAR EL LOCAL

Aunque cada actividad y uso tienen unos requisitos específicos, los cuales iremos desglosando en futuros artículos, hay algunos requisitos que son comunes para todas las actividades que deberemos que tener en consideración a la hora de ponernos a buscar nuestro local.

1.- Uso permitido, viabilidad

Lo primero que hay que verificar es que el uso esté permitido. Casi todos los usos están permitidos en planta baja; aunque algunas zonas tienen ciertas restricciones para nuevas implantaciones, como pueden ser los casos de usos industriales (talleres y fábricas) o de restauración (bares, cafeterías, pubs, restaurantes…)

Por otro lado, en la planta primera hay muchas actividades que están permitidas (aunque no todas) y hay que tener en cuenta que si no son oficinas o consultas médicas la entrada al edificio deberá ser  independiente a la entrada de las viviendas (portal).

Aunque estudiar qué establecimientos existen en el entorno nos puede dar una idea de la viabilidad, no es algo excesivamente fiable dado que en algunos casos nos encontramos con actividades que no están legalizadas y en otros casos nos encontramos que el inmueble está ubicado en el borde de zonas normativas (en una calle si está permitida la actividad y en la calle siguiente la misma actividad no está permitida), por lo que siempre, SIEMPRE, deberemos verificarlo.

Para realizar dicha verificación podemos pedir cita con un técnico del AGLA (Agencia de Gestión de Licencias) , aunque nuestra recomendación, dado que es la opción mas rápida y cómoda, es acudir directamente a alguna de las Entidades Colaboradoras Urbanísticas (ECU). Y por supuesto, también puede ponerse en contacto con nosotros y le realizaremos la consulta sin ningún compromiso.

Ya dentro del propio inmueble, nos solemos encontrar con varias características que en ocasiones no cumplen con normativa, sótanos, entreplantas, aseos, altura libre mínima y accesibilidad, cuyo incumplimiento pueden hacer que la implantación de actividad se directamente denegada o que su subsanación sea económicamente muy elevada. A continuación realizaremos un pequeño resumen pormenorizado estudiando cada caso:

2.- Accesibilidad

accesibilidadCuando hay un cambio de uso en un local, éste se debe de adaptar a la normativa de accesibilidad. El cumplimiento de esta normativa se puede evitar cuando en la entrada del local hay algún escalón, aunque de deberá justificar en el proyecto exactamente por qué no se puede cumplir la accesibilidad ni hacer obras para cumplirla, por ejemplo porque sería necesario modificar la estructura del edificio.

3.- Itinerario accesible

Si el local debe cumplir con la normativa de accesibilidad, el recorrido accesible (desde la puerta hasta alguna zonas de atención al público y hasta el aseo, en caso de que este tenga que ser accesible) tendrá que tener un ancho mínimo de 1,20 metros y no tener escalones.

4.- Aseo accesible

Será sólo obligatorio cuando por normativa tenga que haber aseos de uso público (restaurantes, cafeterías, peluquerías y centros de estética,…) o cuando en la empresa haya más de 50 trabajadores.

aseo adaptado

Debe de cumplir o contar con:

  • Un recorrido accesible desde la entrada del local hasta la puerta del baño (ancho 1,20 m).
  • Dentro del baño habrá un espacio para giro: diámetro Ø 1,50 m.
  • Las puertas serán abatibles hacia afuera o correderas y de 80 cm como mínimo
  • Dispondrá de barras de apoyo y sanitarios accesibles (espacio de transferencia a cada lado).
  • Para este caso no es necesario que disponga de anteaseo.

5.- Aseos

Dependiendo del tipo de actividad  y del aforo, el número aseos exigible variará, pero toda actividad tendrá que tener al menos un aseo y deberá estar separado del resto de las estancias mediante un anteaseo.

Por ejemplo, para el caso de restaurantes, es obligatorio tener un aseo para el personal de manera independiente de los aseos destinados al público. Además deberá contar con aseo de clientes separado por sexos.

6.- Fachada protegida

En Madrid, sobre todo en el centro de la ciudad, existen muchos edificios  con algún grado de protección, siendo lo más habitual que tengan la fachada protegida, con lo que cualquier actuación sobre la misma está regulada por una normativa específica.

Si en algún momento se han realizado obras que han alterado el estado original de la fachada (modificación de huecos, carpinterías, materiales…) antes de concedernos la licencia pueden obligarnos a restituir la fachada a su estado original, por lo que las actuaciones sobre fachada protegida pueden implicar un cambio en el procedimiento de tramitación, la necesidad de un informe previo de la Comisión de Patrimonio del Ayuntamiento o incluso la necesidad de un proyecto que defina las obras a realizar.

A la hora de tramitar una licencia en edificios o locales protegidos protegidos pueden darse tres situaciones:

1.- Que el elemento protegido ya esté en su estado original y no vayamos a actuar sobre él . En ese caso no nos influye en nada el grado de protección.

2.- Que el elemento protegido no esté en su estado original y realicemos una actuación de restauración conforme a los criterios generales. O bien que se si encuentre en su estado original pero queramos realizar alguna obra o modificación sobre el mismo, como por ejemplo poner un rótulo y lo hagamos también conforme a los criterios generales. En este caso podremos realizar las modificaciones sin necesidad de un informe previo de la Comisión de Patrimonio.

3.- Que nuestra propuesta de obras o modificación del elemento protegido sea diferente de lo recogido en los criterios generales de restauración. En este caso tendremos que solicitar un dictamen previo de la Comisión para la Protección de Patrimonio Histórico, Artístico y Natural (CPPHAN) que apruebe nuestra propuesta.

Dada la gran amplitud de variables que se pueden producir siempre aconsejamos que antes de elegir definitivamente un local nos aseguremos qué grado de protección tiene y cuales son las limitaciones de dicha protección. Como norma general todo se puede realizar y no hay por qué rehusar un local tiene la fachada protegida, pero mejor si lo sabemos con anterioridad a fin de poder negociar mejor el contrato de alquiler.

7.- Rótulos en fachada: muestras, banderines, banderolas y toldos

Habitualmente nos encontramos con la existencia de banderines, banderolas o muestras en fachada (rótulos) que, o bien no están legalizados ni amparados en la licencia concedida, o bien no cumplen la normativa vigente.

rotulo opaco

Siempre se puede realizar una legalización de los elementos, si éstos cumplen con las condiciones de tamaño, forma y separaciones que marca la normativa, en caso contrario habría que desmontar los elementos o adecuarlos a las especificaciones de la normativa.

Las medidas y características de este tipo de elementos dependerá de la zona y del grado de protección arquitectónica y, aunque existen múltiples variantes, las normas generales más habituales para los rótulos son las siguientes:

a) En el interior de los huecos de fachada, la altura máxima de las muestras será de sesenta centímetros (60 cm) en planta baja y de cuarenta centímetros (40 cm) en planta primera, debiendo quedar retranqueadas en el interior del mismo, diez centímetros (10 cm) con respecto al plano de fachada.

b) En los macizos de fábrica entre huecos de planta baja, con letra suelta no mayor a treinta, 30 centímetros de alto y saliente de 5 centímetros.
c)En planta baja, sobre el dintel de los huecos de fachada del local y sin cubrir éstos, sesenta centímetros (60 cm) de alto con un saliente de hasta diez centímetros (10 cm).

8.- Entreplantas y sótanos

Si el inmueble tiene una entreplanta, para poder utilizarla deberemos asegurarnos de que estaba recogida en la anterior licencia concedida. Lo mismo ocurre con los sótanos. Para ello bastaría con chequear si dicho elemento aparece en algún plano o en la descripción de la memoria y si la superficie de la última licencia coincide con los metros cuadrados actuales.

En caso contrario podemos solicitar los antecedentes del inmueble, los planos de construcción del edificio o los planos históricos. Si aún así no aparece la entreplanta o sótano reflejada en ningún documento, podemos proceder a su legalización si cumplimos con ciertos requisitos muy estrictos, si no es posible cumplirlos no los podremos incluir en la licencia actual.

9.- Escaleras

Por motivos de seguridad y de facilidad de uso las escaleras de comunicación entre plantas tienen que cumplir unas dimensiones:

A.- Escaleras de acceso al publico:

  1. Ancho: 100 cm como mínimo.
  2. Huella: 28 cm. como mínimo.
  3. Contrahuella (tabica): de 13 a 18,5 cm. como máximo (17,5 en pública concurrencia)
  4. Distancia al techo (cabezada): 2,20 m.

B.- Escaleras sin acceso al publico (sólo para personal):

  1. Ancho: 80 cm como mínimo.
  2. Huella: 22 cm. como mínimo.
  3. Contrahuella (tabica): 20 cm. como máximo
  4. Distancia al techo (cabezada): 2,10 m.

También pueden existir escaleras con dimensiones menores pero sólo en el caso de que ya estuviesen legalizadas en la licencia anterior (y que venga reflejada en planos acotados o memorias), en cuyo caso deberemos solicitar los antecedentes para comprobar que efectivamente se ha concedido una licencia anterior para la escalera y para los espacios a los que da servicio.

10.- Altura libre mínima

Otra de las primeras cosas a verificar en la visita el local es la altura mínima hasta el techo (o la posibilidad de ampliarla si se trata de un falso techo). Como norma general, la distancia del suelo al techo en todas las estancias debe ser de 2,50 metros como mínimo (y en algunas actividades puntuales, como gimnasios, el mínimo es de 3,00 m). En las zonas no habitables (tales como aseos, pasillos, almacenes y cuartos de instalaciones) esta altura puede reducirse a 2,20 metros.

Pueden existir alturas inferiores sólo en el caso de que ya estuviesen legalizadas en la licencia anterior (y que venga reflejada en planos acotados o memorias), en cuyo caso habrá que solicitar los antecedentes del local a fin de comprobar que efectivamente se ha concedido licencia con dicha altura inferior.

11.- Seguridad en caso de incendio

Una de las cosas que más va a controlar, exigir y verificar el Ayuntamiento es el cumplimiento relativo a la seguridad en caso de incendio en nuestro local:

  • El ancho de los pasillos de acceso al público debe ser como mínimo de 1 metro (80 cm si el pasillo no es de uso público y lo usan menos de 10 trabajadores).
  • Como norma general, el recorrido desde el origen de evacuación hasta el exterior debe ser de 25 metros como máximo, si es mayor deberá de haber dos salidas de evacuación.
  • Todos los recorridos de evacuación deben contar con luz de emergencia.
  • El inmueble debe contar con los sistemas anti-incendio apropiados a su uso y superficie, como mínimo debe contar con un extintor cada 15 metros y los locales con salida de humos además deberán disponer en la campana de un sistema de extinción automática.

12.- Ventilación y aire acondicionado

Otra de las situaciones más habituales con las que nos encontramos, especialmente el locales muy antiguos, es que no todas las estancias cuentan con ventilación, y según la normativa (y así lo comprobarán el día de la inspección) todas las estancias tienen que tener ventilación, ya sea con natural o mecánica.

No hay que confundir la ventilación, obligatoria en todos los casos, con la climatización o aire acondicionado,  siendo siempre opcional.

aire acondicionado fachadaSiempre que en un local instalamos tanto aire acondicionado como ventilación mecánica (forzada) va a existir una expulsión de aire a la vía pública. Con el fin de no molestar a los peatones o vecinos hay que cumplir las distancias mínimas a las ventanas de los locales y viviendas colindantes que dependerán del caudal de la máquina extracción o ventilador.

No hay que confiarse, cuando alquilamos un inmueble, que la maquinaria de climatización o ventilación está legalizada dado que en muchos casos dicha maquinaria fue instalada después de haber obtenido la licencia y en no pocas ocasiones es inviable la legalización de la misma al no cumplir la normativa.

Como orientación básica, para modelos habituales de climatización en locales (caudales entre 0,2 y 1 m3/s) la distancia a cumplir a ventanas (que no sean de nuestro local) situadas a los laterales de la maquinaria o rejilla de extracción es de 2 metros, y de 2,5 metros a la ventana situada encima. También se deberán ubicar a una altura de 2,5 metros de la acera, y un mínimo de 3,5 metros de la pared opuesta.

Hay que tener en cuenta que esto son tan sólo las nociones básicas, la normativa hace diferenciaciones muy significativas según el caudal de aire a expulsar o de la normativa zonal (grado de protección) del inmueble, por lo que siempre deberemos contactar con un técnico a fin de no llevarnos ninguna sorpresa.

13.- Salidas de humos

Salida humosSi tenemos o necesitamos  extracción de campanas de cocinas (casi todos los restaurantes y algunas cafeterías) será necesario sacarlas a la cubierta del edificio. La solución más fácil suele ser realizarlo mediante un conducto por un patio interior, con una salida que sobrepase un metro cualquier cubierta en un radio de 15 metros.

14.- Calentadores y calderas

Los conductos de extracción de combustión de calderas también se deben sacar por chimenea y deben sobrepasar un metro cualquier cubierta en un radio de 15 metros.

En instalaciones individuales en reformas de locales en donde no exista chimenea o esta no cumpla la normativa se podrán sacar a fachada o patio interior si las emisiones de NOx son de clase 5 (la clase de caldera viene en el catálogo técnico del fabricante) y la potencia nominal de la instalación es:

Inferior a 35 kW en instalaciones estancas.

Inferior a 24,4 kW en instalaciones de tiro natural. En este caso el cuarto de calderas se tiene que ventilar de forma natural.

15.- Hornos

Sólo en el caso de los hornos eléctricos, y siempre que éstos estén dotados de recogida de vapores por condensación y además su potencia conjunta sea inferior a 10 Kw no será necesaria la instalación de salida de humos, como pueden ser los casos de pequeños comercios de alimentación que venden pan precocinado o pequeñas pizzerías.

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Licencia de Actividad de Bar Cafetería con Zona Infantil (Ludoteca)

Hoy os mostraremos uno del os trabajos más bonitos que hemos realizado últimamente, se trata de la licencia de apertura de un Bar Cafetería con Zona Infantil (Ludoteca), es decir: una cafetería con una amplia zona específica para los niños que puedas jugar libremente.

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La cafetería en cuestión está ubicada en Pozuelo de Alarcón, en el número 42 de la Avenida de Europa y la reconoceréis por su característico escaparate en forma de panal de abeja, se trata de «el agujero amarillo».

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Aparte de las habituales (y obligatorias) zonas de cualquier bar / cafetería como pueden ser los aseos específicos para el personal, la zona de barra, el cuarto de limpieza y basuras, el almacén, la cocina y por supuesto los aseos para el público, este local cuanta además con amplias zonas donde los niños pueden jugar, correr, realizar manualidades, talleres, lectura de cuentos, etc…

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El Ayuntamiento de Madrid anuncia modificaciones en el actual PGOU de 1997

Se ha publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el acuerdo de la Junta de Gobierno de la Ciudad de Madrid por el que se adoptó, entre otras cuestiones, someter al trámite de información pública el Avance de la modificación de las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de 1997.

La modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Madrid, cuya tramitación se inicia con el documento de Avance antes referido, puede suponer una importante alteración de determinados preceptos de las normas urbanísticas del PGOU, aprobadas el 17 de abril de 1997, y sin duda la más relevante desde dicha fecha. Dicha modificación prevé un cambio parcial, pero ambicioso, de las normas urbanísticas de dicho plan general.

modificaciones PGOU de 1997 1024x682

Son muchas las propuestas del Avance, que procedemos a resumir a continuación (aunque puede sufrir modificaciones):

USO RESIDENCIAL. Gran parte de las novedades se centran en el uso residencial. Destacamos las siguientes:
— Se eleva la superficie de la vivienda mínima de 38 a 40 m2 y se elimina la posibilidad de construir estudios-apartamentos de 25 m2.
— Se incorpora un nuevo programa de vivienda (estancia-comedor, cocina, dormitorio, baño y vestíbulo) con las dimensiones:

Superficie (m2)Diámetro círculo (m)
Estancia-comedor 143
Cocina71,6
Dormitorio principal122,7
Dormitorios adicionales72
Baño (ducha/bañera, inodoro y lavabo)3
Vestíbulo2

— Se permiten las viviendas tipo loft al no exigirse compartimentación entre las diferentes piezas, salvo en el caso
de baño.

— Con el fin de incorporar la figura emergente del cohousing, se permite reducir la superficie de la vivienda mínima a 30 m2, siempre que la superficie detraída se destine a zonas comunes de estancia y reposo.

— Asimismo, se regula el coliving como una nueva clase de uso residencial denominada residencia compartida. Las unidades privativas deberán tener una superficie mínima de 15 m 2, que no podrá ser inferior a 10 m 2 por persona. Por su parte, los espacios comunes (constituidos, al menos, por estancia-comedor, cocina y zona de lavado y secado de ropa) deberán tener una dimensión mínima de 25 m2 para la primera unidad de alojamiento, dimensión que se aumentará en 5 m 2 por cada unidad adicional.

— Se establecen las condiciones para transformar en viviendas locales en planta baja.

— Se excluyen del cómputo de edificabilidad las terrazas, los cuartos de instalaciones y los trasteros que cumplan
una serie de condiciones.

licencia de apertura en madrid ayuntamiento de madrid 1024x300

USO INDUSTRIAL , se regulan las cocinas fantasma bajo la denominación de cocinas agrupadas, los almacenes con reparto a domicilio y los almacenes logísticos, estableciéndose una serie de condiciones para su implantación con el fin de minimizar las molestias que estas actividades pueden generar al tráfico y al resto de los vecinos.

Superficie máxima
en zonas uso
residencial (m2)
Otras condiciones
Cocinas agrupadas≥ 350Zona de espera para motocicletas y bicicletas de reparto, así como para estancia de repartidores, cuya superficie varía en función del tamaño de
la cocina, de manera que los repartidores no pueden esperar en las aceras.
Zona de residuos.
Almacenaje
con reparto a domicilio
≥ 350 y >350 ≥ 1000 con
informe favorable
de movilidad
En zona residencial, zona de espera para motocicletas y bicicletas de
reparto, así como para estancia de repartidores
Almacenaje logístico≥ 1000Se exige siempre informe favorable de movilidad para su implantación.

USO GARAJE, se establecen tres zonas o anillos (centro histórico, entre el centro histórico y el interior de la Calle 30, y exterior de la Calle 30); se elimina la exigencia de una dotación mínima de plazas de garaje en la zona centro, salvo para el uso residencial. Por otra parte, se incluye una dotación máxima de plazas de garaje con el fin de fomentar otros medios de transporte.

USO TERCIARIO. El Avance incorpora también novedades en relación con el uso terciario, en concreto:
— Se integra la normativa del Plan Especial de Hospedaje, pero con algunas modificaciones. Así, se permite la implantación del uso terciario de hospedaje sin acceso independiente en la planta baja y también en la primera si no existen viviendas en la planta baja.

Se incluyen las viviendas de uso turístico (VUT) dentro del uso terciario hospedaje en línea con la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de los Tribunales Superiores de Justicia.

— Se reduce el número de los tipos en los que se dividen el uso terciario recreativo y otros servicios terciarios, adecuándose los aforos a la normativa de seguridad contra incendios

— Se aclara que, en las grandes superficies comerciales, las zonas complementarias (accesos, pasillos, galerías, plazas, etc.) que no hayan computado como superficie edificada no podrán destinarse a actividades lucrativas, comerciales o de ocio, tales como puestos fijos, puestos de temporada, terrazas o similares, salvo que el propio planeamiento lo permita expresamente.

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VIVIENDAS DOTACIONALES. Con el fin de aumentar el parque de vivienda social, se permite la construcción en suelos dotacionales a) de viviendas, de gestión pública o privada, tuteladas por un organismo público competente en la materia y b) de viviendas públicas de integración social.

EDIFICIOS VERDES. Uno de los objetivos del Avance es hacer edificios más sostenibles y eficientes energéticamente, por ello:

— Se excluyen del cómputo de edificabilidad los elementos que mejoren la sostenibilidad y eficiencia energética de los edificios (por ejemplo, el espesor de los muros de cerramiento que exceda de veinticinco centímetros o las instalaciones de generación, almacenamiento y distribución de energías renovables) y los locales para guarda de bicicletas, patinetes y otros vehículos de movilidad activa.

— Se permite instalar paneles solares, superando la altura máxima permitida, y huertos y jardines urbanos en
las azoteas.

— Se introduce el concepto de ‘factor verde’ que ya se barajó en la modificación del 2013.

MIX DE USOS. Se admite el desarrollo simultáneo de varias actividades en un mismo local siempre que se recoja en el medio de intervención correspondiente (licencia, declaración responsable, etc.) y que el local cumpla todas las condiciones normativas exigibles para cada actividad.

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DESTINO TRANSITORIO DE SOLARES. Se permite destinar los solares vacantes de forma transitoria a huertos urbanos, aparcamiento de vehículos o casetas de ventas inmobiliarias, entre otros usos. Además, los solares de titularidad pública podrán destinarse a usos dotacionales. En ningún caso este destino transitorio puede ser superior
a cuatro años
.

SUPRESIÓN DE LOS PLANES ESPECIALES DE CONTROL URBANÍSTICO AMBIENTAL DE USOS (PECUAU). Estos planes creados por el Plan General de Ordenación Urbana 1997 se habían revelado en ocasiones como prelicencias, y no como auténticos planes urbanísticos. Por tanto, estos instrumentos se sustituyen por los Estudios de Repercusión por Implantación de Usos (ERIU) para la implantación de a) usos autorizables y autorizables especiales y b) usos terciarios
recreativos, en sus tres categorías, y otros servicios terciarios con un aforo igual o superior a cuatrocientas personas.

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El Ayuntamiento aprueba una Nueva Ordenanza de Tramitación de Licencias

La nueva Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas (OLDRUM) simplifica la burocracia.

La presentación se realizó por parte del Delegado del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano y la Gerente de la Agencia de Actividades con motivo de la presentación previa de la nueva ordenanza de tramitación de licencias y declaraciones responsables en el Ayuntamiento de Madrid.

Dicho texto está pendiente de los informes jurídicos, por lo que hay que ser cautos con respecto al texto final que se apruebe pero, al menos, se pusieron de manifiesto las líneas a seguir por parte del ayuntamiento con respecto a esta materia que, a continuación, les resumimos:

Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanisticas OLDRUM 1024x683

  • El nuevo texto, aprobado inicialmente, fusiona las ordenanzas para la Apertura de Actividades Económicas y la de Tramitación de Licencias Urbanísticas en una única ordenanza más sencilla y clara.
  • La declaración responsable gana protagonismo y se introduce también en el uso residencial. Se produce un aumento de la colaboración público privada traduciéndose en la posibilidad de tramitar ante las ECU las licencias y declaraciones responsables pertenecientes al Uso Residencial.
  • Se crean nuevas figuras como la licencia básica y la licencia temporal.
  • Se podrán solicitar Informes de Viabilidad Urbanística sobre los proyectos o ante proyectos.
  • Se mejora el régimen disciplinario para perseguir con más eficacia a aquellos que incumplen.

El Ayuntamiento de Madrid ha aprobado el proyecto inicial de la Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas de Madrid (OLDRUM), que unifica y simplifica en un solo texto las dos ordenanzas que existen en la actualidad, la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas (OMTLU) y la Ordenanza para la Apertura de Actividades Económicas (OEAA). Esta nueva norma, consta inicialmente de 83 artículos, un 40 % menos que las dos anteriores, simplifica los trámites y reduce la burocracia.

La previsión de su aprobación se estima sobre el primer semestre del 2021.

Esta ordenanza trata de resolver los problemas que hasta ahora ocasionaba la complejidad y la dispersión normativa, al hacer un texto más sencillo, que garantiza la seguridad jurídica de cada actuación.

Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanisticas OLDRUM 1 1024x682

PRINCIPALES NOVEDADES

Entre las principales novedades destacan:

–          Facilidad. Solo licencias y declaraciones responsables. Se regula como únicos procedimientos de control urbanístico el de licencia y el de declaración responsable, eliminando el de comunicación previa. Se extiende la declaración responsable también al uso residencial y se establece de forma clara cuál es el procedimiento adecuado para cada actuación.

–          Rapidez. La licencia básica. Se crea el procedimiento de licencia básica para obras de nueva planta, que dotará de mucha mayor agilidad a la actuación al validar en una primera fase el cumplimiento de los aspectos esenciales del urbanismo para empezar a construir en el plazo de un mes y poder validar el resto del proyecto durante el proceso.

–          Flexibilidad. Licencia para actividades temporales. La ordenanza introduce la posibilidad de implantar actividades temporales en locales o recintos que se encuentren sin uso para el ejercicio de una actividad eventual, siempre y cuando no afecten a las condiciones de seguridad, medioambientales, sanitarias, etc. Esto, hasta ahora, no era posible y permitirá más dinamismo y más empleo para la ciudad.

–          Agilidad. Extender el sistema de colaboración público-privada. El papel de las entidades colaboradoras urbanísticas (ECU) en la tramitación y control de la implantación de actividades económicas ha dotado de agilidad a estas actuaciones, por lo que este sistema de colaboración público-privada se extiende ahora también al ámbito residencial. El Ayuntamiento mejorará los mecanismos de supervisión sobre las ECU para garantizar la eficacia del sistema y estarán sometidas a un reglamento.

–          Seguridad. Refuerzo de la inspección y del régimen disciplinario. Al configurarse la declaración responsable como principal procedimiento, se regula la comprobación de la misma de forma muy ágil, incluyendo la posibilidad de dictar ineficacias rápidas para los incumplidores, con ceses simultáneos, de forma que este método no permita a los infractores reincidir. Se potencia también la capacidad inspectora en materia de ejecución de obras, implantación y desarrollo de actividades; se establece un nuevo procedimiento para la revocación de licencias por incumplimiento de los requisitos en que fueron concedidas y se introduce la mediación administrativa para facilitar la obtención de un acuerdo entre partes denunciadas.

–          Innovación. Tramitación telemática. En la misma línea de celeridad y eficacia que persigue la ordenanza, se generaliza la presentación por registro electrónico y la tramitación electrónica, así como la futura implantación de la metodología BIM para el desarrollo de determinados proyectos.

–          Cercanía. Mejora de la información urbanística. El Ayuntamiento se presenta como un agente facilitador para informar sobre cómo han de llevarse a cabo las actuaciones. Se potencia el asesoramiento urbanístico a efectos de ofrecer al ciudadano suficientes opciones para obtener una orientación técnica y jurídica profesional de los requisitos y condiciones exigibles a las actuaciones que pretendan desarrollar, reforzando con ello la seguridad jurídica y la eficacia del sistema de control urbanístico municipal.

Por otro lado, se puso de manifiesto la intención de modificar el Plan General de Ordenación Urbana de la ciudad de Madrid que data del año 1997 para adecuarlo a las nuevas actividades y necesidades del ciudadano y del urbanismo. Las líneas principales de esta modificación son:

  • Aunar los diferentes criterios interpretativos emanados desde la aprobación de las NN.UU.
  • Siguiendo esta línea, comportará una regulación más exhaustiva de los siguientes usos y actividades:
    • Vivienda turísticas.
    • Cocinas Industriales o, también conocidas como Dark Kitchen.
    • Las nuevas modalidades de convivencia denominadas coliving y cohousing.
    • Los Centros Logísticos.

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¿Cómo tramitar una licencia de actividad para un bar?

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Es importante conocer las fases pasos que vas a tener que realizar para poder obtener tu licencia de actividad de bar, debes saber que cada Ayuntamiento tiene su propia normativa, y lo que te exigen en uno no tiene por qué ser válido en otro. Así pues vamos indicar los pasos generales a seguir para evitarte problemas innecesarios que dificulten la apertura de tu bar.

¿Qué requisitos existen para la apertura de un bar?

Requisitos técnicos

No todos los locales son validos para la implantación de este tipo de actividad, se debe cumplir una serie de requisitos que harán que un inmueble se pueda convertir en bar o no.

Uno de los más importantes, si no el que más, será decidir si nuestro bar tendrá o no cocina, pues en caso de querer cocina, será necesario instalar una campana extractora de humos con su correspondiente conducto de extracción hasta la azotea el edificio.

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En caso de que el local no tenga actualmente salida de humos, es importante tener la conformidad de la comunidad de propietarios para poder instalarla.

Deberás tener en cuenta la altura libre del local, por lo general, debe ser como mínimo 2,50 metros en zonas de trabajo y estancia habitual y 2,10 metros en zonas como almacén, pasillos, aseos y cuarto de basuras.

Se deberá hacer un estudio de las superficies y recorridos de evacuación. Deberás tener en cuenta que un local de bar debe tener al menos los siguientes espacios: cuarto de basuras, 2 baños para el público y uno de ellos adaptado (en algunos casos muy concretos se podrá instalar un solo baño), si se manipulan alimentos: otro baño exclusivo para el personal, zona de cocina, zona de almacén y zona de mesas y taburetes.

Requisitos legales

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10 preguntas que debes hacerte al elegir un local

La ubicación es una de las principales claves del éxito. Más aún, para muchos es la variable más importante a la hora de elegir un local, sobre todo para las empresas que dependen de la visita recurrente de sus clientes. Por ello, debes aplicarte y buscar el mejor local posible.

como elegir localAhora bien, tú puedes aprender a elegir un buen local para tu negocio. En este punto, lo primero que debes tener muy claro es el perfil de tus clientes potenciales. ¿En qué consiste? Debes saber quiénes son, por qué irán a verte, en qué horarios, con qué frecuencia, su nivel socioeconómico, etc.

Si ya tienes claro quiénes serán tus compradores habituales, utiliza esta guía con 10 preguntas clave para tomar la mejor decisión de negocios.

1. ¿Es el local adecuado para atender bien a tus clientes en cuanto a espacio y diseño? Pide ayuda a un experto.

2. ¿Es un lugar de fácil acceso: con buena locomoción pública o vías de transporte expeditas? No siempre es como dice el refrán: Si lo construyes, vendrán. Sobre todo en ciudades con mucho tráfico como en casi todas las capitales y grandes ciudades es vital que te decidas por un local facilite la llegada de clientes.

3. ¿Estarás cerca de tus clientes? Si tu negocio no depende del público que transita en la calle, es clave la cercanía.

4. ¿Podrás permanecer en el local por varios años o existe el riesgo de que te quiten o cierren el punto de venta? La mayoría de los contratos de renta para locales comerciales no baja de tres años. Aún así, revisa este tema con tu abogado.

5. Si es un lugar donde la gente transita a pie: ¿Puedes llamar su atención y promoverte usando letreros o distribuyendo gratis muestras de tu producto en la vía pública? Imagina el lugar y piensa qué actividades de marketing puedes realizar para atraer más compradores.

6. Si tus clientes llegarán en coche: ¿Tienes estacionamiento propio o un lugar donde ayudar a que se estacionen? Este es un factor decisivo para muchos clientes, sobre todo mamás con hijos pequeños y adultos mayores.

7. ¿Existe competencia en la zona: quiénes son, cómo operan y cómo se promueven? Es un factor importante no sólo para elegir tu punto de venta, sino para definir tu plan de negocios.

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Licencia Despacho Profesional Domestico

DESPACHOS PROFESIONALES Y TALLERES DOMÉSTICOS

interiorismo para oficinas

Se entiende por despacho profesional doméstico aquellos despachos para el desarrollo de actividades profesionales encuadrables en el uso de oficina, o de otros servicios terciarios de atención sanitaria o higiénica a las personas, que se sitúan dentro de viviendas, en las condiciones reguladas en el uso residencial, como, por ejemplo, despachos profesionales de médicos, notarios, arquitectos, ingenieros, abogados, asesores, consultores, etc… y también podremos implantar un taller doméstico destinado a actividades inocuas de uso industrial. En ningún caso en los despachos profesionales domésticos pueden desarrollarse actividades comerciales ni oficinas con servicio de venta.

Los despachos profesionales o domésticos deben cumplir las condiciones técnicas mínimas de los centros de trabajo y del Código Técnico de la Edificación.

También deben cumplir con una serie de condiciones específicas relativas a la superficie útil dedicada a vivienda y la superficie útil dedicada al despacho profesional. Y por supuesto debemos estar empadronados en la vivienda.

Para solicitar la licencia de despacho profesional, como norma general se tramitan por el procedimiento de Declaración Responsable.

Requisitos específicos

Los espacios destinados a la actividad y a la vivienda estarán separados físicamente.

La actividad ocupará como máximo 1/3 de la superficie útil de la vivienda.

Los despachos profesionales se pueden ubicar en cualquier planta, pero las estancias destinadas a despacho profesional tendrán que tener luz y ventilación naturales.

La superficie útil de vivienda no destinada a la actividad cumplirá el programa y superficie mínima de vivienda.

Se considera como vivienda mínima aquella que:

  • Cuenta con, estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a 38 m2, sin incluir las terrazas.
  • Podrá admitirse reducir la superficie útil hasta 25m2, en el caso de que únicamente disponga de una estancia-comedor-cocina, que puede servir de dormitorio o ser este independiente y un cuarto de aseo.
  • La vivienda ha de tener una estancia de superficie útil superior a 12m2, en la que entre un circulo de 270 cm de diámetro. Dicha estancia tiene que tener una fachada superior a 3 m con una ventana que se abra a la calle o al interior de la parcela si este espacio es mayor de 200 m2.
  • La altura libre mínima de piso será de 250 cm, al menos en el 75% de su superficie útil, pudiendo reducirse hasta 220 cm en el resto.

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Nueva Orden de la Comunidad de Madrid sobre requisitos técnicos de centros sanitarios

Con fecha de 7 de noviembre de 2018 se publicó la nueva normativa de la Comunidad de Madrid aplicable a la instalación de clínicas privadas (incluidas las dentales).

A continuación, resumimos las novedades de cara a una futura tramitación de licencia de actividad de cualquier tipo de centro sanitario:

consejeria sanidad madrid


Espacios físicos

  • Aseos: si clínica está situada en un edifico de oficinas o centro comercial con aseos, se considerarán como propios de la clínica siempre que estén situados en la misma planta que el centro sanitario y sin barreras arquitectónicas para su acceso.
  • Si nuestra clínica tiene dos plantas, se debe garantizar el transporte vertical de los pacientes mediante la utilización de medios estructurales adecuados. No será preciso salvar dicho desnivel si
    en la planta de acceso del centro o servicio se pueda prestar la asistencia sanitaria y tenga instalados aseos y zonas de espera para pacientes.
  • La Orden no incluye a las clínicas dentales dentro de los centros móviles de asistencia sanitaria, por tanto, sigue sin estar permitida la odontología ambulatoria en la Comunidad de Madrid.
    Equipamiento sanitario
  • Se debe tener un inventario de equipamiento. En concreto hay que tener siempre disponible y accesible los planos de las instalaciones, los manuales de funcionamiento de los equipos, manuales de conservación y mantenimiento y los registros periódicos de dichos equipos, de las calibraciones, accidentes y/o averías.
  • Si utilizamos medicamentos que requieran su almacenamiento en frío debemos disponer de un frigorífico específico para su conservación, equipado con termómetro de máximos y mínimos y registro de las temperaturas.
  • Debemos disponer de un equipo de RCP básico si realizamos técnicas intervencionistas en actividades diagnósticas o de tratamiento (podría considerarse prácticamente a cualquier acto odontológico como una técnica intervencionista). Dicho equipo de RCP básico incluirá como mínimo: bolsa-balón autoinflable con reservorio de O2 y válvula de presión respiratoria final, dispositivos básicos para manejo de la vía aérea, oxigenoterapia y medicación para resolver una situación de emergencia.
  • Los gabinetes deben tener una superficie mínima de 8m2.
  • Si el gabinete está destinado exclusivamente a ortodoncia infantil, se pueden ubicar varios sillones en el gabinete (en caso contrario debe preservarse la intimidad del paciente).
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